Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Rapport 2018/19

Eivind Tandberg, Magnus Aagaard Skeie og Hanne Toftdahl

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Kategori	Rapporter
Underkategori(er)	Eiendom, bygg og anlegg Lokal- og regional utvikling Samfunnsøkonomisk analyse
År	2018
Rapportnummer	19
Forfatter(e)	Eivind Tandberg Magnus Aagaard Skeie Hanne Toftdahl
Last ned	file_download (1.0 MB)
Les i nettleser	find_in_page

Rapport 2018/19	 |Prosjektkontoret Nye Drammen

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Dram-
men Kommune

Eivind Tandberg, Magnus Aagaard Skeie og Hanne Toftdahl

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	2

Dokumentdetaljer
Tittel	 	Organisering av eiendom brukt til kommunal vir	ksomhet i Nye Drammen
Kommune
Rapportnummer	 	2018/19
ISBN	 	978	-82	-8126	-372	-7
Forfattere	 	Eivind Tandberg, Magnus Aagaard Skeie og Hanne Toftdahl
Prosjektleder	 	Eivind Tandberg
Kvalitetssikrer	 	Ingeborg Rasmussen
Oppdragsgiver	 	Prosjektkontoret Nye Drammen
Dat	o for ferdigstilling	 	August	 2018
Tilgjengelighet	 	Offentlig
Nøkkelord	 	Drammen, kommune	r, kommunesammenslåing, eiendomsforvaltning

Om Vista Analyse
Vista Analyse AS er et samfunnsfaglig analyseselskap med hovedvekt på økonomisk utredning, evaluering	, råd-
givning	 og forskning	. Vi utfører oppdrag med høy faglig kvalitet, uavhengighet og integritet. Våre sentrale te-
maområder omfatter klima, energi, samferdsel, næringsutvikling, byutvikling og velferd.
Våre medarbeidere har meget høy akademisk kompetanse o	g bred erfaring innenfor konsulentvirksomhet.
Ved behov benytter vi et velutviklet nettverk med selskaper og ressurspersoner nasjonalt og internasjonalt.
Selskapet er i sin helhet eiet av medarbeiderne.

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Dra	mmen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	3

Foror	d
Denne rapporten omhandler organiseringen av ko	mmunale 	formålsbygg i	 de tre kommunene som skal slå seg
sammen 	til Nye Drammen kommune. Den er skrevet på oppdrag av prosjektkontoret for den nye kommunen.
Prosjektgruppen i Vista Analyse har bestått av Eivind Tandberg (prosjektleder), Magnus Aa	gaard Skeie	 og
Hanne Toftdahl. Ingeborg Rasmussen har vært kvalitetssikrer.
Vi har gjennomført en rekke intervjuer i Drammen, Nedre Eiker og Svelvik i forbindelse med prosjektet. Vi vil
takke alle som har bidratt med sin kunnskap og sine erfaringer til arbeidet. Vi v	il også takke Elisabeth Enger og
Ulla Nordgarden, henholdsvis prosjektrådmann og prosjektleder for Nye Drammen kommune, for gode og
innsiktsfulle diskusjoner 	underveis.
10	.7.2018
Eivind Tandberg
Partner
Vista Analyse AS

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	4

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	5

Innhold
Sammendrag og konklusjoner	 ................................	................................	................................	....................	 7
1 	Innledning	 ................................	................................	................................	................................	...........	 9
1.1	 	Oppdraget	 	9
1.2	 	Metodisk tilnærming	 	10
2 	Dagens eiendomsforvaltning i Drammen, Nedre Eiker og Sve	lvik	 ................................	...................	 16
2.1	 	Oversikt	 	16
2.2	 	Drammen	 	17
2.3	 	Nedre Eiker	 	21
2.4	 	Svelvik	 	23
3 	Vurdering av dagens organisering	 ................................	................................	................................	....	 27
3.1	 	Oversikt	 	27
3.2	 	Reinvestering i formålsbygg er høyere enn kapitalslit	 	27
3.3	 	Ressursbruk til forvaltning, drift og vedlikehold	 	29
3.4	 	Utbyggingsprosjekter gjennomføres etter plan	 	30
3.5	 	Brukertilfredshet	 	32
3.6	 	Kompe	tanse	 	35
3.7	 	Samfunns	- og stedsutvikling	 	36
4 	Framtidig eiendomsforvaltning i nye Drammen	 ................................	................................	...............	 38
4.1	 	Nye Drammen Eiendom vil bli en betydelig virksomhet	 	38
4.2	 	Det er flere aktuelle organisasjonsmodeller	 	38
4.3	 	Vurdering av aktuelle modeller	 	40
4.4	 	Andre forhold	 	43
Referanser	 ................................	................................	................................	................................	................	 48
A 	Vedlegg: Intervjuguider	 	49
Tabeller
Tabell 1	-1 	Faktorer som omfattes av begrepet organisering	 ................................	...................	 10
Tabell 1	-2 	Målsetninger og vurderingskriterier for eiendomsvirksomheten i Nye Drammen	 .. 12
Tabell 2	-1 	Oppsummering av dagens organisering	 ................................	................................	.. 16
Tabell 2	-2 	DEKF Formalkompetanse fordelt på avdeling	 ................................	..........................	 18
Tabell 2	-3 	Eiendomsportefølje 2018	 ................................	................................	........................	 18
Tabell 2	-4 	DEKF	 husleier 2017 og 2018	 ................................	................................	....................	 19
Tabell 2	-5 	Nedre Eiker Eiendomsavdeling formalkompetanse fordelt på avdeling	 ..................	 22
Tabell 2	-6 	Eiendomsporte	følje 2018	 ................................	................................	........................	 22
Tabell 2	-7 	Svelvik Eiendomsavdeling Formalkompetanse fordelt på avdeling	 .........................	 23
Tabell 2	-8 	Eiendomsportefølje Svelvik 20	18	................................	................................	.............	 24
Tabell 2	-9 	Internhusleie for formålsbygg Svelvik 2018	 ................................	.............................	 25
Tabell 3	-1 	Endringer i bokførte verdier av kommunal eiendom (millio	ner kr)	 .........................	 27
Tabell 3	-2: 	 	Utgifter til forvaltning, drift og vedlikehold 2013 	– 2017 (kr/kvm)	 ..........................	 29
Tabell 3	-3 	Investeringer 2013 og 20	17 (eiendom/total investering); gjennomføringsgrad	......	 31
Tabell 3	-4 	Drammen gjennomføringsgrad investeringer 2013	-2017	 ................................	.......	 31

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	6

Tabell 3	-5 	Nedre Eiker gjennomføringsgrad investeringer 2013	-2017	 ................................	.....	 32
Tabell 3	-6 	Svelvik gjennomføringsgrad investeringer 2013	-2017	................................	.............	 32
Tabell 	3-7 	Resultater fra brukerundersøkelsen over telefon.	 ................................	...................	 33
Tabell 3	-8 	Formalkompetanse, alder og ansiennitet i eiendomsfunksjonen	 ............................	 36
Tabell 4	-1 	Nøkkeltall for Nye Drammen Eiendom	 ................................	................................	....	 38
Tabell 4	-2: 	Organisering av eiendomsforvaltning i Oslo, Asker og Sandefjord	 ..........................	 45

Organiserin	g av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	7

Sammendrag	 og	 konklusjoner
Forvaltningen av kommunale formålsbygg i Drammen, Nedre Eiker og Svelvik kommune er vurdert i
lys av 	indikatorer	 for god eiendomsforvaltning: 	reinvesteringsgrad	, nivå på vedlikehold og and drifts-
kostnader	, gjennomføringsgrad for	 utbyggingspro	sjekter, brukertilfredshet	 og	 kompetanse. Analysen
indikerer at Drammen Eiendom KF oppnår 	gode	 resultater i forhold til disse kriteriene og at Svelvik
jevnt over er svakest.	 Etter vår vurdering vil et	 kommunalt foretak være best egnet til å ivareta mål-
setn	ingene for eiendomsforvaltningen	 i Nye Drammen kommune,	 hvis det legges vekt på 	bevaring av
eiendomsver	dier	, tilstrekkelig vedlikehold, 	effektive 	utbyggingsprosjekter og høy kompetanse i mo-
derne eiendomsforvaltning. Hvis det legges stor vekt på	 lave	 kostna	de	r og kort avstand til 	brukerne
av formålsbyggene kan en etatsmodell være å foretrekke	.
Vista Analyse har vurdert forvaltningen av kommunale formålsbygg i Drammen, Nedre Eiker og Svel-
vik kommune. Analysen omfatter dagens organisering, så vel som mulig org	anisering av denne virk-
somheten i Nye Drammen kommune. Analysen er basert på omfattende datainnsamling i de tre
kommunene, på intervjuer med en rekke ulike interessenter og en enkel spørreundersøkelse hos
brukere av formålsbyggene.
Dagens organisering av f	ormålsbyggene er ganske forskjellig. Drammen har etablert et kommunalt
foretak 	(DEKF) 	til forvaltning av eiendomsmassen, mens de to andre kommunene har organisert
dette innenfor	 kommunens	 etatsstruktur. Det er betydelige forskjeller 	i kapasitet, kompetanse	, fi-
nansieringsmodell, kontraktstrategier, 	administrative 	prosesser og 	informasjonssystemer	. Både
Nedre Eiker og Svelvik har hatt betydelige økonomiske utfordringer og vært ROBEK	-kommuner i
denne perioden
Analysen 	definerer	 et sett 	målsetninger	 og indikato	rer 	for 	god 	kommunal eiendomsforvaltning	 og
har 	vurdert virksomhetene i hver enkelt kommune opp mot d	isse indikatorene	 basert på data for
2013 	- 2017	. Indikatorene som ble lagt til grunn omfatter hvorvidt reinvesteringer dekker kapitalslit,
ressursbruk til	 forvaltning, drift og vedlikehold, gjennomføringsgrad for utbyggingsprosjekter, bru-
kertilfredshet med lokaler og med service fra eiendomsforvaltningen, kompetanse i eiendomsfor-
valtning og eksempler på samfunns	- og stedsutvikling	.
Analysen	 indikerer 	at D	EKF oppnår best resultater i forhold til de 	indikatorene	 vi har vurdert og at
Svelvik jevnt over er svakest. 	DEKF kommer best ut i forhold til planmessig vedlikehold, effektive
utbyggingsprosjekter, brukertilfredshet med lokaler og kompetanse i eiendomsfor	valtningen. Nedre
Eiker har høye reinvesteringer i den perioden vi har sett på (2013	-2017) og får gode tilbakemeldinger
på brukertilfredshet med eiendomsforvaltningen. Svelvik har lavest driftsutgifter. Sted	- og samfunns-
utvikling har ikke vært en klar prio	ritering for eiendomsvirksomhetene i noen av kommunene	.
I analysen av mulig organisering av den 	framtidige 	kommunale eiendomsvirksomheten i Nye Dram-
men kommune har vi sett på to hovedalternativer: kommunal etat og kommunalt foretak. Vi har
også vurdert tr	e varianter av disse to hovedalternativene	. Vår vurdering er at et kommunalt foretak
(KF) 	vil være best egnet til å ivareta de definerte målsetningene	 for eiendomsforvaltningen	. Et KF er
spesielt godt egnet hvis det legges vekt på å sikre at 	eiendomsverdie	r bevares, at det utføres tilstrek-
kelig vedlikehold, at utbyggingsprosjekter gjennomføres effektivt og at det bygges opp høy kompe-
tanse i moderne eiendomsforvaltning. Hvis det legges stor vekt på at at kostnadene ved kommunal
eiendomsforvaltning skal være 	lave	, at brukerne av formålsbyggene skal ha kort avstand til

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	8

forvalterne av byggene	 eller at	 eiendomsvirksomheten skal gi selvstendige bidrag til samfunns	- og
stedsutvikling, 	kan 	imidlertid	 en etatsmodell 	være	 å foretrekke.
Konkurranseutsetting av tjeneste	r er ikke avgjørende 	for valget av organisering, men vil ha betydning
for i hvor stor grad den valgte modellen ivaretar de målsetningene som er definert. Konkurranseut-
setting kan bidra til å 	styrke og 	utvikle kritisk kompetanse innenfor anskaffelser, kontr	aktsforvaltning
og utbyggingsprosjekter og til profesjonalisering av eiendomsvirksomheten.
Rapporten gir også en kort drøfting av framtidig organisering i lys av de politiske målene for Nye
Drammen kommune, erfaringer fra eiendomsforvaltning i andre kommun	er og relevante lover og
regler. Drøftingen bidrar til å belyse og nyansere vurderingene ovenfor, men medfører ingen end-
ringer i konklusjonene.

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	9

1	 	Innledning
1.1	 	O	ppdraget
Vista Analyse har på oppdrag for 	Prosjektkontoret for Nye Drammen 	analysert hvordan	 kommun	ene
Svelvik, Drammen og Nedre Eiker organiserer sin eiendomsmasse som brukes til kommunal virksomhet
(formålsbygg og administrasjonsbygg). 	Oppdraget omfatter ikke	 eiendommer som i dag er organisert i
aksjeselskap, pensjonskasser eller stiftelser. 	Skogeiend	om	, landbruks	eiendom	 eller annen type eiendom
uten bygg brukt til kommunal virksomhet	 er ikke 	inkluder	t i analysen.
Utredningen 	omfatter	:
• 	analyse av 	organiseringsform i de tre kommunene (kommunalt foretak eller etatsorganisering)
• 	drøfting av	 fordeler og ul	emper ved de ulike måtene å organisere eiendomsforvaltningen på
• 	dokumentasjon av 	kompetanse	nivået	 i forvaltningsmiljøene
• 	analyse av 	brukernes 	tilfredshet med forvaltningen 	(styring, vedlikehold, leveranser) 	hos 	et mindre
utvalg blant 	de folkevalgte, bruker	e av byggene og de ansatte	.
Dagens organisering av eiendomsvirksomheten er forskjellig i de tre kommunene:
• 	Drammen har etablert et 	kommunalt foretak	, Drammen Eiendom KF. Dette foretaket ivaretar
Drammen kommunes interesser innenfor eiendomsområdet som for	valter av eierskap, som eien-
domsdrifter, byggherre og som innleier av eiendom i det private markedet på vegne av kommu-
nens virksomheter.
• 	I Nedre Eiker kommune er 	Eiendomsavdelingen	 en del av kommunens forvaltning, som en avdeling
i sektoren Tekniske tjenes	ter. Eiendomsavdelingen har ansvaret for nybygg og rehabilitering, byg-
ningsdrift og forvaltning 	av bygg	 og arealer som kommunen eier	 samt	 boligforvaltning og kommu-
neskogene.
• 	I Svelvik kommune er 	Eiendomsavdelingen 	en del av den kommunale forvaltningen. Den	ne er plas-
sert	 i sektoren Investerings	- og næringsprosjekter	. Eiendomsavdelingen forvalter eksisterende ei-
endomsmasse, mens prosjektledelse og byggherrefunksjonen ivaretas av prosjektledere 	i Investe-
rings	- og næringsprosjekter	.
Sammenslutningen av de tre k	ommunene i en ny kommune innebærer at det administrative apparatet
i kommunene skal integreres, fusjoneres og tilpasses. Et vesentlig suksesskriteri	um	 for kommunesam-
menslutningen er at den organisatoriske integrasjonen skjer på en måte som sikrer at målene	 med sam-
menslutningen oppnås, herunder at det legges et godt grunnlag for videre utvikling og kostnadseffektiv
drift av den nye kommunen.

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomh	et i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	10

1.2	 	Metodisk tilnærming
1.2.1	 	Beskrivelse av dagens organisering
Begrepet «organisering» er omfattende	, se for eksempel	 (Bolman L.G., 2003)	. Tabell 	2-1 gir en over-
sikt over ulike faktorer som er viktige for å få en god forståelse av begrepet «organisering» innenfor
kommunal eiendomsforvaltning. Ofte vil det være avhengigheter m	ellom de ulike organisasjonselemen-
tene.
Tabell 	1-1 	Faktorer som omfattes av begrepet organisering
Faktor	 	Alternativer og elementer
Virksomhetsform	 	Kommunalavdeling, etat, KF, IKS, AS, stiftelse, privat
Orga	nisasjonsstruktur	 	Hierarkisk, flat, matrise, nivåer
Kapasitet og kompetanse	 	Antall ansatte, utdannelse, erfaring, utviklingsprosesser
Finansieringsmodell	 	Kostnadsdekning, bestiller	-utfører, markedsbasert, hybrid
Eiendomsportefølje	 	Hvilke eiendommer, utl	eie/innleie, varighet, prising, risikodeling
Kontraktsportefølje tjenester	 	Hvilke tjenester, varighet, prising, risikodeling
Ansvar og oppgaver	 	Ansvarsområder, avgrensning mot andre virksomheter
Interne prosesser	 	Styrings	- og beslutningsmekanismer, ansk	affelser, internkontroll
Informasjonssystemer	 	Viktige systemer, kompatibilitet, portabilitet
Styrende dokumenter	 	Strategier, vedtekter, tildelingsbrev, instrukser
Kilde: Vista Analyse
Ved beskrivelsen av dagens organisering i de tre kommunene 	har	 vi be	nytte	t strukturen i 	Tabell 	1-1. Vi
har 	beskr	eve	t hovedtrekkene i kommunenes organisering under hver faktor, samt samspill og avheng-
igheter mellom de ulike faktorene.
1.2.2	 	Datakilder
Vi har benyttet 	både kvantitative og kvalitative	 data	kilder i 	denne analysen	. Under har vi 	beskrevet 	kil-
dene og b	egrunnelsen for å benytte dem.
 Litteraturgjennomgang
Vi har mottatt dokumenter fra de tre kommunene av følgende type, i den grad informasjonen er skriftlig
dokumentert i den enkelte kommune.
• 	År	srapporter eiendomsvirksomhet (eller kommune) siste fem år
• 	Budsjetter og regnskaper eiendomsvirksomhet siste fem år

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	11

• 	Porteføljeoversikter og porteføljeanalyser
• 	Dokumentasjon FDV (forvaltning, drift, vedlikehold)
• 	Eierstrategier og andre strategier
• 	Forvaltnin	gsrevisjoner, andre revisjonsrapporter
• 	Stedsanalyser
• 	Kommuneplaner, kommunedelplaner
For DEKF 	har 	vi mottatt et 	fullstendig dokumentgrunnlag. I Nedre Eiker kommune har man ikke eierstra-
tegier eller andre strategier selvstendig dokumentert, men i	 kommune	pla	nens handlingsdel 2016	-2019
står det 	kort	 formulert	 i Delmål 4 under kapittel 	2.3 «Miljø og infrastruktur» at	 «Nedre Eikers bygg,
boligmasse og eiendommer tilrettelegges og vedlikeholdes».	 Det foreligger ingen 	forvaltningsrevisjons-
rapport fra de siste fem 	år, men eiendomsavdelingen påpeker at de jevnlig får forespørsel om rutiner
fra revisor. I Svelvik kommune har man ikke selvstendig dokumenterte eierstrategier	 for kommunale
bygg	.
Intervjuer
Vi har gjennomført intervjuer med representanter i kommuneadmini	strasjonen	 (eiendomssjef, kommu-
nalsjef, økonomisjef og rådmann)	, ordfører, 	hovedtillitsvalgt og en leder i virksomhet som bruker et
kommunalt bygg, i hver av de tre kommunene. 	Intervjuguidene finnes i vedlegg.
Brukerundersøkelse
Vi har gjennomført en bruke	rtilfredshetsundersøkelse per telefon 	hos 	et utvalg 	brukere av 	kommunale
bygg, i hver av de tre kommunene. I samarbeid med oppdragsgiver besluttet vi å kontakte et utvalg	 i
hver kommune	 bestående av:
• 	To barnehager
• 	To skoler
• 	To sykehjem/helsesentra
• 	Én virks	omhet i kulturhus/samfunnshus/helsestasjon
Begrunnelsen for dette utvalget knytter seg til kommunens ønske om å komme så tett på brukerne som
mulig.	 Med et så lite utvalg 	har 	kvantifiser	te resultate	r begrenset utsagnskraft	. Vi legger derfor vekt på
å besk	rive resultatene kvalitativt.
Utvalget	 er i utgangspunktet gjort tilfeldig fra lister over virksomhetene	. Med små utvalg kan man få
skjevheter i forhold til faktorer som kan ha innvirkning på tilfredsheten. Et slikt eksempel kan være byg-
gets alder.	 Vi ha	r derfor benyttet utvalgsstyring underveis med hensyn til alder på bygg, i de tilfeller
dette har vært nødvendig. Her har vi tilstrebet å få brukere av både relativt nye og gamle bygg repre-
sentert i hver av virksomhetsgruppene i vårt utvalg. 	Små utvalg gir	 også normalt skjevheter i forhold til
oppfatning av spørsmålets innhold eller fordi informantene har ulike utgangspunkt eller historikk.
Før gjennomføringen av undersøkelsen 	i hver kommune 	har vi 	allerede 	hatt dialog	 (dybdeintervju) 	med
en leder/bestyrer 	som har god kjennskap både til selve bygget og til relasjonen med kommunens eien-
domsavdeling/KF. 	Utvalget 	består av rektorer, barnehagestyrere, avdelingsleder/tjenesteleder på

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	12

sykehjem/helsesenter og leder i brukervirksomhet i kulturhus/samfunnshus. I Svel	vik og Nedre Eiker er
brukere av kulturhus representert, mens i Drammen er helsestasjon representert.
I Nedre Eiker kommune har vi gjennomført syv undersøkelser, i henhold til ønsket utvalg. I Svelvik 	er
kun 	fem undersøkelser 	gjennomført. Det finnes et sy	kehjem i 	Svelvik	 og 	det	 er ikke med i undersøkelsen.
I Drammen kommune	 har vi økt	 utvalget med én ekstra skole og én ekstra barnehage, 	fordi 	dette er den
største kommunen av de tre. 	Vi 	har 	gjennomført ni intervjuer i Drammen.	 Totalt er det gjennomført 21
intervjuer.
Respondentene i undersøkelsen har blitt lovet anonymitet, da dette i større grad legger til rette for
ærlige tilbakemeldinger. 	Vi har ivareta	tt dette i presentasjonen av resultatene.
1.2.3	 	Vurdering	skriterier og 	indikatorer 	for	 dagens organisering
Vurderingskriterier
Ved vurdering av organiseringen i de tre kommunene har vi tatt utgangspunkt i etablerte prinsipper for
god kommunal forvaltning generelt og for kommunal eiendomsforvaltning spesielt. Disse er blant annet
nedfelt i	 Vista Analyses 	Veileder	 i økonomi	planlegging for kommuner og fylkeskommuner	. (Vista
Analyse, 2013)	 og 	God kommunal eiendomsforvaltning	 (Direktoratet for Byggkvalitet, 2011)	. NOU
2004:22 	inneholder også detaljerte drøftin	ger av prinsipper for god kommunal eiendomsforvaltning.
(2004:22, NOU, 2004)	. På basis av disse har vi foreslått et sett av mål og vurderingskriterier som har blitt
ytterligere spisset og avklart med oppdragsgiver. Tabell 1	-2 gi	r en oversikt over de vurderingskriteriene
som har blitt brukt i vurderingene i denne rapporten.
Tabell 	1-2 	Målsetninger og vurderingskriterier for eiendomsvirksomheten i Nye Drammen
Målsetninger	 	Vurderingskr	iteri	um
Reinvesteringer dekker kapitals-
lit
Reinvesteringsgrad
Ressursbruk til	 forvaltning, drift
og vedlikehold
Kostnader til FDV pr kvm over tid
Kostnader 	til vedlikehold pr kvm over tid
Utbyggingsprosjekter styres ef-
fektivt
Gjennomføringsgrad invest	eringer
Brukertilfredshet	 	Tilfredshet 	med 	lokaler
Tilfredshet 	med 	service fra eiendomsavdeling
Kompetanse	 	Formell utdannelse
Ansiennitet i 	kommunens 	eiendomsvirksomhet
Samfunns	- og stedsutvikling	 	Eksempler på eiendomsvirksomhetens bidrag til sam-
funns	- og stedsutvikling

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	13

Kilde: Vista Analyse
Reinvesteringsgraden 	er hentet fra virksomhetenes regnskaper og 	vi har sett	 på endringene fra 2013 	–
2017. 	 Reinvesteringer som over tid er høyere enn kapitalslitet kan ses som et minimumskrav for poten-
siell bevarin	g av eiendomsverdier. Dette er 	imidlertid 	en grov indikator og er ikke tilstrekkelig til å vur-
dere hvorvidt eiendomsverdier faktisk 	har blitt 	bevar	t.1 Tidsper	ioden vi er har sett på er også for kort til
at regnskapstallene alene kan vise hvordan eiendommen	e ivaretas. Små kommuner med en liten eien-
domsportefølje vil kunne ha større årlige variasjoner på denne kostnadsposten.
For 	forvaltning, drift og vedlikehold (FDV)	 har vi det noe paradoksale forholdet at vi ønsker et høyt nivå
på vedlikehold, samtidig so	m de samlede kostnader ikke skal være høyere enn nødvendig.	2 Utilstrekke-
lige vedlikeholdsavsetninger er et stort problem i kommune	-Norge og en vesentlig årsak til vedlikehold-
setterslep og forringelse av eiendomskapitalen. Dette medfører at vedlikeholdsutgi	fter 	som over tid er
på nivå med eller høyere enn gjennomsnittet i norske kommuner teller positiv	t, mens samlede FDV
kostnader under gjennomsnittet gir positive utslag.
For vurdering av 	utbyggingsvirksomheten	 ønsker vi ideelt sett detaljerte data for avvik	 i framdrift, kost-
nader og kvalitet for alle prosjekter over en femårs periode. Vi har ikke dette datagrunnlaget så vi vil
bruke gjennomføringsgraden av investeringsbudsjette	ne	 som en indikator	. Vesentlige avvik her vil van-
ligvis være indikasjoner på forsi	nkelser, kostnadsoverskridelser og andre problemer. Vi vil se på gjen-
nomsnittlig gjennomføringsgrad fra 2013 	– 2017.
For 	brukertilfredshet	 har vi gjennomført en egen brukerundersøkelse, hvor 	et begrenset utvalg respon-
denter er bedt om å vurdere	 kvalitetene	 både på lokalene de benytter og servicen de mottar fra eien-
domsfunksjonen i kommunen. Den siste faktoren vil fange opp eiendomsfunksjonens evne til å fange
opp brukerønsker og svare ut 	utfordringer 	som oppstår.
Medarbeidernes kompetanse	 måles i denne 	anal	ysen 	gjennom deres formalkompetanse. Vi tallfester
hvor stor andel av medarbeiderne som har fagutdanning, utdanning på bachelor	-nivå (inklusive ingeni-
ører) og master	-nivå (inklusive jurister og sivilingeniører). 	Etter 	vår vurdering 	ert en moderne eiendoms-
funksjon avhengig av godt kvalifiserte medarbeidere. For de fleste funksjoner vil det viktigste	 være	 å ha
fagutdanning, men eiendomsfunksjonen trenger også medarbeidere med bachelor	-utdanning	 i noen
nøkkelposisjoner	, blant annet økonomer til administrasjon 	og planlegging og ingeniører til styring av
drift og utvikling. Virksomheten trenger også noen medarbeidere med masterutdanning, blant annet
jurister til kontraktforvaltning og sivilingeniører til teknisk utvikling, automatisering og prosjektering.
Ved vur	deringen av kompetanse legger vi til grunn at fagutdanning innebærer 	en fullstendig utdanning
som har ført fram til fagbrev eller tilsvarende.
For 	samfunns 	– og stedsutvikling	 har vi benyttet 	en kvalitativ vurdering	. Samfunns	- og steds	utvikling	 er
definert	 relativt bredt og omfatter tiltak/praksis som bidrar til flerbruk, som stimulerer til økt sentrums-
aktivitet, mer urban struktur, samlokalisering, stedsutvikling, bydelssenterutvikling	 og tiltak/praksis som
bidrar til økt kollektivbruk. Vi har også suppler	t med tiltak/praksis som kan generere økonomisk aktivitet.
Eksemplene er beskrevet noe nærmere i teksten.	 Kilder er blant andre	 Drammen kommune	 (2013)	,

1 For å vurdere dette måtte vi hatt detaljerte og sammenlignbare oversikter over utviklingen i verdiene i eiendomsporteføljene
i de tre kommunene over en lengre tidsperiode.

2 Dette kunne vært uttrykt	 som at vedlikehold	-andelen av FDV skulle være høy, men det er enklere og mer transparent å bruke
vedlikehold i kr pr kvm.

Organisering av eie	ndom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	14

Buskerudbyen	 (2013)	, Nedre Eike	r (2015)	, Svelvik kommune	 (2012)	, Svelvik kommune	(2015)	, Nedre
Eiker	 (2015b)	.
1.2.4	 	Andre 	samfunnsmål	 og hensyn
I tillegg til de målene og vurderingskriteriene som går direkte på effektiviteten i eiendomsvirksomheten
og 	som 	ble diskute	rt i avsnittet over, 	drøfter vi i denne 	analysen 	betydningen av 	et utvalg 	andre, bredere
samfunnsmål og hensyn.
Politiske målsetninger
Det er definert fem hovedmål for etableringen av Nye Drammen.
1. Sikre gode og likeverdige tjenester til innbyggerne.
2. Robust økonomi.
3. Helhetlig samfunnsutvikling.
4. Styrket lokaldemokrati.
5. En sterkere stemme.
De fem hovedmålene er utdypet i dokumentet: 	Po	litisk plattform for ny kommune	 (Nye Drammen,
2017)	. Verken hovedmålene eller den politiske plattformen gir	 detaljerte anvisninger for hvordan 	man
vil organisere spesifikke virksomhetsområder, men de gir føringer som 	kan	 være v	iktig 	for å nyansere
drøftingen av framtidig 	organisering av eiendomsforvaltningen	. Kapittel 	4.4.1	 drøfter disse hensynene.
Eksempler fra andre kommuner
Det 	er relevant å se på hvilke målsetninger og beslutningskriterier som legges til grunn for organiseri	ng
av eiendomsfunksjonen og den løpende eiendomsforvaltningen i andre kommuner. Flere kommuner
har gjennomført eller er i ferd med å gjennomføre tilsvarende sammenslutninger som Nye Drammen.
Dette gjelder blant annet Sandefjord	/Stokke	 (Sandefjord)	, Asker	/Røyken	/Hurum (Asker)	, Holme-
strand	/Hof/Sande	 	(Holmestrand)	, Moss	/Rygge	 	(Moss)	, 	Oppegård/Ski	 	(Nordre Follo) 	og
Skedsmo/Fet/Sørum (	Lillestrøm kommune	). I kapittel 	4.4.2	 i denne rapporten 	har vi	 sammenligne	t våre
resultater, konklusjoner og anbefalinger med til	svarende for 	tre andre kommuner: Sandefjord, Asker og
Oslo	, for å belyse og nyansere disse.	 Sandefjord og Asker er sammenlignbare kommuner som har gjen-
nomført eller er i ferd med å gjennomføre tilsvarende sammenslåing som Drammen, Nedre Eiker og
Svelvik. O	slo er den norske kommunen med desidert størst eiendomsmasse og har lagt mye arbeid i
organisering av eiendomsforvaltningen.
Lover, forskrifter og internasjonal	e forhold
En annen faktor som kan få betydning for eiendomsforvaltningen i Nye Drammen er utvikl	ingen i nasjo-
nalt lovverk og forskrifter, blant annet som følge av tilpasning til EØS	-regelverket. Det er en stadig ut-
vikling på dette feltet, både gjennom nye lover og forskrifter og gjennom utvikling i fortolkningen av
eksisterende lovverk, som følge av 	dommer i EU	- og EØS	-domstolene. Spesielt vil lovverk for offentlig
støtte, offentlige anbud, konkurranse og skattlegging kunne få betydning for organisering av eiendoms-
forvaltningen. 	Betydningen av disse drøftes 	kort 	i kapittel 	4.4.3	.

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	15

1.2.5	 	Vurdering av framtidi	g organisering
Oppdragsgiver har presisert at det er kun to aktuelle organisasjonsmodeller for organisering av 	eien-
domsvirksomheten i Nye Drammen kommune: etat og kommunalt foretak	 (KF)	. Aksjeselskap	 (AS)	 er ikke
en aktuell organisasjonsform for forvaltnin	g av formålsbygg, men denne selskapsformen brukes for for-
valtning av kom	mersielle 	og potensielt 	kommersielle	 eiendommer, blant annet gjennom Drammen Ei-
endomsutvikling AS	 og Nedre Eiker Eiendomsutvikling AS	.
I kapittel	 4.1	 definerer vi 	de 	to hovedalternativ	ene	 for framtidig organisering, etat og KF, ved hjelp av
de faktorene som er 	beskrevet	 i Tabell 	1-1 foran. 	Vi definerer også 	tre	 mellomvarianter mellom de to
rendyrkede organisasjonsmodellene. Disse er nyttige for å spenne ut muli	ghetsrommet og tydeliggjøre
virkningene av enkelte detaljerte valg vedrørende organiseringen.
De 	framtidige organisasjonsmodellene	 analyseres ved hjelp av vurderingskriteriene beskrevet i avsnitt
1.2.3. Denne analysen er basert på forventninger om hvordan 	virksomhetene vil agere i framtiden og
det er betydelig usikkerhet rundt dette. Vi drøfter denne usikkerheten og identifiserer hvilke resultater
som 	er robuste på tross av usikkerheten, og hvilke som er betinget av spesifikke eksterne faktorer.
1.2.6	 	Avgrensinge	r
Denne analysen er utarbeidet på grunnlag av et relativt begrenset datagrunnlag. Blant annet er antall
respondenter på intervjuer og brukerundersøkelser lavt	, og resultatene fra disse undersøkelsene er ikke
statistisk signifikante	 uttrykk for oppfatningen	e i brukergruppene totalt sett	. Vi har sammenholdt resul-
tatene fra ulike kilder for å verifisere at vurderingene er rimelige og konsistente.
En utfordring ved sammenligning av eiendomsvirksomheten i de tre kommunene er at kommunenes
økonomiske rammer har v	ært svært 	ulike 	i perioden 	som er	 vurdert	. Dette 	innebærer at	 noen forskjeller
mellom kommunene kan skyldes 	ulikheter 	i økonomiske	 rammer mer enn spesifikke organisatorisk valg.
Vi har lagt vekt på å identifisere slike konsekvenser i vurderingen av de ulik	e kommunene.
Denne analysen fokuserer 	på effektiv organisering av eiendomsvirksomheten	 i de tre eksisterende kom-
munene og i 	Nye Drammen kommune	. Dette målet er 	ikke avstemt mot kommunen	es øvrige virksomhet	.
Vi har for eksempel ikke vurdert om 	lavt vedlikeh	old 	av 	eiendommer	 er forsvarlig fordi andre formål
prioriteres	 høyere.
Vi gjør en rekke vurderinger basert på 	kommunenes 	regnskapstall og 	SSBs 	KOSTRA	-tall	. Vi vet at det i
praksis er nyanser i hvordan kommunene tolker 	regnskapsregler, 	KOSTRA	-definisjoner o	g rapporterings-
rutiner, men 	vi har ikke hatt mulighet til å gjøre en eksplisitt vurdering av 	eventuelle dataproblemer som
følge av dette.	 Våre resultater forutsetter implisitt at disse tallen	e er tilstrekkelig korrekte og konsistente
mellom de ulike kommun	ene.
Informasjon angående eiendomsvirksomheten i de tre kommunene er ofte svært fragmentert, og vi har
vært avhengig av å sammenstille informasjon og data fra ulike kilder. Vi har søkt å verifisere at informa-
sjonen vi har brukt er konsistent innen hver kom	mune og på tvers av kommunene, men vi kan ikke
utelukke at det fortsatt er konsistensproblemer i noen av datasettene.

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	16

2	 	Dagens e	iendomsforvaltning i
Drammen, Nedre Eiker og Svelvik
2.1	 	Oversikt
Tabell 	2-1 gir en	 kort	 oversikt over dage	ns organisering av eiendomsvirksomhetene i de tre kommunene.
Organiseringen i hver kommune er beskrevet i mer detalj senere i dette avsnittet.
Tabell 	2-1 	Oppsummering av dagens organisering
Faktor	 	Drammen	 	Ned	re Eiker	 	Svelvik
Virksomhetsform	 	Kommunalt foretak	 	Avdeling	 (etat)	 	Avdeling	 (etat)
Organisasjons-
struktur
4 avdelinger: adm,
drift	, marked	, prosjekt,
34 ansatte
7 enheter, 4 med 2
personer eller 	flere	, 3
med 0	-1 person, 27 an-
satte
10 personer	. 1 avdeling
med vaktmestere som
underenhet.
Kapasitet og kom-
petanse
15 fagutdannelse
14	 bachelor/ingeniør
5 master
Snitt ansiennitet 11 år
17	 fagutdannelse
5 bachelor
3 master
Snitt ansiennitet 	10	 år
5 fagutdannelse
1 bachelor
Snitt ansiennitet	 6 år

Finansieringsmo-
dell
Internhusleie	 	Budsjett	 	Internhusleie (delvis)
Eiendomsporte-
følje
19	3 formåls	bygg
409.000 kvm
4.117 mill	. kr
68 formåls	bygg
104.000 kvm
1.019	 mill	. kr
19 formåls	 bygg
43.000 kvm
293	 mill	. kr
Kontraktsporte-
følje tjenester
Utgangspunkt at alle
tjeneste	r anskaffes
Utgangspunkt bruk av
egenregi
Vaktmestre 	og renhold
i egenreg	i
Ansvar og oppga-
ver
Alle oppgaver knyttet
til eiendomsforvalt-
ning	- og utbygging
Alle oppgaver knyttet
til eiendomsforvalt-
ning	- og utbygging
Forvaltning	, drift	 og
vedlikehold	, men	 ikke
utbygging
Interne prosesser	 	Tilstandsvurdering alle
bygg, årlig oppdatering.
Grunnlag for vedlike-
holdsplan.
Tilstandsvurdering	 alle
bygg, årlig oppdatering.
Grunnlag	 for ønsket
vedlikeholdsplan	. I
Lite formalisering	, ma-
nue	ll dokumentasjon.
Ingen formell tilstands-
vurdering siden 2012.

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye	 Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	17

praksis prioritet til
HMS.
Liten portefølje, kjen-
ner byggene godt
Informasjonssys-
temer
Facilit	.
Alle bygg er elektronisk
dokumentert. Fokus på
automatisering av sty-
ring og overvåking.
IK-bygg. 	Facilit	.
Arbeid med elek	tronisk
dokumentasjon av alle
bygg.
Facilit, kun enkelte
funksjoner.
Byggene er ikke doku-
mentert elektronisk.
Styrende doku-
menter
Drammen Kommunes
Eierpolitikk 2016 	-2020,
Vedtekter for D	EKF
Strategidokument for
DEKF
ROS analyse	 DEKF
Vedlikeholdsstrate	gi
Energistrategi
Strategi for 	byggherre-
funksjon
Retningslinjer sam-
handling KF og basisor-
ganisasjon
Behovsanalyser og sek-
torstrategier skole, bar-
nehage, idrett, helse,
etc
Kommuneplan
Budsjettdokumenter
Budsjettdokumenter
Kommunestyrev	edtak
201	1 om 	styr	king	 av ei-
endomsforvaltning
Kilde Vista Analyse	, sammenstilling av dokumenter fra de ulike kommunene
2.2	 	Drammen
Drammen Eiendom KF 	(DEKF) 	ble etablert 	i 1995	. Selskapet er en del av Drammen kommune som juri-
disk person men har et eget styre på syv 	medlemmer	, hvorav to ansatterepresentanter. Styret, leder og
nestleder oppnevnes av bystyret. 	I tråd med Drammens eierpolitikk er styret oppnevnt på faglig grunn-
lag og det er ikke aktive politikere i styret. 	Styret tilsetter daglig leder og fastsetter dennes lønn, in	nenfor
rammen av kommunens personalpolitiske retningslinjer. Ansatte i DEKF har de samme pensjonsvilkår
som	 andre kommunalt ansatte.
DEKF har 34 ansatte og er organisert i fire avdelinger: administrasjon (4), drift (20), 	marked	 (4) og pro-
sjekt (	5). Ledergr	uppen utgjøres av daglig leder og de fire avdelingssjefene.	 De 	fleste ansatte	 har fagut-
dannelse, bachelor	- eller mastergrad, 	med vekt på 	tekniske fag. 	Andelen med høyere 	utdannelse	 er
høyest i forvaltningsavdelingen som er ansvarlig for kontrakter for ansk	affelser, inn	- og utleie, samt i

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	18

prosjektavdelingen som står for utbygginger. Arbeidsstyrken er svært erfaren, med en gjennomsnittsal-
der på 52 år og gjennomsnittlig ansiennitet på 11,7 år. 	Tabell 2.2 gir en oversikt over formalkompetanse
fordelt på de ulik	e avdelingene.	 I tabellen er d	aglig leder inkludert i gruppen administrasjon.
Tabell 	2-2 	DEKF Formalkompetanse fordelt på avdeling
Avdeling	 	Lavere	 	Fagutdan-
ning
Bachelor	 	Master	 	Sum
Administrasjon	 	 	- 	5 	- 	5
Dr	ift 	2 	12	 	6 	 	20
Marked	 	 	 	1 	3 	4
Prosjekt	 	 	1 	2 	2 	5
Sum	 	2 	13	 	14	 	5 	34
Kilde:	 	DEKF 	Oversikt ansatte
DEKF forvalter en betydelig eiendomsportefølje. 	Tabell 2	-3 gir en oversikt over 	porteføljen fordelt på
ulike typer formålsbygg.	 Porteføljen har en betydelig a	ndel innleide arealer. Hovedstrategien er at spe-
sialiserte formålsbygg primært bør være eid av kommunene selv, mens kontorbygg og andre bygg for
generell anvendelse kan leies fra andre.	3 Det pågår et arbeid med sikte på kommunal overtagelse av tre
sykehjem	 som for øyeblikket leies av andre.
Tabell 	2-3 	Eiendomsportefølje 2018
Bygg
Bokført v	erdi
1.1	2018	 (tkr)
Antall
bygg
Areal
(kvm)
Areal
(kvm)
innleie
 Skole 	 	1 482 2	70	 	60	 	118370
 Bolig 	 	702 79	3 	1 115	 	57 709
 Idrett 	 	583 93	8 	9 	32 524
 Institusjon 	 	434 0	80	 	19	 	37 885	 	19140
 Barnehage 	 	246 635	 	38	 	18 033
 Kommunal næring	 	238 355	 	21	 	24 744
 Administrasjon 	 	137 545	 	10	 	2 501	 	22729
 Kultur 	 	13 900	 	10	 	1 738	 	20 183
 Natur og friluftsliv 	 	9 506 	 	10	 	4 040
 Prestebolig 	 	2 26	5 	2 	510
Andre bygg	 	 	14	 	48 044	 	1097
 Anlegg under utførelse 	 	188 883
 Festetomter og grunn	 	77 211
Sum	 	4 117 38	2 	1 308	 	346 098	 	63 149
Kilde: DEKF 	Verdier type bygg 2018 og Eiendomsoversikt 2018
Drammen har et internhusleiesystem hv	or alle brukere av kommunale bygg betaler en husleie som skal
reflektere verdien av bygget og kostnadene ved verdibevarende forvaltning, drift og vedlikehold (FDV).

3 I følge intervju med daglig leder i DEKF	.

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	19

Dette medfører at husleien for nye bygg med høy standard kan være betydelig høyere enn for 	eldre
bygg. Husleien bevilges over virksomhetenes årlige budsjetter. 	Tabell 2	-4 gir en oversikt over anslåtte
husleier for formålsbyggene i budsjettet for 	2017 og 	2018.
Tabell 	2-4 	DEKF h	usleier	 2017 og	 2018	 (tusen kr)
Sektor	 	Husleie 2017	 	Husleie 2018
Barnehage	 	24	 728	 	25	 469
Oppvekst	 	6 316	 	6 393
Helse og omsorg	 	43	 780	 	48	 904
Kultur og fritid	 	1 734	 	1 779
Service og administrasjon	 	3 440	 	3 529
Samferdsel og fellesarealer	 	20	 534	 	20	 835
Grunnskole	 	183	 966	 	191	 242
Sosiale tjenester	 	6 696	 	6 870
Tekniske tjenester	 	48	 	50
Sum	 	291	 242	 	304	 837
Kilde: DEKF 	Budsjett eide bygg	 2018
DEKF	s strategi 	innebærer 	at de	 skal 	være	 en effektiv og profesjonell forvalter	- og byggherreorganisa-
sjon	.4 Hovedregelen	 er at produksjon	soppgaver, håndverkertjenester, rådgivningstjenester	 og	 spesial-
kompetanse	 løses ved innkjøp av tjenester.	 Denne strategien synliggjøres 	i regnskapet, hvor egne lønns-
kostnader kun utgjør 17 % av samlede driftsutgifter, eksklusive husleie og avskrivninger. R	enhold, eien-
domsdrift og vedlikehold håndteres hovedsakelig gjennom kjøp av tjenester. Boks 2.1 gjengir hoved-
punkter i DEKFs strategi.

4 DEKF strategidokument 2018.

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	20

Boks 2.1 	 Strategi for Drammen Eiendom KF
Kilde: DEKF st	rategidokument 2015.
DEKF håndterer alle funksjoner knyttet til	 eiendomsvirksomheten, inklusive et omfattende årlig inves-
teringsprogram hvor de har byggherreansvar.	 DEKF er ansvarlig for forvaltning av alle kommunalt eide
bygg og eiendommer i Drammen kommune, med unntak av eiendommer som skal utv	ikles for 	kommer-
sielle	 formål. Disse eiendommene forvaltes av et eget aksjeselskap, Drammen Eiendom Utvikling AS.
DEKF har en detaljert oversikt over alle sine eiendommer. Det foretas jevnlige tilstandsvurderinger som
brukes til å utarbeide vedlikeholdsplaner for budsjettåret 	og for økonomiplanperioden. I henhold til
vedtatt vedlikeholdsstrategi skal eiendommer tilstand	svurderes minst hvert annet år og det er et mål at
alle eiendommer skal ha en tilstandsgrad på 1,2 eller bedre, basert på norsk standard for tilstandsvur-
dering (	skala 0	-3). Ordinært vedlikehold finansieres over driftsbudsjettet og inngår i husleie, som en del
av et FDV påslag på 350 kr/kvm. Oppgraderinger finansieres som egne prosjekter på

Organisering av eiendom bru	kt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	21

investeringsbudsjettet	. Disse påvirker ikke husleien da avskrivningskompone	nten i husleien skal dekke
slike oppgraderinger.
DEKF har satset på h	øy grad av automatisering i drift	en	 av bygg. 	En rekke tekniske funksjoner i byggene
blir fjernstyrt fra DEKFs driftssentral. 	DEKF har	 ingen faste vaktmestere i bygg	ene	, men driftspersonel	l
kan tilkalles ved behov.	 I enkelte bygg er det vaktmestere eller driftspersonell fra andre kommunale
etater. For eksempel i Drammenshallen, der det er to personer som er tilsatt i 	avdelingen for Natur,
kultur, idrett og fritid.
DEKF bruker programvaren F	ACILIT til å forvalte eiendomsporteføljen. Dette er et 	omfattende	 standard-
program for eiendomsforvaltning, som brukes av mange norske kommuner. Programvaren omfatter
moduler for Forvaltning (dokumentasjon, datafangst, dokumentarkiv, brannbok, eiendomsbok, 	leiead-
ministrasjon, kontrakter og leieforhold, avtaler, rutiner og instrukser, rapportering og bostøtte), Drift
(energi, renhold, drift og ettersyn, avfallsbehandling og mobilitet), Vedlikehold (tilstandsanalyse, kon-
trollplaner, sjekklister, arbeidsordre, 	serviceavtaler, vedlikeholdsplaner og akutt vedlikehold) og 	Utvik-
ling (prosjekt	- og byggeregnskap, nybygg, prosjektarkiv, prosjekthåndbok, tegningsarkiv, link til lover og
forskrifter, rutiner og prosedyrer).	 DEKF benytter 	forvaltning	s-, drift	s- og vedlike	hold	smodulene i 	Facilit	.
Det er et omfattende hierarki av styrende dokumenter for DEKFs virksomhet. Dette omfatter:
• 	Drammen kommunes eierpolitikk
• 	Kommunens eierstrategi for DEKF
• 	Foretakets vedtekter
• 	DEKFs strategidokument
• 	Retningslinjer for samhandling me	llom kommunale foretak og basisorganisasjonene i Drammen
kommune
• 	Egne strategier for drift, for vedlikehold, for energibruk, for boliger og for byggherrefunksjonen
• 	Kommunale behovsplaner for skole, idrett, barnehager, helse og kommunale bolige	r
• 	Egen risiko	- og 	sårbarhetsanalyse	 for DEKF.
Styringsdokumentene operasjonaliseres 	gjennom årlige budsjetter og økonomiplaner, herunder rulle-
rende investeringsplaner	, og resultatene rapporteres i årsmeldinger og årsregnskap.	 Drammen kom-
mune deltar i ASSS samarbeidet 	mellom 10 store norske kommuner om sammenligning av dat	a for ulike
kommunale tjenester.
2.3	 	Nedre Eiker
Eiendomsavdelingen 	i Nedre Eiker kommune 	er en del av 	Teknisk sektor. Eiendomssjefen rapporter til
kommunaldirektør for tekniske tjenester, som rapportere	r til rådmannen.
Eiendomsavdelingen har 27 ansatte (26,5 årsverk). 	I følge organisasjonskartet er avdelingen 	delt i 	syv
enheter, men bare fire av disse har mer enn 2 personer i enheten. Enhetene for Enøk og Kommunesko-
ger har en person hver, mens enheten fo	r Park og grønt ivaretas av eiendomssjefen. Eiendomsforvalt-
ning, som også omfatter administrasjon, er delt i to enheter: Strategiske eiendommer og Boligforvalt-
ning. Den største enheten er Bygningsdrift og vedlikehold. Denne har 15 ansatte (14,5 årsverk), h	vorav
2,5 årsverk til styring og 12 årsverk til 	levering av tjenester. Gjennomsnittlig an	siennitet i avdelingen er
over 8	 år. Personalet i d	riftsseksjonen er spesielt erfarne, med gjennomsnittlig ansiennitet over 10 år	 og

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	22

gjennomsnittsalder 	53	 år. Tabell 2	-5 gir en oversikt over formalkompetanse i Eiendomsavdelingen i
nedre Eiker.
Tabell 	2-5 	Nedre Eiker Eiendomsavdeling 	formalkompetanse fordelt på avdeling
Funksjon	 	Lavere	 	Fagutdan-
ning
Bachelor	 	Master	 	Sum
Led	er 	 	 	1 	 	1
Forvaltning	 	 	1 	2 	3 	6
Utbygging	 	 	 	2 	 	2
Drift/vedlikehold	 	2 	13 	 	 	15
Andre	 	 	3 	 	 	3
Sum	 	2 	17 	5 	3 	27
Kilde:	 	Nedre Eiker Eiendom oversikt ansatte
Eiendomsavdelingen kostnader dekkes over ordinære kommunale budsjetter. Kommunens virksomhe-
ter betale	r ikke internhusleie og 	de samlede 	kostnadene knyttet til forvaltning og drift av byggene fram-
kommer ikke i de enkelte virksomhetenes regnskap og budsjetter.
Nedre Eiker har en omfattende eiendomsportefølje som representerer 	store 	 verdier	. Kommunen har
en relativt betydelig andel av innleide lokaler. 	Tabell 	2-6 gir en oversikt over eiendomsporteføljen.
Tabell 	2-6 	Eiendomsportefølje 2018
Bygg
Bokført verdi
1.1.2018	 (tkr)
Antall
bygg
Areal
(kvm)
Areal (kvm)
innleie
Administrasjon	 	38 795	 	4 	6 192	 	4.075
Skoler	 	506 640	 	10 	49 883	 	1.362
Barnehager	 	59	 654	 	8 	5 700	 	2.291
Helse og sosial	 	173 455	 	5 	14	 555	 	1.370
Boliger	 	82 411	 	114	 	6 840	 	1.000
Kultur, park, idrett	 	59 285	 	5 	12	 539	 	2.982
Andre	 	20 282	 	21	 	4 291
Tomter	 	67 454
Sum	 	1 018 965	 	167	 	100 000	 	13.080
Kilde: 	Nedre Eiker 	regnskap 	2017, 	oversikt	 eiendommer 2018	, samlet oversikt innleieavtaler	, epost datert 28.8,2018.
Nedre Eiker 	har som politikk at 	tjenester	 i stor grad skal utføres i egenregi. 	Det ble gjort fo	rsøk med
konkurranseutsetting av renholdet på noen skoler for noen år tilbake, men ordningen ble avviklet og
tjenestene tilbakeført til kommunal egenregi etter noen få år. Både innføringen og avvikling av konkur-
ranseutsetting var knyttet til politiske skif	ter i kommunen. 	Vaktmestertjenester leveres i all hovedsak av
driftsenheten i Eiendomsavdelingen. Renhold leveres av en annen avdeling i kommunen og utføres av
kommunalt ansatte. Innkjøpte tjenester begrenses til områder hvor det kreves spesialkompetanse e	ller
særskilte godkjenninger, i hovedsak til elektriker	- og rørleggertjenester.
Eiendomsavdelingen har et bredt ansvar for alle aktiviteter knyttet til kommunal eiendomsforvaltning,
inklusive utbygginger og oppgraderinger.	 Avdelingen foretok en detaljert t	ilstandsanalyse av alle bygg i

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	23

2012, og denne tilstandsvurderingen oppdateres fortløpende. Denne har dannet grunnlag for utarbei-
delse av detaljert	e vedlikeholdsplaner og anslag for kostnadene ved manglende vedlikehold. 	I henhold
til lederen for Eiendomsavd	elingen 	 har vedlikehold generelt fokusert på å 	imøtekomme HMS	-krav og
unngå akutte problemer. Dette innebærer at vedlikeholdsplanene er mer oversikter over hva som er
ønskelig å gjøre enn hva som faktisk 	gjennomføres	. Faktisk vedlikehold programmeres hove	dsakelig
gjennom årlige budsjettprosesser.
Tilstandsvurderingene 	er 	dokumentert i programmet IK	-Bygg. Dokumentasjon av byggene finnes delvis
i dette systemet, delvis i Facilit. Det foregår et arbeid for å sikre at alle bygg er dokumentert elektronisk.
I Ko	mmuneplanens handlingsdel 2016	-2019 	er det angitt følgende mål for eiendomsvirksomheten	:
«Nedre Eikers bygg, boligmasse og eiendommer tilrettelegges og vedlikeholdes».	 I budsjettdokumen-
tene for 2018	-2021 blir det understreket at «	Eiendomsavdelingen sørger 	for tilfredsstillende lokaler for
kommunens virksomheter til enhver tid	». Budsjettet angir 	styringsparameter	 for eiendomsvirksomhe-
ten, i hovedsak knyttet til brukertilfredshet. 	Nedre Eiker kommune har også retningslinjer (brukeravta-
ler) som definerer grensesnittet i samhandlingen mellom eiendomsavdelingen og brukervirksomhetene.
Det finnes også også behovsanalyser innenfor skole og barnehage	.
Budsjettet diskute	rer også utfordringene knytte til vedlikeholdsetterslepet, som er beregnet til 180 mil-
lion kr. Av dette gjelder 14 millioner kr de mest kritiske tiltakene, som prioriteres i budsjettet. Disse
tiltakene skal håndtere HMS	-utfordringer med alvorlig eller svær	t alvorlig konsekvenser, og b	estår i ho-
vedsak av lovpålagte branntekniske tiltak	 og u	tskifting av gamle vannrø	r.
2.4	 	Svelvik
Eiendomsvirksomheten i Svelvik er en del av sektor for Investerings	- og næringsprosjekter. Selv om sek-
toren har blitt reorganisert fle	re ganger det siste tiåret, er eiendomsvirksomheten lite endret. Eien-
domssjefen rapporterer til kommunalsjefen for Investerings	- og næringsprosjekter, som rapporterer til
rådmannen. Eiendomsavdelingen er ikke ansvarlig for å gjennomføre utbyggingsprosjekte	r. Dette gjøres
i en egen enhet for prosjektledelse, som også er en del av sektor for investering	s- og 	nærings	prosjekter	.
Eiendomsavdelingen har 10 ansatte. 	Det er en samlet avdeling, med en underenhet for vaktmestervirk-
somheten. 	Noen av de ansatte har ut	videt ansvar som fagledere. 	De fleste ansatte jobber med tekniske
drift. 	Noen av disse har vært atskillige år i stillingene, men gjennomsnittlig ansiennitet	 i kommunens
eiendomsvirksomhet	 er ikke høyere enn 5,6 år. 	Noen av medarbeiderne har erfaring fra li	gnende virk-
somhet utenfor kommunen. 	Snittalderen er 	52 år.	 Tabell 2	-7 gir en oversikt over formalkompetanse i
avdelingen. 	Det framgår at de aller fleste medarbeiderne har fagutdanning eller lavere utdanning. I til-
legg tar	 alle 	medarbeiderne 	fagbrevkurs som	 byggdrifter nå i 2018	, med avsluttende eksamen 	våren
2019.
Tabell 	2-7 	Svelvik 	Eiendomsavdeling	 Formalkompetanse fordelt på avdeling
Funksjon	 	Lavere	 	Fagutdan-
ning
Bachelor	 	Master	 	Sum
Leder	 	 	 	1 	 	1
Administras	jon	 	 	1 	 	 	1
Drift	 	4 	4 	 	 	8
Sum	 	4 	5 	1 	 	10

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen	 Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	24

Kilde:	 	Svelvik Eiendom oversikt ansatte
Eiendomsporteføljen i Svelvik er 	relativt beskjeden. 	Verdien	 av eiendomsporteføljen i tabell 2	-8 er ba-
sert på 	egne uttrekk fra regnskapssystemet	.
Tabell 	2-8 	Eiendomsportefølje Svelvik 	2018
Bygg	 	Verdi 2018	 (tkr)
Antall
bygg
Areal
(kvm)	 	Husleie
 Administrasjon 	 	29	 118	 	2 	4625	 	1570
 Skole 	 	154	 279	 	5 	18954	 	7769
Barnehage	 	43	 008	 	3 	2124	 	1840
Institusjon	 	19	 707	 	1 	3212	 	1693
Kultur	 	13	 855	 	5 	4081	 	1018
 Idrett	 	25	 189	 	2 	3855	 	1481
 Aktivitetssentral	 	7 339	 	1 	358	 	501
 Bolig	 	979	 	83	 	6164	 	5
Totalt	 	293	 474	 	102	 	43373
Kilde 	Svelvik regnskap 2017, 	uttrekk fra eiendsomregister 2017, 	oversikt over formålsbygg og kommunale boliger
Svelvik innfør	te internhusleie for formålsbygg i 2015. Utgangspunktet er at leietagere skal betale en
husleie som dekker kostnadene for byggene, inklusive FDV 	men uten avskrivninger	. Strømutgifter dek-
kes fortsatt sentralt, og kommunale avgifter dekkes av virksomhetene d	irekte. Inntekter knyttet til byg-
gene tilfaller virksomhetene. 	Kostnadsanslagene er basert på historiske kostnader, og påslaget for FDV
er 	ikke tilstrekkelig for å sikre verdibevarende vedlikehold.	6 Tabell 2	-9 viser beregnede husleier i bud-
sjettet for 2018	.

5 Mangler data.
6 Det vil framgå av senere avsnitt i denne 	rapporten at avsetningene til vedlikehold i Svelvik har vært svært lave i mange år.
Husleier basert på historiske kostnader må derfor antas å være utilstrekkelige til å sikre verdibevarende vedlikehold.

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	25

Tabell 	2-9 	Internhusleie for formålsbygg Svelvik 2018
Type bygg	 	Totalkost-
nad eksklu-
sive uttrekk
Antall m2	 	kr/m2
Idrett	 	1 481 000	 	3855	 	384
Kultur	 	1 018 000	 	4396	 	232
Administrasjonsbygg	 	1 570 000	 	2965	 	530
Svelvikhuset	 	265 000	 	500	 	530
Vaskeri sykehjemmet	 	34 036	 	67	 	508
Sykehjemmet	 	1 692 964	 	3333	 	508
Fabrikkjordet	 	501 000	 	1088	 	460
Barnehager	 	1 840 000	 	2367	 	777
Skoler	 	7 327 000	 	14960	 	490
Berger og Ebbestad skoler	 	441 650	 	5167	 	85
Totalt	 	16 170 650	 	38 69	8

Kilde: Svelvik Eiendomsavdeling
Eiendomsavdelingen har ingen innleie av 	formålsbygg. Bygningsdrift og vaktmestertjenester utføres i
stor grad i egenregi, mens større vedlikeholdsprosjekter håndteres gjennom kjøp av tjenester	. Ren-
holdstjenester 	håndtere	s også i egenregi	.
Eiendomsavdeling i Svelvik har et mer avgrenset ansvar enn tilsvarende i Drammen og Nedre Eiker, siden
de ikke er ansvarlig for utbyggingsprosjekter. Dette håndteres av en annen avdeling i samme sektor.
Eiendomsavdelingen er involvert i 	å definere krav til nybygg, sammen med de framtidige brukerne av
byggene.
Det ble foretatt en tilstandsvurdering av byggene i 2012, men den har ikke blitt systematisk oppdatert.
Eiendomsa	vdelingen er relativt uformell, med liten grad av dokumentasjon av ei	endommer og 	lite 	for-
malisering av tilstandsvurderinger og vedlikeholdsplaner.	 Det vises til at de har en liten eiendomsporte-
følje og at fagfolkene kjenner byggene svært godt	. Svelvik bruker også Facilit, men 	kun enkelte	 funksjo-
ner	, i hovedsak i 	forvaltning	, drift og vedlikeholdsmodulen	.
Kommuneplanens samfunnsdel og handlingsplan (budsjett) inneholder ingen spesifikke mål eller fø-
ringer for eiendomsvirksomheten.	 Handlingsplanen inneholder en kort oversikt over ansvar og aktivite-
ter, men 	verken ambisjonsnivå	 eller spesifikke mål	 er definert	. I 201	1 (kommunestyresak 80/11, vedtatt
12.12.2011	) behandlet kommunestyret en sak om ny eiendomsforv	altning og fattet følgende vedtak:
1. Det gjennomføres en ajourføring av tilstandsrapport for alle kommunale bygg og eiendom	mer for å
få en oversikt over vedlikeholdsetterslep og bygningsstandard.
2. På bakgrunn av ny tilstandsrapport skal det utarbeides en helhetlig og langsiktig virksomhet på
vedlikeholdsplan.
3. Det anbefales å avsette årlige midler til gjennomføring av virksomh	et og vedlikeholdsplan og der-
med sørge for nødvendig løpende vedlikehold.
4. Det må settes fokus i virksomheten på en best mulig arealutnyttelse i alle kommunale bygg. Innspa-
ringer må synliggjøres og vurderes i årlige budsjettbehandlinger	.

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	26

Dette kommunestyre	vedtaket er de mest konkrete politiske føringene for 	eiendomsvirksomheten	 i
Svelvik.	 Vedtaket har	 i liten grad har blitt fulgt opp, med unntak av innføringen av husleie for formåls-
bygg i 2015.

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	27

3	 	Vurdering av dagens organisering
3.1	 	Oversikt
I dette kapitlet op	psummerer 	vi våre vurderinger av 	eiendomsforvaltningene	 i de tre kommunene i for-
hold til de 	vurderingskriteriene	 og 	indikatorene 	som ble definert i kapittel 1.2. I de etterfølgende avsnit-
tene diskuterer vi hver kommune i forhold til hvert enkelt kriteri	um	.
3.2	 	Reinvestering i formålsbygg er høyere enn kapitalslit
I tabellen under har vi oppsummert resultatene for 	utviklingen i realverdien av 	eiendomsverdiene 	i de
tre kommunene. Eiendomsporteføljen i Drammen kommune viser en svak realvekst i perioden 2013 	–
201	7 mens	 Nedre Eiker har hatt en sterk vekst. I Svelvik har det vært et svakt fall i eiendomsver	dien i
perioden.
3.2.1	 	Oversikt
Tabell 	3-1 viser 	at det er 	betydelige forskjeller i utviklingen 	i verdien av eiendomsp	orteføljen	e i de tre
ko	mmunene fra 201	3 – 2017	. Både Drammen og Nedre Eiker har hatt vekst i bokførte verdier og real-
verdier. I Svelvik er bokførte verdier konstante. Dette tilsvarer et fall i realverdier.
Tabell 	3-1 	Endringer 	i bokførte 	verdie	r av kommunal 	eiendom	 (millioner kr)
Kolonne 1	 	Drammen	 	Nedre Eiker	 	Svelvik
Regnskap 201	3 	2 919	 	715	 	320
Regnskap 201	7 	3 599	 	95	2 	293
Prisendring fra 2013	7 	309	 	76	 	34
Endring realverdi	 	351	 	161	 	- 	61
 	12,0 % 	22,5 %	 	- 	19,1	 %
Kilde	r: DEKF regnskap 	2013 og 	2017, Nedre Eiker regnskap 	2013 og 	201	7, Svelvik 	årsevaluering 	2013 og 	årsregnskap 2017	.
3.2.2	 	Drammen
I Drammen har verdien av kommunens eiendommer økt betydelig mer enn prisstigningen. Dette indi-
kerer at årlige investeringer 	klart 	overstiger avskrivn	ingene. 	8

7 . I denne perioden steg 	SSBs 	pris	indeks	 for bygging	 av boligblokker med 	10,6 %. Vi antar dette også er representativt for
kommunale formålsbygg.
8 I følge Drammen kommune skyldes «	de høyere bokførte verdiene i Drammen etter alt å dømme at eiendomsverdiene i Dram-
men ble synliggjort og oppskrevet til virkeli	g verdi ved opprettelsen av Drammen Eiendom KF. Effekten av dette er Drammen
Eiendom KF har hatt omkring kr. 380 mill. i avskrivninger på formålsbygg i perioden fra 2013 til 2017. Dette som følge av
at det også beregnes reelle avskrivninger og verdislit 	av «gammel» bygningsmasse. Noe som i en sammenlignende analyse
anslagvis utgjør et avvik i perioden på om lag kr. 120 mill. Noe som bør korrigeres når en sammenligner bokførte verdier
med andre som ikke har foretatt slik oppskrivning. 	«

Organisering av eiendom brukt til k	ommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	28

En viktig årsak til dette er husleiesystemet, som inkluderer avskrivninger og som sikrer at det hvert år
genereres tilstrekkelige ressurser til å opprettholde realverdien av eiendommene. Økningene utover
dette er imidlertid et resultat av bevisst	e valg om å prioritere nyinvesteringer og oppgraderinger av
kommunens eiendommer.
En viktig tilleggsfaktor er at organiseringen i et KF gjør 	at 	eiendomsverdiene blir veldig synlige. Dette gir
beslutningstagerne sterkere insentiver til å prioritere 	bevaring	 av 	eiendomsverdi	er framfor andre formål	,
enn hvis disse verdiene er vanskelig tilgjengelige og lite dokumentert.
3.2.3	 	Nedre Eiker
Den bokførte verdien av eiendomsporteføljen i Nedre Eiker har 	også 	økt betydelig fra 2013 	– 2017.
Dette skyldes i hovedsak 	rehab	ilitering	 av 	skolebygg. For de andre kommunale eiendommene er verdi-
ene i hovedsak uendret i nominelle beløp 	i perioden
Denne verdistign	ingen er et resultat av en politisk prioritering av 	rehabilitering 	av 	skolebygg. Dette	 har
skjedd samtidig som kommunen h	ar hatt store økonomiske utfordringer og har vært på ROBEK	-listen
hele perioden. Det politiske ambisjonsnivået har egentlig vært enda sterkere. Det opprinnelig vedtatte
budsjettet for 	2014 inneholdt også midler til bygging av nytt sykehjem, men dette ble t	att ut i senere
budsjettjustering. 	De	nne utvikling	en	 illustrerer at 	tydelige politiske prioriteringer kan kompensere for
manglende husleiesystemer eller andre mekanismer som skal sikre at eiendomsverdier opprettholdes.
Erfaringen	e fra Nedre Eiker og fra an	dre kommuner viser imidlertid til at selv om det gis prioritet til nye
byggeprosjekter gis det ikke nødvendigvis prioritet til verdibevarende vedlikehold av 	eksisterende	 byg-
ninger. Dette kan føre til en svært uensartet eiendomsmasse, med noen flotte ny	e el	ler rehabiliterte
bygg og 	andre	 bygg som er i svært dårlig stand.
3.2.4	 	Svelvik
I Svelvik har reinvesteringer i eiendom vært lavere enn avskrivningene i en årrekke	, men i	 2016 ble det
for første gang på mange år investert mer enn det ble avskrevet. 	Manglende inv	esteringer 	har ført til
nedgang i den nominelle bokførte verdien av eiendommene og til en betydelig nedgang i 	realverdiene.
Svelvik innførte en husleiemodell 	for formålsbygg 	i 2015. Hvis husleiene blir satt slik at de dekker de
fulle kostnadene ved forval	tning, drift og vedlikehold, samt til nødvendige reinvesteringer, vil dette over
tid gi grunnlag for å opprettholde eiendomsverdiene. Økningen i investeringene i 2016 	kan være	 en
indikasjon på at 	husleie	modellen begynner å 	påvirke	 de	 økonomiske prioriterin	ge	ne	 i Svelvik.
Den underliggende årsak 	til fallet i eiendomsverdier i Svelvik fra 2013 til 2017 er den vanskelige økono-
miske situasjonen kommunen har vært i. Svelvik har vært på ROBEK	-listen hele denne perioden og vært
nødt til å gjøre svært krevende prio	riteringer i budsjettprosessene.
Samtidig er det rimelig å anta at manglende synlighet for eiendomsforvaltning og eiendomsverdier har
bidratt til verdifallet. Eiendomsforvaltning er ikke et eget 	kostnadssted	 i kommuneregnskapet, og det er
ikke mulig å avle	se kostnader til eiendomsforvaltning eller balanseverdier for eiendom rett ut av regn-
skapet. Innføringen av husleiebetaling i 2015 har bidratt til noe mer synlighet, men selv husleiebereg-
ningen er vanskelig å forstå for de som ikke er eksperter.

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	29

Kommunesty	ret gjorde i 201	1 vedt	ak om at eiendomsforvaltning skulle styrkes og at det skulle legges
til rette for verdibevarende vedlikehold. 	Dette har i liten grad blitt fulgt opp i årlige budsjettvedtak.
3.3	 	Ressursbruk til 	forvaltning, drift og vedlikehold
I dette ka	pitlet	 har vi oppsummert resultatene knyttet til forvaltning, drift og vedlikehold for de tre
kommunene. Drammen 	har høyest avsetninger til 	 vedlikehold, mens Svelvik 	har	 lave	st kostnader til
forvaltning og drift.	9
3.3.1	 	Oversikt
Tabell 3	-2 illustrerer at Dramme	n ligger ganske høyt på utgifter til vedlikehold og på brutto driftsutgifter
til eiendomsforvaltning. 	Nedre Eiker ligger noe under gjennomsnittet for norske kommuner mens Svel-
vik 	ligger jevnt over	 betydelig	 lavere.
Tabell 	3-2: 	Utgifter til forvaltning, drift og vedlikehold 	2013 	– 2017 (kr/kvm)
Drammen	 	Nedre Eiker	 	Svelvik	 	Snitt Norge
Vedlikehold 2013	 	134	 	66	 	11	 	92
Vedlikehold 2017	 	173 	67	 	78	 	11	0
Brutto 	drift	sutgift	 2013	 	1104	 	970	 	692	 	948
Brutto driftsutgift 	201	7 	1391	 	1033 	763 	112	0
Kilde:	 SSB KOSTRA data for 2013 og 2017	. Det er enkelte avvik fra KOSTRA tall rapportert i kommunenes årsrapporter.
3.3.2	 	Drammen
Vedlikehold	sutgiftene	 i 2017 er 	57	 prosent 	høyere enn gjennomsnittet av norske kommuner.	 Dette er
en konsek	vens av en bevist politikk om å unngå vedlikeholdsetterslep. Drammen har ligget over 	lands-
gjennomsnittet på dette feltet i en årrekke. Tilstandsvurderingene indikerer at dette har bidratt til en
høy standard på eiendommene og et svært beskjedent vedlikehol	dsetterslep.
Brutto driftsutgift	er per kvadratmeter	 ligger 	24	 prosent 	høyere enn snittet	 i 2017. Dette ser også ut til
å være en langsiktig trend. I 2013 lå driftsutgiftene 16 	prosent 	over snittet for norske kommuner. Sam-
menlignet med andre 	store 	norske ko	mmuner ligger Drammen 	7 % 	høyere	 enn gjennomsnittet i 2017,
som var 	1259	 kr/kvm.	10 Dette 	er en illustrasjon av at	 brutto 	drift	sutgifter i eiendomsforvaltning vil ha en
tendens til å 	være noe høyere i de største kommunene, blant annet på grunn av høyere eien	domspriser
og mer kompliserte planleggings	- og reguleringsprosesser. 	Samtidig er det klart at 	Drammen kommune
bevisst har prioritert dette området.	11

9 Kostnader pr kv	m basert på KOSTRA tall er ikke et ideelt mål for effektiv FDV. Som kommentert tidligere er det usikkerhet
rundt konsistensen i KOSTRA tall, blant annet for FDV. En annen problemstilling er at moderne bygg er mer arealeffektive
og derfor vil kreve høyere F	DV pr kvm enn et eldre bygg. Disse tallene er imidlertid de beste som er tilgjengelig til å gjøre
denne analysen og resultatene er så klare at noe usikkerhet i tallmaterialet ikke undergraver disse.
10 ASSS data for 2017.
11 I følge Drammen kommune har: «	kom	munen en relativt stor andel innleide formålbygg (22%) sammenlignet med andre
norske kommuner (4%). En betydelig andel av husleien (anslagsvis 80%) består av kapitalkostnader. I Kostra	- sammenheng

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	30

3.3.3	 	Nedre Eiker
I Nedre Eiker var for	bruket av vedlik	eholdsmidler i 	2017 	39	 prosent 	lavere enn gjennomsnittet a	v norske
kommuner.	 Vedlikeholdet	 har ligget på et lavt nivå	 i mange år	. I 2013 var utgiftene 28 	prosent	 lavere
enn gjennomsnittet. Dette lave nivået er en direkte konsekvens av de økonomiske utfordringene i kom-
mune	n, som også har bidratt til et betydelig v	edlikeholdsetterslep.
Brutto driftsutgift	er i Nedre Eiker i 2017 er om lag 	8 % lavere enn 	snittet	 i Norge. Dette er en 	nedgang 	i
forhold til 2013, da utgiftene var 	3 %	 høyere enn 	gjennomsnittet	. Det er ikke mulig å se ut fra tallene
om denne relative reduk	sjonen i FDV kostnader er et resultat av effektivisering eller av 	redusert tjenes-
teproduksjon	 eller tjenestekvalitet	.
3.3.4	 	Svelvik
Vedlikehold	sutgiftene i 	2017 	er 	32 prosent	 lavere	 enn gjennomsnittet av norske kommuner.	 Selv om
dette er lavt, er det likevel en 	dramatisk 	økning	 i forhold til 2013, da nivået var 88 % lavere enn snittet	.
Denne utviklingen reflekterer forbedringen i den økonomiske situasjonen 	i Svelvik de siste	 årene og blir
også understøttet av 	intern	husleiesystemet.
Brutto driftsutgift	er i Svelvik	 er hele	 32 prosent 	lavere enn snittet	 i Norge i 2017. Dette er 	et større avvik
enn i 	2013, da Svelvik lå 27	 prosent	 lavere enn gjennomsnittet. Det er rimelig at de	 lave driftsutgiftene
også er et uttrykk for den vanskelige økonomiske situasjonen, som har 	bidratt til at ambisjonsnivået for
driften er lavere i Svelvik enn i andre kommuner. 	I tillegg er ansvarsområdet for eiendomsavdelingen i
Svelvik noe mer avgrenset enn i de to andre kommunene	, da utbyggingsaktiviteten er lagt i en annen
avdeling. 	Dette kan	 forklare en del av disse kostnadsforskjellene.
Man 	kan	 tenke seg at det er 	en 	tendens til at 	drifts	utgiftene 	til eiendomsforvaltning 	er 	noe 	lavere i
mindre 	kommuner. Svelvik	 er plassert i KOSTRA gruppe 7, middelstore kommuner med lave faste kost-
nader og l	ave frie inntekter. Gjennomsnittet i denne gruppen 	er 10	58	 kr/kvm, som er 	noe lavere enn
landsgjennomsnittet.
3.4	 	Utbyggingsprosjekter 	gjennomføres etter plan
I dette avsnittet	 har vi oppsummert resultatene om hvorvidt utbyggingsprosjektene gjennomføres etter
plan. 	I denne analysen ser vi primært på gjennomføringsgraden, hvorvidt årlige investeringsbudsjetter
benyttes. Dermed unngår vi mer langsiktige problemstillinger knyttet til hvorvidt antatte investerings-
behov samsvarer faktisk etterspørsel.	12 Drammen komm	er best ut.

blir dette betraktet som driftskostnader på eiendomsområde	t. Dette bidrar sterkt til «oppblåste» driftskostnader sammen-
lignet med om byggene var eiet 	– og kapitalkostnadene ført på andre poster. Dersom en korrigerer bort kapitalelementet
fra innleie vil driftskostnadene i Drammen reduseres med ca. 200 kr/ m2. Dr	ammen vil dermed ligge på snittet av norske
kommuner.»
12 I mange kommuner har det vist seg at planlagte nye skoler eller sykehjem har blitt utsatt eller skrinlagt på grunn av lavere
befolkningsvekst eller annen aldersstruktur enn forventet.

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	31

3.4.1	 	Oversikt
Tabellen 	under illustrerer	 at 	Investeringer i eiendom som andel av totale investeringer varierer betydelig
fra år til år i 	alle de tre kommunene	 og at alle	 har utfordringer i gjennomføringen av planlagte investe-
ringer.	 I Drammen er 	likevel 	gjennomsnittlig	, veid 	gjennomførin	gsgrad (bokførte investerin	gskostnader
i forhold til 	opprinnelig	 vedtatt	 budsjett i 	hvert enkelt år	, veid med investeringsvolumet)	 relativt høy.	 I
Nedre Eiker er gjennomsnittlig gjennomføringsgrad 	lav og i Svelvik er 	denne svært lav.
Tabell 	3-3 	Investeringer 2013 og 2017 (	eiendom/total investering	); gjennomføringsgrad
Drammen	 	Nedre Eiker	 	Svelvik	 	Snitt Norge
Investeringer 2013	 	38,3	 	31,7	 	17,2	 	41,6
Investeringer 2017	 	21,	6 	19,5	 	31,5	 	40,9
Gjennomføringsgrad
(snitt 2013	-2017)
0,9	1 	0,7	4 	0,5	6
Kilde:	 SSB KOSTRA data for 2013 og 2017,	 årsregnskaper fra de	 de tre kommunene
3.4.2	 	Drammen
I Drammen er det betydelig svingninger i budsjetterte og planlagte investeringer fra et år til de	t neste.
Tabell 	3-4 viser utviklingen i investeringene fra 2013 	– 2017.	 Denne tabellen er basert på en sammen-
ligning av det opprinnelig vedtatte investeringsbudsjettet for hvert år sammenlignet med påløpte inves-
teringer	 for året i	 henhold til årsregnskapene. 	I følge årsregnskapene har forsinkelser i ulike prosjekter
vært en viktig faktor bak den lave gjennomføringsgraden	 i noen av årene	. Urealistisk budsjettering er
også en viktig faktor. De siste årene har DEKF lagt vekt på å unng	å at investeringsbudsjettene er urea-
listisk høye	. I 2016 var faktiske investeringer betydelig høyere enn det opprinnelige budsjettet. Dette
bidrar til at gjennomsnittlig gjennomføringsgrad over femårsperioden er høy, selv om det er betydelige
avvik i enkel	tår.
Tabell 	3-4 	Drammen g	jennomføringsgrad i	nvesteringer 2013	-2017
2013	 	2014	 	2015	 	2016	 	2017	 	Gjennom-
snitt
Budsjett	 	506	 900	 	400	 300	 	258	 000	 	204	 500	 	383	 100	 	350	 560
Regnskap	 	447	 497	 	33	 1876	 	242	 499	 	258	 141	 	311	 931	 	318	 38	9
Rest	 	59	 403	 	68	 424	 	15	 501	 	-53	 641	 	71	 169	 	32	 171
Gjennom	føring	s-
grad	 	88 %	 	83 %	 	94 %	 	126 %	 	81 %	 	91 %
Kilde:	 Investeringsbudsjetter og å	rsregnskaper fra 	DEKF
3.4.3	 	Nedre Eiker
Investeringene i Nedre Eiker er knyttet til enkelte store 	utbyggingspros	jekter	, samt en rekke mindre
utbedringer og oppgraderinger. 	Tabell 3	-8 sammenligner det opprinnelig vedtatte budsjettet for hvert
år med de realiserte utgiftene. I	nvesteringsbudsjette	ne i Nedre Eiker blir ofte justert betydelig i løpet
av året, og det frem	mes en «nedtrekkssak» på slutten av året for å sikre at det justerte budsjettet sam-
svarer med regnskapstallene og for å autorisere overføring av ubrukte bevilgninger til følgende år.	 I

Org	anisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	32

2013 var regnskapet høyere enn 	det opprinnelige 	budsjettet	, mens regnsk	apet har ligget under opprin-
nelig budsjett i de andre årene	. I 2014 var det vedtatte investeringsbudsjettet svært	 høyt, fordi det
inkluderte avsetninger både til nytt sykehjem og ny skole. Sykehjemsavsetningen ble fjernet i senere
budsjettjustering	er. 	Gjen	nomsnittlig gjennomføringsgrad over perioden 2013 	– 2017 er på 7	4 %.
Tabell 	3-5 	Nedre Eiker g	jennomføringsgrad investeringer 2013	-2017
2013	 	2014	 	2015	 	2016	 	2017	 	Gjennom-
snitt
Budsjett	 	77	 952	 	168	 100	 	96	 150	 	41 750	 	76	 600	 	9 2110
Regnskap	 	86	 572	 	87	 590	 	87	 337	 	28	 394	 	51	 979	 	6 837	4
Rest	 	-8620	 	80	 510	 	8 813	 	13	 356	 	24	 621	 	2 3736
Gjennom	førings-
grad	 	111 %	 	52 %	 	91 %	 	68 %	 	68 %	 	74 %
Kilde:	 Budsjetter og å	rsregnskaper 	Nedre Eiker	. 2015 budsjett	all for ansvar 	420 og 423	. Øvrige år tall for rammeområde tek-
niske tjenester med uttrekk av poster som ikke inngikk i ansvar 420 og 423 i 2015.
3.4.4	 	Svelvik
Svelvik har hatt meget betydelige mindreforbruk til investeringer i mange år. Det kan se ut som om
lavere investeringer har vært 	brukt til å saldere budsjettet i løpet av året. Situasjonen 	ble noe 	bedre i
2016, da Svelvik begynner å få kontroll over sine 	økonomiske	 utfordringer	. I 2017 sank igjen gjennom-
føringsgraden dramatisk.
Tabell 	3-6 	Svelvik g	jennomføringsgrad investeringer 2013	-2017
2013	 	2014	 	2015	 	2016	 	2017	 	Gjennom-
snitt
Budsjett	 	3 475	 	36	 215	 	36	 264	 	51	 475	 	23	 905	 	3026	7
Regnskap	 	1 828	 	22	 185	 	17	 941	 	39	 921	 	2 346	 	16844
Rest	 	1 647	 	14	 030	 	18	 323	 	11	 554	 	21	 559	 	1342	3
Gjennom	førings
grad	 	53 %	 	61 %	 	49 %	 	78 %	 	10 %	 	56 %
Kilde:	 Årsregnskaper 	Svelvik	 2013 	- 2017. 2013 tall gjelder eiendomsforvaltning. 2014 	– 2016	 gjelder anleggsmidler.	 2017 gjel-
der tekniske tjenester.
3.5	 	Brukertilfredshet
I dette avsnittet	 har vi sammenfattet resultatene i b	rukertilfredshetsundersøkelsen. Svarene vi fikk i
intervjuundersøkelsen 	indikerer at brukerne som ble spurt 	er tilfredse både i Drammen og i Nedre Eiker.
De er mindre tilfreds i Svelvik	.
3.5.1	 	Oversikt
Tabell 	3-7 under 	viser resultatet 	av 	en enkel brukerundersøkelse	 over telefon.	 Dette	 er en oppsumme-
ring av synspunkter fra de 21 personene som ble spurt i denne undersøkelsen. 	Som tidligere beskrevet

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	33

er utvalgsstørrelsen på mellom fem og ni respondenter i de tre kommunene, og barnehager, s	koler,
sykehjem/helsesentra og virksomhet i kulturhus	 eller 	helsestasjon 	er 	representert. Alle påstandene er
gjengitt i tabellen. Det er også innhentet utdypninger til noen svar i tilfeller der respondenten selv har
villet formidle noe mer enn relativ enig	het i påstanden, og i noen tilfeller hvor respondenten oppgir tall
på nedre del av skalaen, som har gitt et fortolkningsgrunnlag. Vår fortolkning av resultatene er gitt i
avsnittene for hver kommune under.
Tabell 	3-7 	Resultater fra brukerundersøkelsen over telefon.
Påstand	 	Drammen
N=9
Nedre Eiker
N=7
Svelvik
N=5
Kommunikasjon/service
Våre kontaktpersoner i 	eiendomsavdelingen/DEKF 	er ser-
viceinnstilte
4,7	 	5,0	 	4,4
Ansvarsforholdet mellom 	eiendomsavdelinge	n/DEKF	 og
virksomheten er 	tydelig 	definert
4,3

4,7	 	2,6
Jeg er godt kjent med i	nnholdet i 	brukeravtalen/	leiekontrak-
ten
4,7	 	5,6	 	3,2
Vi får rask tilbakemelding på våre henvendelser	 	4,7	 	4,3	 	4,2
Det er vanligvis lett å komme i kontakt med driftsansvarlig
nå	r vi har behov for det
5,4	 	5,4	 	4,0
Eiendomsavdelingen/DEKF	 følger opp tiltak	 til avtalt tid	 	4,6	 	4,4	 	3,0
Lokalene
Lokalene fungerer til formålet	 	4,2	 	3,9	 	4,2
Luftkvaliteten i våre lokaler er bra	 	3,9	 	4,1	 	3,8
Innendørs vedlikehold av lokalene er bra	 	4,3 	3,9	 	3,6
Ytre vedlikehold av bygningene er bra	 	4,8	 	4,1	 	4,0
Vi er godt fornøyd med vedlikeholdet av utearealene	 	4,1	 	3,7	 	3,0
Renholdet av lokalene er bra	 	3,2	 	4,0	 	4,6
Brukerne av våre bygninger trives godt i lokalene	 	4,4	 	5,0	 	4,2
Flerbruk
Eiendomsav	delingen/DEKF	 har tilrettelagt godt for flerbruk
av lokalene
4,5	 	1,5	 	3,0
Lokalene er en møteplass og bidrar til bygging av lokalsam-
funnet
4,0	 	3,7	 	5,3
Oppsummering
Jeg opplever lite plunder og heft med bygget	 	4,1	 	3,6	 	3,8
Jeg får hjelp med bygget når 	jeg trenger det	 	4,9	 	4,4	 	4,0
Kilde Vista Analyse	. Gjennomsnittstall på en svarskala fra 1	-6, hvor 1 er helt uenig og 6 er helt enig i påstanden (N=21)	.

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	34

3.5.2	 	Drammen
Når det gjelder kommunikasjon med og service fra Drammen Eiendom KF (DEKF) er det en del variasj	on
i tilfredshet blant brukerne i barnehager og på skoler. Det er likevel ikke slik at dette gjelder gjennom-
gående for noen av disse virksomhetene	. Dette i	ndikere at det ikke er systematisk skjevbehandling mel-
lom sektorer. Utover dette me	ner noen responden	ter a	t vaktmesterordningen fungerer dårlig, grunnet
for stor avstand (først og fremst systemmessig) mellom DEKF og den enkelte skole. Det hevdes at man
med en lokal vaktmesterordning ville fått utført mindre vedlikeholdsoppgaver kontinuerlig, mens det
med 	dagens sentraliserte ordning eksempelvis må bestilles skift av lyspære med tilhørende behand-
lingstid. Det er også blitt påpekt at avtalte tiltak på en skole er blitt utført uten kommunikasjon om
framdrift eller ferdigstillelse.
Når det gjelder lokalene er	 det en overvekt av relativt godt fornøyde virksomheter i utvalget. Brukere
av både gamle og nye bygg er representert, og det er 	hovedsakelig	 her variasjonen i tilfredshet ligger.
Når det gjelder utearealene påpekes det fra en rektor at DEKF ikke har ansv	ar for disse. Skolen står selv
ansvarlig for lekeapparatene, mens 	Idrett, park og natur	 i Drammen kommune har ansvar for uteområ-
det. Når det gjelder renhold er virksomhetene jevnt over mindre fornøyde.
Når det gjelder flerbruk av lokalene har det vært me	st naturlig å spørre rektorer og brukere av kulturhus
om dette. Disse respondentene uttrykker at de er relativt godt fornøyde med kommunens tilretteleg-
ging for flerbruk, men at det eksempelvis har vært vanskeligheter med låssystemer som skal gi ulike
grupp	er adgang til ulike deler av byggene. Rektorene mener i stor grad at lokalene er en møteplass og
bidrar til bygging av lokalsamfunnet, men at dette spesielt gjelder idrettshallene 	- og ikke selve skole-
byggene i særlig grad.
Oppsummeringsmessig er det en	 overvekt av virksomheter som opplever relativt lite plunder og heft
med bygget, og mener de får hjelp når de trenger det. Her finnes ett unntak i utvalget, som har opplevd
spesifikke vanskeligheter i en utbyggingsprosess.
3.5.3	 	Nedre Eiker
Når det gjelder komm	unikasjon med og service fra Eiendomsavdelingen i Nedre Eiker kommune er bru-
kerne gjennomgående relativt fornøyde. Det er liten variasjon blant virksomhetene på dette temaom-
rådet.
Når det gjelder lokalene er det stor variasjon i virksomhetenes tilfredshet	. I utvalget finnes eksempelvis
en barnehage som er avstengt etter vedtak fra Arbeidstilsynet	 og	 hvor det er satt opp midlertidige brak-
ker. Det er også flere eksempler i utvalget på virksomheter hvor én del av bygningsmassen er ny eller
totalrenovert i nye	re tid og andre deler er gamle. Man er i disse tilfellene lite fornøyd med de(n) gamle
delen(e), hvor det eksempelvis mangler ventilasjon. Når det gjelder vedlikehold av utearealer er det
også noe variasjon i tilfredshet. Når det gjelder renhold er det min	dre variasjon i tilfredshet, og virksom-
hetene synes jevnt over at renholdet er tilfredsstillende.
Når det gjelder flerbruk av lokalene er rektorene lite fornøyd med kommunens tilrettelegging. Gjennom
undersøkelsen erfarer vi at det ikke er noe 	sentralt 	system for dette i kommunen, og at rektorene selv
må stå for utleie til 	ulike 	grupper. Lokaler leies da ut til kommunens fastsatte priser, med fri adgang for
barnegrupper.

Organisering av eiendom brukt til kommunal 	virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	35

Oppsummerings	vis	 er det noe variasjon blant virksomhetene i opplevelsen av plunder og 	heft med byg-
get. Dette har delvis med byggets alder å gjøre, men det har også vært plunder og heft i en periode etter
at et nybygg sto ferdig, med låser, alarmsystemer mv. Det påpekes imidlertid at dette er forventet i alle
nybygg, og at opplevelsen er uav	hengig av Eiendomsavdelingen.
3.5.4	 	Svelvik
Når det gjelder kommunikasjon med og service fra Eiendomsavdelingen i Svelvik kommune er det noe
variasjon blant respondentene, men ikke gjennomgående for én sektor. Virksomhetene synes eien-
domsavdelingens servicein	nstilling er tilfredsstillende, men ansvarsforholdet mellom kommunen og
virksomhetene er uklart for de fleste i utvalget. Det er videre en del variasjon i opplevelsen av resten av
kommunikasjons	- og serviceforholdene. Blant tilbakemeldinger fra mindre forn	øyde brukere kan det
her nevnes at kommunikasjonsrutinene når det kommer henvendelser fra virksomhetene kunne vært
bedre.
Når det gjelder lokalene er virksomhetene hverken veldig fornøyde eller veldig misfornøyde. Det er noe
variasjon som i stor grad er k	nyttet til alder på bygget, hvor noen i utvalget har bygg fra 2000	-tallet og
andre har bygg som er eldre. Når det gjelder utearealene er virksomhetene mindre fornøyde. Det har
kommet frem at det gjennomføres et felles oppgraderingsprosjekt for utearealer i	 kommunens regi, og
at det i noen tilfeller har vært en del fram og tilbake under utarbeidelse eller oppgradering. Virksomhe-
tene er derimot jevnt over godt fornøyd med renholdet. Brukernes trivsel i lokalene er hverken spesielt
lav eller høy.
Når det gjeld	er flerbruk av lokalene er rektorene relativ godt fornøyd med kommunens tilrettelegging
for dette, og mener i stor grad at lokalene fungerer som lokale møteplasser og bygger lokalsamfunnet.
Oppsummeringsmessig er det variasjon blant virksomhetene i opplev	elsen av plunder og heft med byg-
get, men skillelinjene følger ikke 	alltid 	alder på bygget. Det er eksempelvis problemer med lydisolering
og lite tilfredsstillende ventilasjon i et relativt nytt bygg. Virksomhetene synes hjelpen med bygget er
tilfredsstille	nde	, men det påpekes at selv om små ting fikses greit er det vanskeligere å få hjelp med
større og mer kostbare utbedringstiltak det er behov for.
3.6	 	Kompetanse
I dette avsnittet 	 har vi oppsummert resultatene om formell kompetanse. Drammen har flest ansatt	e
med høyere formell kompetanse
3.6.1	 	Oversikt
Tabellen	 under	 viser at både i Drammen og Nedre Eiker hadde medarbeiderne i eiendomsfunksjonen
med 	høy formalkompetanse. I Svelvik er utdanningsnivået noe lavere. 	Etter vår vurdering er d	et en 	ty-
delig	 sammenheng mel	lom kompetansenivå og oppgaveløsning i de ulike kommunene	, ved at eien-
domsfunksjonene i Drammen og til dels i Nedre Eiker er involvert i mer kompleks oppgaveløsning enn i
Svelvik.

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	36

Tabell 	3-8 	Formalkompetanse	, alder og ansiennitet	 i eiendomsfunksjonen
Funksjon	 	Lavere	 	Fagut-
danning
Bachelor	 	Master	 	Sum	 	Snitt al-
der
Snitt an-
siennitet
Drammen	 	2 	13	 	14	 	5 	34	 	52	 	11,7
Nedre Eiker	 	2 	17 	5 	3 	27	 	53	 	10
Svelvik	 	4 	5 	1 	 	10	 	52	 	5,6
Kilde:	 	DEKF, 	Nedre Eiker Eiendom	, Svelvik 	Eie	ndom oversikt	 ansatte
3.6.2	 	Drammen
Medarbeiderne i DEKF er gjennomgående høyt utdannet og kompetansen er godt tilpasset både dagens
oppgaver og den framtidige utviklingen. 	Medarbeiderne er svært erfarne, med gjennomsnittsalder på
52 år og gjennomsnittlig ansien	nitet i eiendomsvirksomheten på nesten 12 år. 	Det legges stor vekt på
automatisering av bygningsdriften og på utvikling av effektive drifts	- og styringssystemer	 og Driftsavde-
lingen har en rekke 	medarbeidere med ingeniør kompetanse.	 Markedsavdelingen i Dram	men forvalter
en stor og kompleks portefølje av kontrakter, både interne kontrakter og kontrakter med eksterne om
innleie og i noen grad utleie.	 Den omfatter flere jurister og medarbeidere med mastergrad i eiendoms-
forvaltning.
3.6.3	 	Nedre Eiker
Nedre Eiker har 	også en rekke medarbeidere med bachelor og master utdanning. Disse er involvert i
eiendomsforvaltning, hvor det er flere juriste	r, og i 	utbyggingsprosjekter, hvor det er flere med ingeni-
ørutdanning.	 Medarbeiderne i Eiendomsavdelingen i Nedre Eiker er også 	svært erfarne. Snittalderen er
53 år og gjennomsnittlig ansiennitet er 10 år.
3.6.4	 	Svelvik
Eiendomsavdelingen i	 Svelvik er en tradisjonell driftsorganisasjon.	 Den eneste medarbeideren med høy-
ere utdannelse er lederen. Øvrige medarbeidere har fagutdanning eller	 lavere. 	Medarbeiderne i Svelvik
er også voksne, med en snittalder på 52 år. De har imidlertid atskillig kortere ansiennitet 	i kommunens
eiendomsvirksomhet 	enn i de to andre kommunene, i underkant av 6 år.
Som beskrevet tidligere er dette en 	operativ 	orga	nisasjon med fokus på daglig drift.. På 	den	 annen side
er de samled	e kostnadene ved eiendomsforvaltningen i Svelvik langt lavere enn i de to andre kommu-
nene. Dette reflekterer også 	et mer avgrenset 	oppgavespenn	.
3.7	 	Samfunns	- og stedsutvikling
Ingen av 	de tre 	kommunene	s eiendomsforvaltninger	 har særlig stort fokus	 mot 	slike	 samfunnsmål. I de
tilfeller der slike mål kunne vært nedfelt, forventes de 	ifølge	 flere av informantene å fanges opp gjen-
nom planprosesser og bruk av plan	- og bygningsloven.

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	37

Vi har i dette t	emaområdet valgt å gå bort fra bruk av antall og kvantitative 	parametere	 og i stedet
vurder	t hvorvidt det gjennom informasjon fra våre informanter er gitt inntrykk av at stedsutvikling, sam-
bruk, utvikling av møteplasser og andre samfunnsnyttige formål er n	edfelt i 	eiendomsvirksomhetenes
arbeid og om driftsmodellen har betydning.
3.7.1	 	Drammen
Drammen KF har et generelt mål om å bidra til samfunns	- og stedsutvikling. Det er vårt inntrykk at må-
lene er knyttet til to strategier	. Den ene er et overordnet mål om å b	idra til et bedre samfunn, bedre
bostedsattraktivitet og en mer funksjonell by og bydelsstruktur. Det andre målet knytter seg til flerbruk
i de enkelte bygg, herunder eksempelvis et pol	itisk 	valg om	 at det for aktiviteter for barn under 18 ikke
skal avkrev	es husleie. Dette gir samfunnsnytte i den forstand at det gir sterkere involvering og integre-
ring av barn og unge i kultur og idrett knyttet til fritidstilbud ved skolene. Et slikt mål er ikke initiert av
foretaket, men av politi	ske organer	. V i har regist	rert to konkrete eksempler på tiltak/drift som har som
mål å være spesifikt samfunnsnyttig. Det ene er 	på 	Marienlyst stadion og det andre er utvikling i Kon-
nerud bydelssenter der D	EKF har arbeidet 	med	 tilrettelegging 	for 	utvikling av et bydelssenter med ak	ti-
viteter i gateplan.
Sentralt lokaliserte bygg og eiendommer, som 	kan	 vær	e strategisk viktig for byutvikling overføres til
eiendomsutviklingsselskapet og d	ett	e har ingen krav om samfunnsnytte i sitt mandat. Det blir da opp til
planetaten 	hvordan	 krav til 	samfunnsnytte følges opp. Plan	- og bygningsloven har i begrenset omfang
virkemidler til å 	operasjonalisere 	slike strategiske mål.
3.7.2	 	Nedre Eiker
I Nedre Eiker ble det spesifikt nevnt to eksempler på tiltak med mål om samfunns	- og stedsnytte. Det
ene 	er lokali	sering av 	biblioteket	 der målet var at lokalene skulle være lokalisert i Mjøndalen sentrum,
et sentrumsmiljø som er preget av forvitring og tomme lokaler med begrenset aktivitet i gateplan. Et
annet eksempel er tilrettelegging for bruk av samfunnshuset for	 ulike formål, eksempelvis kultur.
Kommunen har	 et begrenset antall formålsbygg i sentrum, slik at potensialet er begrenset. Rådhustomta
utvikles av et eiendomsforetak og flere samfunnsnyttige formål 	er 	inne i planarbeidet.
3.7.3	 	Svelvik
Kommunen har eierandeler	 i en stor industritomt i sentrum og har som mål å utvikle denne til sentrums-
nyttige formål og	 sikre	 god stedsutvikling. Den gamle kommunestyresalen (Byhuset) ligger i sentrum og
er 	planlagt 	tilrettelagt for publikumsrettede virksomheter. I den politiske p	lattformen er det presisert
at noe service, bibliotek, helsestasjon skal kombineres med formål for foreninger og lag i mål om 	sam-
skaping	. Bytorget skal være det levende navet i Byhuset.

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	38

4	 	F	ramtidig	 eiendomsforvaltning	 i
nye Drammen

4.1	 	Ny	e Drammen Eiendom vil 	bli en betydelig virksomhet
Tabellen 	under gir	 en ove	rsikt over anslåtte nøkkeltall	 for den samlede eiendomsvirksomheten i Nye
Drammen kommune, basert	 på aggregering av 	data	 for de tre eksisterende virksomhetene. Dette blir
en betydelig virksomhet og det 	er viktig å finne den mest hensiktsmessige organisasjonsformen.
Tabell 	4-1 	Nøkkeltall for Nye Drammen Eiendom
Antall formålsbygg
Kv	adrat	meter
Eiendomsverdier	 (mill.kr)
300
55	0 000
5 500
Kilde 	Vista Analyse
4.2	 	Det er flere aktuelle	 organisasjons	modeller
Som diskutert i kapittel 1 har oppdragsgiver identifisert to hovedmodeller for framtidig organisering av
eiendomsforvaltningen	 i Nye Drammen kommune: avdeling (etat) og kommunalt foretak. I tillegg til
dette vil s	e på t	re mellomliggende varianter: etat med 	konkurranseutsetting, etat med 	internleie og KF
med utstrakt egenregi. Hensikten med disse mellomalternativene er å spenne ut mulighetsrommet og
tydeliggjøre 	konsekvensene	 av ulike forutsetninger og vurderinger.
Noen elementer bør være like i alle organisasjonsmodeller	:
• 	Alle de tre eksisterende virksomhetene har enheter eller personer som håndterer administrasjon,
forvaltning, drift og utvikling. Etter vår vurdering er dette en hensiktsmessig hovedstruktur uav-
hen	gig av om virksomheten er en etat eller et KF. Oppgavene i hver avdeling, og ressursforde-
lingen mellom disse, vil imidlertid avhenge av virksomhetenes overordnede ansvar.
• 	Vi mener også det er rasjonelt at eiendomsporteføljene omfatter alle kommunale formål	sbygg og
alle kommunale boliger. Det er betydelige skala	- og samdriftsfordeler i forvaltningen av ulike typer
bygg og det har liten hensikt å fordele disse på flere forvaltningsmiljøer innenfor samme kom-
mune. De fleste norske kommuner har valgt en slik sam	let modell. Et unntak er Oslo, hvor eien-
domsvirksomheten er så stor at kommunen har funnet det hensiktsmessig å etablere fire kommu-
nale eiendomsforetak som dekker henholdsvis undervisningsbygg, omsorgsbygg, boligbygg og 	kul-
tur	- og idrettsbygg	, samt en etat	 som er kommunens grunneier.
• 	Det er også betydelige skala	- og samdriftsfordeler mellom ulike funksjoner knyttet til eiendomsfor-
valtning og vi mener at Nye Drammen 	Eiendom	 bør ha ansvar for alle oppgaver knyttet til eien-
domsforvaltning, drift, innleie og ut	bygging av formålsbygg og kommunale boligbygg.

Organiserin	g av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	39

4.2.1	 	Avdeling/e	tat
En ordinær kommunal etat vil få sitt budsjett fra kommunestyret gjennom årlige økonomiplan og bud-
sjettprosesser. Etaten vil vanligvis være en del av en sektor, og vil ikke ha egne budsjetter og 	regnskaper
som er synlige i kommunens budsjett	- og regnskapsdokumenter. Etaten vil bære alle kostnader knyttet
til eiendomsforvaltningen, og de virksomhetene som bruker eiendommene vil i liten grad forholde seg
til kostnadene ved disse.
Etaten vil ikke ha 	kontrakter med de ulike brukerne, så behovet for forvaltningskapasitet er beskjedent.
I stedet for kontrakter vil oppfølgingen av eiendommene være integrert i administrative prosesser, som
vil involvere administrasjons	- og driftsavdelingene. Eiendomsdrift 	vil skje i egenregi og det vil være nød-
vendig med relativt mange personer i driftsavdelingen.
Denne organiseringen har mange likhetstrekk med dagens organisering i Nedre Eiker.
4.2.2	 	Etat med konkurranseutsetting
Et alternativ er å organisere eiendomsvirksomhete	n i en etat men basere seg på konkurranseutsetting
av deler av vaktmestertjenester og noe av arbeidet med utbygginger, inkludert byggherrefunksjonen.
 Etaten vil trenge noe mer kompetanse i forvaltningsavdelingen, for å håndtere anskaffelsesprosesser
og tj	enestekontrakter, men kan spare noe på administrasjon fordi tjenester håndteres gjennom kon-
trakter. For øvrig vil virksomheten ligne på den rendyrkede etatsmodellen.
4.2.3	 	Etat med internleie
I denne organisasjonsmodellen vil eiendomsvirksomheten beregne en husl	eie for alle formålsbygg, som
vil bli belastet virksomhetene som bruker disse. Finansieringen vil komme fra budsjettet gjennom årlige
vedtak, men husleiemodellen vil bidra til å disiplinere budsjettprosessen og redusere sannsynligheten
for at midler avsatt	 til eiendomsdrift blir omdisponert til andre tiltak.
Utformin	g og oppfølging av kontrakter vil kreve noe mer personale i forvaltning og noe mindre i admi-
nistrasjon. De øvrige funksjonene vil fungere omtrent som i den rene etatsmodellen.
Denne modellen li	gner 	noe 	på dagens modell i Svelvik.
4.2.4	 	KF med egenregi
Et KF med utstrakt bruk av egenregi vil ha den samme juridiske formen som et KF med konkurranseut-
setting	, og de økonomiske forutsetningene for verdibevaring og finansiering av FDV er ganske like. Dette
foretak	et vil imidlertid ønske å bruke egne ressurser til driftsoppgaver og vil følgelig ha en høyere be-
manning, spesielt i dr	iftsavdelingen.
4.2.5	 	KF med konkurranseutsetting
Dette er den mest rendyrkede KF	-modellen, hvor det legges vekt på 	å gi	 foretaket en vis	s distanse til 	og
beskyttelse fra løpende politiske prioriteringer, og la det fokusere på å sikre best mulig, langsiktig

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	40

eiendomsforvaltning. Husleiemodellen bidrar til å sikre tilstrekkelige avsetninger til å opprettholde ei-
endomsverdier og unngå vedlikeh	oldsetterslep. Siden foretaket er en separat regnskapsenhet vil prio-
riteringene av dette fe	ltet i budsjetter og regnskaper bli svært synlige. Foretakets styre vil styrke den
relative uavhengigheten i forhold til det politiske 	systemet	.
Et 	forretningsmessig	 orientert KF vil ønske å ha fleksibilitet til å veksle mellom egne ressurser og innkjøp
av tjenester ut i fra hva som er hensiktsmessig, og vil ofte velge å konkurranseutsette tjenester som kan
kjøpes i markedet, spesielt tjenester knyttet til renhold og 	bygningsdrift. V	i antar at et KF med konkur-
ranseutsetting vil ha 	om lag samme antall medarbeidere som en etat med konkurranseutsetting.
Denne organisasjonsmodellen har mange likhetspunkter med DEKF.
4.3	 	Vurdering av aktuelle modeller
I dette avsnittet vil vi 	vurdere de f	em	 skisserte organisasjonsmodellene i forhold til vurderingskriteriene
for god kommunal eiendomsforvaltning	, i hovedsak slik de er 	definert i avsnitt 1.2.3	. Siden dette er en
skjønnsmessig vurdering vil vi imidlertid drøfte bevaring av eiendoms	verdier i stedet for det mer be-
grensede målet om 	at 	reinvesteringer 	skal være 	større enn kapitalslit. 	Det er betydelig usikkerhet rundt
slike vurderinger, fordi vi baserer oss på antagelser om framtidig utvikling framfor historiske data. Vi vil
legge vekt 	på å tydeliggjøre 	forutsetningene	 for våre vurderinger og 	konklusjoner.
4.3.1	 	Eiendomsverdier bevares over tid
Etter vår vurdering vil et KF med konkurranseutsetting være best egnet til å sikre at eiendomsmassen
vedlikeholdes og fornyes og til at eiendomsverdier	 opprettholdes over tid. Det er klare grunner til dette.
Et KF er den organisasjonsformen som i størst grad synliggjør verdier, kostnader og inntekter knyttet til
kommunale formålsbygg. Foretaket har et styre som ser det som en hovedoppgave å bevare verdie	ne i
selskapet. Husleiemodellen bidrar til å sikre finansiering av løpende vedlikehold og oppgraderinger, og
denne husleiemodellen er mer synlig og bedre forstått i et KF enn i andre organisasjonsformer. En høy
grad av konkurranseutsetting gjør at organisa	sjonen er fleksibel og tilpasningsdyktig og kan fokusere på
sine hovedmål.	13
Et KF med utstrakt egenregi vil også kunne oppnå gode resultater i forhold til verdibevaring.	 De fleste
faktorer som er til stede for et KF med konkurranseutsetting gjelder også h	er. Vi tror imidlertid at foku-
set på egenregi skaper en noe mindre fleksibel organisasjon. Det kan være insentiver til å bruke egne
ansatte selv om de har en noe svakere kompetanse enn det som kunne skaffes i markedet, for eksempel
når det gjelder utviklin	g av vedlikeholdsplaner.
En etat med internleie	 vil møte utfordringer i å sikre at eiendomsverdier bevares. Husleiemodellen vil
bidra til å sikre langsiktig finansiering, men denne modellen er langt mindre transparent og mindre for-
plikten	de i en etat enn i	 et KF. Siden det ikke er egne regnskaper for etaten vil det også være langt
vanskeligere å følge verdiutviklingen over tid og koble denne til etatens aktiviteter.	 Selv om budsjetter
baseres på en husleiemodell vil det være lett å gjøre endringer i denne e	ller gjøre unntak som under-
graver ressursene til verdibevarende vedlikehold.

13 En viktig for	utsetning for dette vil være at det er effektiv konkurranse i aktuelle markeder. Vi har ikke vurdert i hvor stor grad
denne forutsetningen er oppfylt i Drammensregionen.

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	41

En ordinær etat må forventes å være den svakeste løsningen i forhold til verdibevaring	, uavhengig av
om denne konkurranseutsetter tjenester eller ikke.	 Avsetningen til vedlikehold	 vil avhenge av årlige
budsjettdiskusjoner og vil ofte 	være en 	ad hoc	 beslutning	. Dette er utgifter som typisk brukes til salde-
ring i økonomiske nedgangstider. Siden etaten ikke har egne budsjetter og regnskap vil det ta tid før
skadevirkningene av budsjet	tkuttene blir synliggjort.	 Som diskutert i avsnitt 3.2 vil det være mulig å sikre
vekst i kommunens samlede eiendomsportefølje gjennom politiske beslutninger om nybygg, slik tilfellet
har vært i Nedre Eiker fra 2013 	– 2017, i hvert fall i en periode. Det e	r imidlertid	 en betydelig risiko for
at manglende prioritering av vedlikehold vil gi en underliggende forvitring i kommunens eiendomsmasse
for øvrig, slik vi har sett mange eksempler på i norske kommuner.
En kommunes mulighet til å sikre at eiendomsverdier	 bevares vil selvfølgelig avhenge av kommunens
økonomiske situasjon. Vi	 ha	r imidlertid mange klare eksempler på 	at 	organisasjonsformen har stor be-
tydning. Et slående eksempel er i Oslo, som i perioder hadde noen eiendommer forvaltet av etater og
andre av k	ommunale foretak. Det 	var	 en klar trend at eiendommene som ble forvaltet av kommunale
foretak ble hold i langt bedre stand enn de som ble forvaltet av etater.
4.3.2	 	Kostnadseffektiv forvaltning, drift og vedlikehold
Dette vurderingskriteriet er todelt: vi ser bå	de på om det avsettes tilstrekkelig midler til vedlikehold og
på om 	de totale kostnadene	 til eiendomsdrift blir uforholdsmessig høye.
Re	sonnementene, re	sultatene og vurderingene når det gjelder avsetninger til vedlikehold 	ligner på	 vur-
deringene ovenfor om 	hvorvidt eiendomsverdier bevares. Vedlikehold er en av de viktigste faktorene
for å opprettholde eiendomsverdier. Rangeringen av de ulike alternativene er også identiske: KF med
konkurranseutsetting forventes å gi best resultat, fulgt av KF med egenregi. E	tat med internhusleie for-
ventes å gi svakere resultater og 	ordinær	 etat 	med eller uten konkurranseutsetting 	er minst hensikts-
messig.
Hvis vi vurderer grunnlaget for 	lave drifts	kostnad	er er 	bildet	 annerledes. I vår analyse av de tre kommu-
nene ser etatsmodel	len ut til å medføre lavere driftskostnader	 enn KF	. Dette kan være fordi det følger
en del kostnader med å etablere mer uavhengige virksomheter, som skal ha eget styre, egen ledelse,
administrasjon og lokaler. Bestiller	-utfører modellen medfører også en de	l transaksjonskostnader, blant
annet knyttet til kontraktsfesting og oppfølging av kontrakter. 	Samtidig vil det kunne være slik at etab-
lering av et KF for eiendomsforvaltning uttrykker en høyere prioritering av 	eiendomsforvaltning	 i forhold
til andre oppga	ver
Blant etatsmodellene er vår vurdering at en etat med internhusleie vil gi best grunnlag for 	lave 	kostna-
der. Husleieberegningen bidrar til høy bevissthet om kostnadsnivået internt i virksomheten, selv om
prissettingen ikke nødvendigvis er lett forståeli	g fra utsiden. I vår analyse så vi at Svelvik hadde de klart
laveste kostnadene for eiendomsd	riften av de tre kommunene.

4.3.3	 	Utbyggingsprosjekter 	gjennomføres etter plan
Effektiv styring av større utbyggingsprosjekter krever betydelig kompetanse og kapasitet	 i en organisa-
sjon. 	Utbyggingsprosjekter er i stor grad anskaffelsesprosesser, og det er behov for 	høyt utdannede
medarbeidere med betydelig kompetanse innenfor komplekse anskaffelsesprosesser,

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomh	et i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	42

kontraktsforvaltning og prosjektstyring. Et KF med høy grad av	 konkurranseutsetting vil 	derfor ofte	 være
godt rustet til å styre s	tore investeringsprosjekter	. Et 	KF med 	utstrakt egenregi eller en etat vil 	kunne
mangle mye av denne kompetansen.
Et KF eller en etat med internhusleie vil 	få 	betydelige avsetninger til 	investeringer 	på grunn av 	husleie-
modellen. 	Dette vil gi mulighet til langsiktig planlegging og rasjonell framdrift for utbygginger. En ordi-
nær etat vil i mye større grad være prisgitt årlige investeringsbudsjetter og dette vil kunne skape utford-
ringer for 	langsiktig planlegging og gjennomføring av investeringer. 	En etat med konkurranseutsetting
vil antagelig være noe mer effektiv i styring av investeringsprosjekter enn en etat med egenregi.
Etter vår vurdering står et KF med 	konkurranseutsetting	 best rustet	 til å håndtere større utbyggingspro-
sjekter. Et KF med egenregi	, en etat med husleiemodell 	eller etat med konkurranseutsetting 	stiller noe
svakere, mens en ordinær etat 	kan 	møte store utfordringer i å gjennomføre store investeringer 	i hen-
hold til planer.
4.3.4	 	Brukertilfredshet
Dette 	vurderingskriteriet	 består også av to deler: vi er opptatt av brukernes tilfredshet med lokalene de
benytter, så vel som deres vurdering av servicen de mottar fra eiendomsfunksjonen.
På lenger sikt vil det være klare sammenhenger mel	lom 	kvaliteten på byggene og brukernes tilfredshet
med disse. På kort sikt kan kreativt driftspersonale og god kundedialog kompensere noe, men på lenger
sikt er det byggenes fysiske tilstand som vil avgjøre. Det	 er klare eksempler på dette 	i brukerundersø-
kelsen vi har gjennomført i de tre kommunene. Vi antar derfor at rangeringen av de 	fem	 mulige organi-
sasjonsformene i forhold til brukertilfredshet med lokalene vil være ganske lik rangeringen for verdibe-
varing og for vedlikehold. KF med konkurranseutsetting	 forventes å være best, fulgt av KF med egenregi,
etat med intern leie	, etat med konkurranseutsetting	 og ordinær etat.
Når det gjelder kundeservice, vil brukere ofte være opptatt av nærhet og responstid. Her ser vi en ten-
dens til at brukere i kommunale eta	ter synes det er lettere å forhold seg til en annen etat enn til et KF,
som oppfattes som mer distansert. 	Brukerundersøkelsen beskrevet i avsnitt 	3.5	 viser 	også at brukere
synes det er lettere å kommunisere med kommunalt ansatt	e enn med innleide 	tjenesteytere	. Dette
innebærer at de t	re etatsmodellen og KF med egenregi rangeres foran KF med konkurranseutsetting
når det gjelder kundeservice.
4.3.5	 	Kompetanse
Som diskutert foran vil organisering ev eiendomsvirksomheten som et KF indikere	 at en kommune prio-
riterer dette området høyt og vil legge til rette for en styrking og 	profesjonalisering	 av funksjonen. Dette
vil etter vår vurdering 	medføre behov for 	å gi sterkere fokus på utvikling av medarbeidernes kompetanse
enn 	i en etatsmodell. Gi	tt den betydelige størrelsen som Nye Drammen Eiendom vil få og de mange
utfordrende oppgavene den står 	overfor	 tror vi denne kompetanseutviklingen er 	svært 	viktig og nød-
vendig.
En etat med internhusleie vil også kunne gi insentiver til økt kompetanse. Synl	iggjøring av kostnader og
inntekter, økt fokus på kontraktsforvaltning og mer langsiktig planlegging av investeringer vil bidra i
denne retning.	 En etat med konkurranseutsetting vil også kunne ha positiv kompetanseutvikling, spesi-
elt innen kontraktsforvalt	ning og utbyggingsprosjekter.

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	43

Etter vår vurdering vil den tradisjonelle etatsmodellen gi svakest 	insentiver til 	kompetanseutvikling. Det
vil kunne gjennomføres kompetanseutviklingstiltak baser på lokale ildsjeler eller politiske initiativ, slik vi
så eksem	pler på i Nedre Eiker, men kompetanseutvikling kan ikke forventes å bli et sentralt strategisk
mål for organisasjonen.
4.3.6	 	Samfunns	- og stedsutvikling
Samfunns	- og stedsutvikling synes i liten grad å være nedfelt som strategi hos de som	 i dag	 drifter fo	r-
målsb	yggene	 i Drammen, Nedre Eiker og Svelvik i dag	, uavhengig av driftsform. Det 	er 	uklart hv	ordan
kommunenes 	mål om samfunns	- og stedsutvikling og 	skal 	knyttes til formålsbyggene. 	Fortolkningen av
dette 	synes 	i dag 	å avhenge av person, snarere enn driftsform.
Hvorvidt den ene eller andre organisasjonsformen skal kunne påvirke samfunns	- og stedsutvikling 	i
framtiden 	henger 	blant annet 	sammen med hvor sterk politisk styring etaten/foretaket er under. I et KF
kan det gjennom tildelingsbrev være mulig å forutsette	 eller kreve at tiltak skal bidra til stedsutvikling,
bruk av kollektive transportmidler, bydelssenterutvikling eller for eksempel et kulturelt eller idret	tslig
knutepunkt. Dersom slike målsettinger er nedfelt som krav i tildelingsbrev, vil et KF må	tte	 gje	nnomføre
i tråd med føringene. Dersom dette ikke er nedfelt, er det opp til foretaket å velge	 i hvilken grad det
prioriterer slike målsetninger.
Det er kortere avstand mellom politikere og 	eiendomsforvaltningen 	i kommunen når formålsbyggene
er organisert	 etter etatsmodellen.	 Hvorvidt det i praksis er tett dialog mellom de avdelinger i kommunen
som arbeider med stedsutvikling og de som arbeider med formålsbyggene, vil avhenge av både fysisk
kontakt og dialog på tvers av sektorinteresser. Det er 	vår vurderi	ng	 at dersom samfunnsmål blir tydeli-
gere definert som et strategisk mål i drift og utvikling av formålsbygg og at det 	samtidig legges	 opp 	til
klarere	 tverrsektorielt samarbeid, vil etatsmodellen bedre kunne 	bidra til å nå 	resultatmål om stedsut-
vikling, sær	lig fordi slike mål krever samarbeid på tvers av sektorer.
Flere	 av informantene 	i denne analysen 	viser til at samfunnsmålene ivaretas gjennom bruk av plan	- og
bygningsloven. Det er naturligvis riktig at den kan fange opp noe, men mål om flerbruk, bydelsse	nterut-
vikling og ivaretagelse av møteplasser ligger på et lavere nivå enn hva som	 vanligvis	 kan nedfelles ved
bruk av plan	- og bygningsloven. Samfunnsmål bør derfor nedfelles i tilknytning til tildeling	sbrev	 og som
kompetansekrav i styresammensetning der K	F velges som modell. Ved etatsmodell er tverrsektorielt
samarbeid viktig for å nå mål om samfunnsnytte.
4.4	 	Andre forhold
Som diskutert 	innledningsvis	 har vi i denne analysen lagt hovedvekten på et begrenset antall målset-
ninger og vurderingskriterier som er sp	esifisert i tabell 1.2. I dette avsnittet vil vi kort drøfte enkelte
andre faktorer som også kan være relevante i vurderingen av kommunal eiendomsvirksomhet.
4.4.1	 	Politiske mål 	for Nye Drammen
Det er definert fem hovedmål for etableringen av Nye Drammen.
1. Sikre	 gode og likeverdige tjenester til innbyggerne.
2. Robust økonomi.

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	44

3. Helhetlig samfunnsutvikling.
4. Styrket lokaldemokrati.
5. En sterkere stemme.
Målsetningen om 	gode og likeverdige tjenester	 kan nås med alle de aktuelle modellene for organisering
av virksomhe	ten, men de ulike modellene vil ha en tendens til å underbygge ulike aspekter ved tjenes-
tetilbudet. Som diskutert ovenfor mener vi at en foretaksmodell gir bedre forutsetninger for å sikre god
kvalitet over tid på byggene som tilbys til 	brukarene	, blant an	net gjennom planmessig og tilstrekkelig
vedlikehold. Samtidig ser vi at en etatsmodell oppfattes å være nærmere brukerne, og at det kan være
større tilfredshet med brukerservice og responstid i en slik modell.
Etter vår vurdering er den viktigste forutsetn	ingen for 	robust økonomi	 i kommunal eiendomsforvaltning
etablering av en transparent modell for internhusleie. En godt utformet husleiemodell har to hoved-
funksjoner: den synliggjør de reelle kostnadene ved forvaltning, drift og vedlikehold av ulike bygg og
den bidrar til at det avsettes midler i kommunebudsjettene til å ivareta disse funksjonene. For at hus-
leiemodellen skal fungere etter hensikten er det viktig at den er logisk og konsistent på tvers av ulike
bygg og sektorer, og at brukerne forstår hvordan	 modellen fungerer.
En foretaksmodell bidrar ytterligere til god økonomistyring i eiendomsforvaltningen, fordi inntekter,
ressursbruk og verdier synliggjøres i egne budsjetter og regnskaper, og det blir politisk vanskelig å flytte
ressurser fra eiendom ti	l andre aktiviteter. Et kommunalt eiendomsforetak vil imidlertid ikke nødven-
digvis bidra til at kommunen som helhet har en robust økonomi. Hvis det er tungtveiende økonomiske
grunner til å nedprioritere eiendomsforvaltning, for eksempel i en krisesituasjon	, vil dette trolig være
lettere å gjøre i en etatsmodell.
Målsetningen om 	helhetlig samfunnsutvikling	 krever et tett samarbeid og samhandling mellom ulike
kommunale virksomheter. I vår analyse har vi brukt et eget kriterium knyttet til samfunnsutvikling og
stedsutvikling og vår vurdering er at en etatsmodell ivaretar dette hensynet noe bedre enn en foretaks-
modell.
Det er uklart i hvor stor grad målsetningen om 	styrket lokaldemokrati	 berøres av organiseringen av ei-
endomsforvaltningen. En etat vil være underl	agt mer direkte politisk styring enn et kommunalt foretak,
men lokalpolitikere vil vanligvis være lite direkte involvert i løpende eiendomsforvaltning og utbyggings-
virksomhet. Det vil være stor politisk interesse i lokaliseringsspørsmål, men disse vil typi	sk avgjøres gjen-
nom sektorplaner og reguleringsprosesser.
Det siste politiske målet for Nye Drammen, 	en sterkere 	stemme	, gjelder	 ønsket om en 	større synlighet
og innflytelse	 i regionale og nasjonale fora. Det viktigste grepet i forhold til dette vil være	 selve konso-
lideringen av eiendomsvirksomhetene i de tre kommunene, uavhengig av organisasjonsform. Dette vil
være en betydelig virksomhet som vil ha stor tyngde, spesielt i forhold til markedsaktører. En profesjo-
nalisering av virksomheten i en foretaksmod	ell kan også påvirke tyngden i forhold til markedsaktører,
men vil trolig ikke ha vesentlig betydning for politisk synlighet og innflytelse.
4.4.2	 	Erfaringer 	fra 	andre kommuner
Vi vil 	kort 	sammenligne 	eiendomsvirksomhetene i Nye Drammen kommune	 med tilsvarende	 virksom-
heter i 	tre andre kommuner: Sandefjord, Asker og Oslo	. Hensikten er å se om erfaringer fra andre kom-
muner gir grunnlag for 	å nyansere 	vår analyse av Drammen, Nedre Eiker og Svelvik. 	Både Sandefjord og

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	45

Asker gjennomfører 	lignende	 sammenslåingsprosesse	r som Drammen. De tre kommunene anses som
effektive og godt administrerte: Oslo var nummer 3 i kommune	 NM for 2017, Asker nummer 5 og San-
defjord nummer 67.	14 Tabell 4	-2 gir en summarisk oversikt over eiendomsforvaltningen i de tre kommu-
nene.	 Framstillingen 	er basert på informasjon som er lett tilgjengelig i offentlige dokumenter; vi har ikke
gjennomført intervjuer eller dybdeanalyser i disse tre kommunene.
Tabell 	4-2: 	Organisering av eiendomsforvaltning i Oslo,	 Asker og Sandefjord
Faktor	 	Oslo	 	Asker	 	Sandefjor	d
Virksomhetsform	 	4 kommunale foretak	:
Bolig, Omsorg, Under-
visning, Kultu	r- og Id-
rett
1 etat	: Eiendom og by-
fornyelse
Tjenesteområde	 eien-
dom
Kommunalområde
næringsutvikling og ei-
endomsforvaltning
Organisasjo	nsstruk-
tur
Forvaltning
Utbygging
Administrasjon
(Detaljer varierer)
Drift og forvaltning
Prosjekt og utbygging
Renhold og praktisk
bistand
Næringsutvikling
Drift/vedlikehold
Forvaltning og utvik-
ling
Finansieringsmodell	 	Internhusleie	 	Budsjett
Utgiftsrefusj	on
Budsjett
Utgiftsrefusjon
Eiendomsportefølje
(2017)
2 074	 000 kvm	 for-
målsbygg
11	 000 boliger
286	 000 kvm formåls-
bygg
1 000 boliger
262	 000 kvm formåls-
bygg
150 boliger
Kontraktsportefølje
tjenester
Vaktmestere og ren-
hold i hovedsak kon-
kurranseutsatt
Vak	tmestere i egen-
regi, renhold delvis
konkurranseutsatt
Vaktmestere og ren-
hold i egenregi
Driftsutgifter 	2017
kr/kvm 	(Kostra)
1 756	 	1 213	 	716
Vedlikehold 	2017
kr/kvm 	(Kostra)
231	 	126	 	79
Kilde: Årsrapporter for Oslo kommune, Asker kommune og Sandefjord kom	mune	, SSB Kostra data 	2017
Oslo kommune	 har organisert sin eiendomsforvaltning i fire kommunale foretak og en etat. De fire fo-
retakene Boligbygg, Kultur	- og idrettsbygg, Omsorgsbygg og Undervisningsbygg forvalter mer enn 	2 mil-
lioner kvm	 formålsbygg og 10.0	00 boliger. Eiendoms	-og byfornyelsesetaten (EBY) er kommunens grunn-
eier og forvalter eiendommer og bygg som ikke faller inn under de sektorrettede 	kommunale

14 NHOs kommune NM, 2017

Organisering av eie	ndom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	46

foretakene	. EBY spiller også en betydelig rolle i steds	- og samfunnsutvikling i Oslo. Oslo har konk	urran-
seutsatt det meste av driftsfunksjonene sine. Driftsutgiftene er høye sammenlignet med andre kommu-
ner og det brukes betydelige midler på vedlikehold.
I Asker kommune er det et eget tjenesteområde for eiendom. Dette ledes av en kommunaldirektør som
rap	porterer til rådmannen. Området har ansvaret for drift og forvaltning, for utbyggingsprosjekter og
for renhold. 	Eiendomsforvaltningen finansieres over kommunebudsjettet og ved at 	virksomhetene som
bruker formålsbyggene 	refunderer kostnadene for en del tjen	ester.	15 Vaktmestere er i stor grad ansatt
i kommunen, mens renhold er delvis konkurranseutsatt. 	Utgiftsnivået i Asker er noe høyere enn gjen-
nomsnittet for Norge, både for samlede driftsutgifter og vedlikehold.
I Sandefjord	 kommune ligger eiendomsforvaltnin	g i kommunalområdet for næringsutvikling og eien-
domsforvaltning. Dette ledes av en kommunalsjef som rapporterer til rådmannen. Det alt vesentlige av
kommunalområdets budsjett går til eiendomsforvaltning, som er inndelt i avdelinger for drift/vedlike-
hold og	 forvaltning/utvikling. Virksomhetene finansieres gjennom budsjetter og utgiftsrefusjoner. Heller
ikke i Sandefjord ser det ut til å være et formalisert internhusleiesystem. Avsetningene til vedlikehold
var lave i 2017. Brutto driftsutgifter er også lave s	ammenlignet med landsgjennomsnittet.
Oslo er et eksempel på en kommune som har gitt høy prioritet til eiendomsforvaltning og som bruker
betydelige ressurser på verdibevarende vedlikehold. Brutto driftsutgifter til eiendomsforvaltning er hele
57 % høyere en	n landsgjennomsnittet, og avsetningene til vedlikehold er mer enn dobbelt så høye som
gjennomsnittet i norske kommuner. Dette reflekterer at kommunen gir høy prioritet til dette feltet. Det
er også rimelig at en del av kostnadsforskjellene er knyttet til s	pesielle forhold i Oslo, med høye eien-
domsverdier og høye priser for en del tjenester. Man kan imidlertid ikke utelukke at den relativt komp-
liserte 	organisasjonsstrukturen	, med fire ulike foretak og en etat, samt utstrakt bruk av bestiller	-utfører
modeller	, også medfører høye transaksjonskostnader. Det er interessant å notere at Oslo har valgt å
legge grunneierfunksjonen og byutviklingsfunksjonen i en kommunal etat og ikke i et foretak. Dette
samsvarer med vår vurdering av at en etat kan være best egnet til	 å fremme steds	- og samfunnsutvikling.
I Sandefjord ligner eiendomsforvaltningen mye på det vi har sett i Nedre Eiker. Den er integrert i kom-
munens organisasjon og finansieres hovedsakelig gjennom årlige budsjetter. Både brutto driftsutgifter
og vedlikehol	dsavsetninger ligger relativt betydelig lavere enn landsgjennomsnittet. 	Vi har ikke informa-
sjon om 	hvorvidt det er et generelt vedlikeholdsetterslep på kommunale bygninger i Sandefjord, men
budsjettet for 2018 indikerer at det er behov for å gjøre en særsk	ilt innsats 	på boligeiendommene.	16
Asker skiller seg fra de to andre kommunene, og fra det vi har sett i Drammen, Nedre Eiker og Svelvik.
Også her er eiendomsfunksjonen lagt i en kommunal avdeling og virksomheten finansieres via budsjet-
ter og utgiftsrefusjo	n. Utgiftsnivået er imidlertid atskillig høyere enn i 	de andre kommunene	 som har
valgt etatsorganisering (8 % høyere enn landsgjennomsnittet) og det brukes betydelig midler på vedli-
kehold (15 % høyere enn landsgjennomsnittet). Vi har ikke funnet indikasjon	er på vesentlige vedlike-
holdsetterslep i Asker. Eiendomsforvaltning er et eget tjenesteområde med en leder som rapporterer
direkte til rådmannen. Dette indikerer at Asker legger betydelig vekt på dette området	 og at det er
relativt synlig i den kommunale f	orvaltningen. I andre kommuner er funksjonen 	vanligvis plassert	 lavere
i organisasjonshierarkiet. Asker har vurdert organiseringen av eiendomsforvaltning i samband med kom-
munesammenslåingsprosessen og konkludert med at den fortsatt bør ligge i en kommunal 	etat. Det er

15 Vi har ikke funnet en detaljert beskrivelse av finansierings	modellen for eiendomsforvaltning i Asker i offentlig tilgjengelige
dokumenter, men det ser ikke ut til at det er etablert en strukturert husleiemodell.
16 Sandefjord kommune budsjett 2018.

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	47

lagt avgj	ørende hensyn på politisk styrbarhet. Styringsbehovet er ikke klart definert, men ser ut til å
henge sammen med ønsket om 	å fremme 	steds	- og samfunnsutvikling. 	I strategiplanen er det presisert
at e	iendomsfunksjonen i Asker må balanse	re sin rolle og utnytte vedtatte virkemidler for å bidra til ved-
tatt tettsteds	- og samfunnsutvikling. Eiendomsfunksjonen må tenke helhet, perspektiv, infrastruktur og
overordnet planlegging.	17
4.4.3	 	Virkning av lover og reguleringer
I utgangspunktet står kommunen	 fritt til å organisere sin virksomhet slik de finner hensiktsmessig. Hvis
virksomhetene 	er involvert i økonomisk virksomhet kan det imidlertid være relevant å vurdere organi-
seringen i forhold til relevant regelverk. For kommunal eiendomsvirksomhet vil det	te primært være ak-
tuelt hvis virksomhetene driver med utleie av eiendom til private eller på annen måte konkurrerer med
privat virksomhet. Det må være et visst omfang på virksomheten hvis dette skal få betydning.
En kommunal virksomhet som er involvert i 	vesentlig 	økonomisk aktivitet i konkurranse med private
aktører vil være underlagt regelverket om offentlig støtte. Kommunen vil ikke kunne gi virksomheten
finansielle eller andre fordeler som bidrar til konkurransevridning. For eksempel vil utleie av kommu	nale
lokaler til priser som er lavere enn gjengs pris i det aktuelle markedet kunne oppfattes som konkurran-
sevridende. Hvis de leies ut til 	allmennyttige	 formål vil dette kunne forsvares, men hvis utleien skjer til
en kommersiell aktør vil dette kunne oppf	attes som ulovlig offentlig støtte.
En arbeidsgruppe nedsatt av Nærings	- og fiskeridepartementet (NFD) 	har nylig vurdert organiseringen
av økonomisk aktivitet i kommunesektoren, og anbefalt at dette skilles ut i egne regnskapsenheter og
underlegges skattep	likt.	18 Et mindretall foreslår at det skal innføres plikt til å skille ut økonomiske akti-
viteter i kommunene som egne virksomheter.
Det er usikkerhet om det framtidige lovverket på dette feltet. Det er imidlertid rimelig å anta at det som
et minimum vil kun	ne komme krav om at vesentlig økonomisk aktivitet må føre egne regnskaper, at det
blir skattepliktig og at kommunene ikke kan subsidiere virksomheten. Det er ikke usannsynlig at det
kommer et krav om organisatoriske skiller.
Dette vil i 	så fall	 tilsi at e	n foretaksorganisering kan være å foretrekke framfor en etatsorganisering hvis
en eiendomsvirksomhet driver med omfattende utleie til 	private	 aktører. Vår erfaring fra denne analy-
sen er at det er svært vanskelig å identifisere de økonomiske sidene ved komm	unal 	eiendomsvirksom-
het når	 denne er integrert i den offentlige forvaltningen.

17 Strategiplan Eiendom 2016 	– 2026, Asker kommune.
18 Like konkurrans	evilkår for offentlige og private aktører. Rapport fra en arbeidsgruppe. NFD, 2018.

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	48

Referanser
2004:22, NOU. (2004). 	Velholdte bygninger gir mer til alle. Om eiendomsforvaltningen i
kommunesektoren.
Bolman L.G., D. T. (2003). 	Refr	aming Organizations.
Buskerudbyen. (2013). 	Regional Plan. Areal	- og transportplan Buskerudbyen 2013	-23.
Direktoratet for Byggkvalitet. (2011). 	God kommunal eiendomsforvaltning.
Drammen kommune. (2013). 	Byvekst med kvalitet 	- Drammen 2036 	- større, smart	ere og sunnere.
Nedre Eiker. (2015). 	Kommuneplans samfunnsdel 2015	-2026.
Nedre Eiker. (2015b). 	Kommuneplanens arealdel 2015	-2026.
Nye Drammen. (2017). 	Politisk plattform for ny kommune.
Svelvik kommune. (2012). 	Kommuneplan samfunnsdel 2012	-2024.
Svelv	ik kommune. (2015). 	Kommuneplanens arealdel 2015	-2027.
Vista Analyse. (2013). 	Veileder i økonomiplanlegging for kommuner og fylkeskommuner.

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye	 Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	49

A	 	Vedlegg	: Intervjuguider

Intervjuguide leder eiendomsvirksomhet
Bolk 1: Fakta om eiendomsvirksomheten
1) Intervju	objektet.
Navn intervjuobjekt
Antall år i stillingen
Stillingens omfang (heltid/deltid)
2) Kartlegging av menneskelige ressurser. Hvem jobber med eiendomsforvaltning i kommunen, og hvil-
ken kompetanse har disse?
Navn	 	Funksjon/stilling	 	Nøkkelkompeta	nse 	 	Formalkompetanse	 	Antall år i
funksjo-
nen

3) Kan du beskrive organiseringen av eiendomsvirksomheten?
a) Virksomhetsform (Kommunal avdeling, etat, KF,...)
b) Organisasjonsstruktur (Hierarkisk, flat,..)
c) 	Finansieringsmodel	l (Kostnadsdekning, bestiller	-utfører, markedsbasert, hybrid)
d) Ansvar og oppgaver (Ansvarsområder, avgrensning mot andre virksomheter)
e) Interne prosesser (Styrings	- og beslutningsmekanismer, anskaffelser, internkontroll)
f) 	Informasjonssystemer (Viktige systeme	r, kompatibilitet, portabilitet)
4) Avstemme konsulentens forståelse av eiendomsporteføljen (kort gjennomgang)
5) Hvem er byggherre i kommunens utbyggingsprosjekter?
6) Finnes det interkommunale foretak som berører eiendomsvirksomheten i kommunen?
7) Ka	n du beskrive prisregimet for kommunens utleievirksomhet? (Prisdifferensiering blant leietakere,
forhold til markedspriser, beliggenhetens betydning (sentralt/perifert) og/eller annet?)

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	50

8) I den grad det er relevant, kan du beskrive kommunens innleie (of	fentlige kontorer/tjenester som
leier lokaler i privatmarkedet), samt utleie utenfor kommunegrensen?
9) Kan du beskrive forholdet mellom kommunens utvikling av eiendom til kommersielt bruk og kommu-
nens formålsbygg?
10) I hvilken grad legger politisk styr	ing føringer for eiendomsvirksomheten? Har dette endret seg over
tid?
11) Hvilke målsettinger finnes for kommunens eiendomsvirksomhet? Hvor er dette evt. dokumentert?
a) Bedriftsøkonomiske mål:
b) Mål for samfunnsbygging/samfunnsutvikling:
Bolk 2: Målopp	nåelse
12) I hvilken grad har man oppnådd eiendomsforvaltningens bedriftsøkonomiske mål de siste årene?
13) I hvilken grad har man oppnådd eiendomsforvaltningens samfunnsmessige mål de siste årene?
14) Hvilket styringsmål opplever du som viktigst i forvalt	ningen av eiendomsmassen?
Bolk 3: Organiseringen av eiendomsvirksomheten i Nye Drammen kommune
15) Vil forvaltningsstyring eller kommunalt foretak være den beste organisasjonsmodellen for eien-
domsvirksomheten i Nye Drammen kommune? Hvorfor?
Bolk 4: Utfo	rdringer for kommunen i forbindelse med kommunesammenslutningen
16) Hvilke utfordringer ser du for din kommune i forbindelse med kommunesammenslutningen Nye
Drammen?

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	51

Intervjuguide bruker formålsbygg

Bolk 1: Fakta om	 organisasjon og	 leieforhold
1) Int	ervjuobjektet.
Navn intervjuobjekt
Antall år i stillingen
Stillingens omfang (heltid/deltid)
2) Først noen spørsmål om din organisasjon.
Navn på organisasjon
Antall medlemmer/deltakere (anslag)
Antall lønnede medarbeidere
Antall frivillige 	bidragsytere (i alle grader)
Aktivitetsområde(r)

Offentlige tilskudd (Drift, prosjekter, medlems-
tilskudd eller annet)

3) Så noen spørsmål om leieforholdet med kommunen.
Organisasjonens nåværende lokale
Starttidspunkt leieforhold i nåværende 	lokaler
Antall aktivitetsdager per uke i lokalet
Timer per aktivitetsdag i lokalet (evt. snitt over dagene)
Månedsleie
Bolk 2: 	Tilfredshet med leieforholdet
4) Hva er kommunen som utleier bra på?
5) Hva kunne kommunen som utleier vært bedre på?

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	52

6) Kan du oppsummere tilfredsheten med leieforholdet på en skala fra 1	-5, hvor 1 er svært lite fornøyd
og 5 er svært fornøyd?
1- Svært lite fornøyd	 	2-Lite fornøyd	 	3-Hverken, eller	 	4-Ganske fornøyd	 	5-Svært fornøyd

Bolk 3: Utfordringer og muligheter	 i forbindelse med kommunesammenslutningen
7) Hva er de viktigste faktorene for din organisasjon tilknyttet styringen av eiendomsvirksomheten i Nye
Drammen kommune? 	Eksempelvis unngå prisøkning, beholde tilgang til nåværende lokalitet eller mer
tid/flere t	idspunkter i lokalet.
8) Ser du noen 	utfordringer	 for driften av din organisasjon i forbindelse med kommunesammenslut-
ningen Nye Drammen? I så tilfelle, hvilke?
9) Ser du noen 	muligheter	 for driften av din organisasjon i forbindelse med kommunesammenslut	ningen
Nye Drammen? I så tilfelle, hvilke?

Organisering av eiendom bru	kt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	53

Intervjuguide kommunalsjef/direktør med overordnet ansvar for
eiendomsforvaltning

Bolk 1: Fakta om eiendomsvirksomheten
1) Intervjuobjektet.
Navn intervjuobjekt
Antall år i stillingen
Stillingens omfang	 (heltid/deltid)
2) Hvilke målsettinger finnes for kommunens eiendomsvirksomhet?
a) Bedriftsøkonomiske mål:
b) Mål for samfunnsbygging/samfunnsutvikling:
3) Kan du beskrive prisregimet for kommunens utleievirksomhet? (Prisdifferensiering blant leietake	re,
forhold til markedspriser, beliggenhetens betydning (sentralt/perifert) og/eller annet?)
4) I den grad det er relevant, kan du beskrive kommunens innleie 	– offentlige kontorer/tjenester som
leier lokaler i privatmarkedet?
Bolk 2: Måloppnåelse
5) I hv	ilken grad har man oppnådd eiendomsforvaltningens bedriftsøkonomiske mål de siste årene?
6) I hvilken grad har man oppnådd eiendomsforvaltningens samfunnsmessige mål de siste årene?
7) Hvilket styringsmål er viktigst i forvaltningen av kommunens eiendomsma	sse?
Bolk 3: Organiseringen av eiendomsvirksomheten i Nye Drammen kommune
8) Vil forvaltningsstyring eller kommunalt foretak være den beste organisasjonsmodellen for eiendoms-
virksomheten i Nye Drammen kommune? Hvorfor?
Bolk 4: Utfordringer for kommunen 	i forbindelse med kommunesammenslutningen
9) Hvilke utfordringer ser du for din kommune i forbindelse med kommunesammenslutningen Nye
Drammen?
10) Hvilke muligheter ser du for din kommune i forbindelse med kommunesammenslutningen Nye
Drammen?

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	54

Intervju	guide tillitsvalgte

Bolk 1: Fakta om medlemmers bruk av kommunens bygg
1) Intervjuobjektet.
Navn intervjuobjekt

Antall år i stillingen

Stillingens omfang (heltid/deltid)

2) Først noen spørsmål om forbundet i denne kommunen.
Navn på organisasjo	n
Antall medlemmer i kommunen (anslag)
Yrkesgrupper blant medlemmer i kommunen

Største yrkesgruppe blant medlemmer i kommunen
Hvilke kommunale bygg brukes av deres medlemmer i
denne kommunen?

Bolk 2: Kommunen som utleier
3) Hva er ditt inntry	kk av det fysiske arbeidsmiljøet for forbundets medlemmer i de kommunale bygg
som brukes?
4) Kan du oppsummere din tilfredshet med arbeidsmiljøet i kommunens bygg, på en skala fra 1	-5, hvor
1 er svært lite fornøyd og 5 er svært fornøyd?
1- Svært lite for	nøyd	 	2-Lite fornøyd	 	3-Hverken, eller	 	4-Ganske fornøyd	 	5-Svært fornøyd

5) Hva opplever du er bra med kommunens forvaltning av sine bygg?

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	55

6) Hva opplever du kunne vært bedre med kommunens forvaltning av sine bygg?
Bolk 3: Utfordringer og muligheter	 i forbindelse med kommunesammenslutningen
7) Ser du noen 	utfordringer	 for forbundets medlemmer knyttet til fysisk arbeidsmiljø i forbindelse med
kommunesammenslutningen Nye Drammen? I så tilfelle, hvilke?
8) Ser du noen 	forbedringsmuligheter	 for forbundet	s medlemmer knyttet til fysisk arbeidsmiljø i forbin-
delse med kommunesammenslutningen Nye Drammen? I så tilfelle, hvilke?

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen	 Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	56

Intervjuguide ordfører

Bolk 1: Kommunens nåværende eiendomsvirksomhet
1) Intervjuobjektet.
Navn intervjuobjekt
Antall år i sti	llingen
Stillingens omfang (heltid/deltid)
2) I hvilken grad fremmer kommunens bygg trivsel på arbeidsplasser i dag? (Barnehage, skole, sykehus,
sykehjem, offentlige tjenester
3) I hvilken grad dekker de kommunale byggene innbyggernes behov i dag?
a)Fritidsaktiviteter:
b) Helsetjenester:
c) Barnehage og skole:
d) NAV	-tjenester:
4) Ser du noen udekkede behov hos innbyggerne knyttet til kommunens nåværende eiendomsmasse? I
så fall, hvilke?
Bolk 2: Organiseringen av eiendomsvirksomheten i Nye Drammen 	kommune
5) Vil forvaltningsstyring eller kommunalt foretak være den beste organisasjonsmodellen for eiendoms-
virksomheten i Nye Drammen kommune? Hvorfor?
Bolk 3: Utfordringer for kommunen i forbindelse med kommunesammenslutningen
6) Hvilke utfordringer se	r du for din kommune i forbindelse med kommunesammenslutningen Nye
Drammen?
7) Hvilke muligheter ser du for din kommune i forbindelse med kommunesammenslutningen Nye Dram-
men?

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	57

Intervjuguide rådmann

Bolk 1: Fakta om eiendomsvirksomheten
1) Intervjuobjek	tet.
Navn intervjuobjekt
Antall år i stillingen
Stillingens omfang (heltid/deltid)
2) Hvilke målsettinger finnes for kommunens eiendomsvirksomhet?
a) Bedriftsøkonomiske mål:
b) Mål for samfunnsbygging/samfunnsutvikling:
Bolk 2: Måloppnåelse
3) I h	vilken grad har man oppnådd eiendomsforvaltningens bedriftsøkonomiske mål de siste årene?
4) I hvilken grad har man oppnådd eiendomsforvaltningens samfunnsmessige mål de siste årene?
5) Hvilket styringsmål er viktigst i forvaltningen av kommunens eiendomsm	asse?
Bolk 3: Organiseringen av eiendomsvirksomheten i Nye Drammen kommune
6) Vil forvaltningsstyring eller kommunalt foretak være den beste organisasjonsmodellen for eiendoms-
virksomheten i Nye Drammen kommune? Hvorfor?
Bolk 4: Utfordringer for kommunen	 i forbindelse med kommunesammenslutningen
7) Hvilke utfordringer ser du for din kommune i forbindelse med kommunesammenslutningen Nye
Drammen?
8) Hvilke muligheter ser du for din kommune i forbindelse med kommunesammenslutningen Nye Dram-
men?

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	58

Int	ervjuguide økonomidirektør

Bolk 1	: Eiendomsvirksomhetens virkning på kommunens økonomi
1) Intervjuobjektet.
Navn intervjuobjekt
Antall år i stillingen
Stillingens omfang (heltid/deltid)
2) Hvor stor prosentandel av kommunens inntekter kommer fra	 eiendomsvirksomheten? (Anslag)
3) Hvor stor prosentandel av kommunens utgifter går inn i eiendomsvirksomheten? (Anslag)
4) Hvordan er eiendomsvirksomhetens virkning på kommunens (regnskapsmessige) resultat?
5) Kan du beskrive det økonomisk	-strategiske pot	ensialet i forvaltningen av kommunens eiendoms-
masse?
Bolk 2	: Organiseringen av eiendomsvirksomheten i Nye Drammen kommune
6) Vil	 forvaltningsstyring eller kommunalt foretak	 være den beste 	organisasjonsmodellen for 	eiendoms-
vir	ksomheten i Nye Drammen kommu	ne? Hvorfor?
Bolk 3: Utfordringer for kommunen i forbindelse med kommunesammenslutningen
7) Hvilke utfordringer ser du for din kommune i forbindelse med kommunesammenslutningen Nye
Drammen?
8) Hvilke muligheter ser du for din kommune i forbindelse med ko	mmunesammenslutningen Nye Dram-
men?

Organisering av eiendom brukt til kommunal virksomhet i Nye Drammen Kommune

Vista Analyse	 | 2018/19	 	59

Vista Analyse AS
Meltzersgate 4
0257 Oslo

post@vista	-analyse.no
www.	vista	-analyse.no