Sentrumsutvikling i Bryne – Storgata; byens nerve

Report 2010/2

Hanne Toftdahl

Sentrumsutvikling i Bryne – Storgata; byens nerve

Category	Reports
Sub-Categories	n/a
Year	2010
Report Number	2
Author(s)	Hanne Toftdahl
Download	file_download (2.2 MB)
Read in browser	PDF

1 
 
 
 	
Vista Analyse AS Rapport nr 2010/02
 
Nedremarka Eiendom AS 	
 	
Sentrumsutvikling i Bryne 
–
Storgata; byens nerve

2 	 
Forord 	 
I forbindelse med planene om en videre utvikling av M44 handelssted i Bryne samt det uutnyttede potensial so m ligger i den øvrige bygningsmassen Felleskjøpet 
eier på nabotomta til M44 i Time kommune, er muligh etene og utfordringene knyttet til den videre utviklingen av Bryne sentrum et forhold som bør tas med i 
planutformingen. 
Storgata har tradisjonelt vært en sentral nerve i B ryne. Mølledammen som går parallelt med Storgata er en viktig grøntkorridor. I ene enden av Storgata ligger 
Felleskjøpet Rogalands (FKRAs) eiendommer (Mølla, kor nmottaket og siloen) samt Nedremarka Eiendoms kjøpesen ter M44. I den andre enden ligger torget og 
jernbanestasjon. FKRAs eiendommer utgjør – sammen med M44 - en tydelig ende på sentrumsområdet. Men området har et potensial til å bli en større 
bidragsyter i sentrumsutviklingen enn området fremstår med i dag. 
 
Denne analysen er en kortfattet drøfting av hvilke m uligheter for Bryne som knytter seg til en utvidelse av FKRA og Nedremarka Eiendoms eiendommer– og 
hvilke utfordringer Time kommune kan ta tak i som si n del av ansvaret for en god byutvikling. 
Analysen er gjennomført i samarbeid med Norconsult AS , Sjo Fasting AS og Vista Analyse AS på oppdrag fra Nedremarka Eiendom AS. Rapporten er ført i pennen 
av Vista Analyse og prinsippskissene er utarbeidet av Sj o Fasting. 
 
Oslo februar 2010 
Hanne M. Toftdahl Vista Analyse AS

3 
 
 	
 	
Innholdsfortegnelse 	Forord ………………………………………………………………………………………………………..2 
Figurliste ......................................... ................................................................. 4 
Innledning ........................................ ................................................................ 5 
Forutsetninger ..................................... ........................................................ 5 
Om tettstedsutvikling og møteplasser ................. ........................................... 6 
Den moderne by .................................... ...................................................... 9 
Erfaringer fra kjøpesenterstoppen ................. ........................................... 10 
Hvem besøker M44 i dag? ........................... .................................................. 11 
Markedsundersøkelse .................................. ................................................. 11 
Storgata – under transformasjon .................... .............................................. 15 
Boliger i sentrum .................................. ..................................................... 17 
Grøntstruktur ...................................... ....................................................... 17 
Forvitring og transformasjon ....................... .............................................. 18 
Muligheter ........................................ ............................................................. 20 
Ideskisser ........................................... ............................................................ 24

4 
 
 	
Figurliste 	Figur 1 Torget i Bryne sentrum 6 
Figur 2 Faktorer som styrker gode og funksjonelle s entrumsområder 7 
Figur 3 Hvilket handlested pleier du vanligvis å be søke i Bryne. Etter alder. I prosent. 11 
Figur 4 Hvilket av følgende handlesteder pleier du vanligvis å besøke? Etter alder. I prosent. Multisva r. 11 
Figur 5 Hvilket av handlestedene besøker du oftest? 12 
Figur 6 Hvor viktig er det at handlestedet er nær b osted eller arbeidssted? 12 
Figur 7 I en skala fra 1 til 5, hvordan opplever du handelstilbudet i Bryne, der 1 er svært dårlig og 5er svært godt? 13 
Figur 8 I en skala fra 1 til 5 hvordan opplever du handelstilbudet i Sandnes/Forus/Kvadrat, der 1 er s vært dårlig og 5 er svært godt? 13 
Figur 9 Hvilket av de nevnte handlestedene vil du s i at du besøker oftest? 14 
Figur 10 M44s hovedsegment er barnefamilien 14 
Figur 11 Hvilket handlested pleier du vanligvis å b esøke? (Kun ett svar) 14 
Figur 12 Elementer fra Storgata. ”Hull” som bør tet tes 15 
Figur 13 “Gråpapir” er starten på en farlig utvikli ng. 16 
Figur 14 Eksempler på vitalitet, estetikk og kvali tet I Storgata 16 
Figur 15 Bryne Torg 17 
Figur 16 Elementer fra Mølledammen 18 
Figur 17 Området mellom Torget og Mølleparken. 18 
Figur 18 Utfordringer i sentrum. Utydelig overgang mellom M44 og Storgata. 18 
Figur 19Visuelle utfordringer i Storgata 19 
Figur 20 Storgata i Bryne. Potensial for å bli tett og kompakt og med potensial for ”friksjon”. 19 
Figur 21 Forslag til nytt inngangsparti mot Storgat a 20 
Figur 22 Eksisterende inngangsområde sett fra Storg ata. 20 
Figur 23 Mediehuset til Stavanger Aftenblad 21 
Figur 24 Inngangspartiet til M44 er I dag mest tyde lig mot RV44 22 
Figur 25 Innvendig I kornmottaket 23 
Figur 26 Kornmottaket med mulig bakeri I andre etas je og kunstnersenter I første etasje 23 
Figur 27 Mølla – vis a vis Storgata 24 
Figur 28 Arealkrevende og transportkrevende virksom het lokaliseres i bakre deler av eiendommen. 27 
Figur 29 Prinsippskisse over Bryne sentrum med foku s på Storgata. Prinsippet omfatter en trepunktsmode ll for å stramme opp og fortette. 28 
Figur 30 Prinsippskisse over Bryne sentrum – Storga ta – trepunktsmodellen med fortetting av boliger sa mt gangakser og tilgang til grøntstrukturer 29 
Figur 31 Et scenarie for framtiden. 30 
Figur 32 Eksempel på torgutforming i området M44 – Mø lla – Mølleparken – Storgata. 31

5 	Innledning 	 
Målsettingen for Nedremarka Eiendom AS ved en utbygging av M44 er å 
videreutvikle senteret som et handelssted med et fullv erdig varetilbud for 
den regionale befolkning. Felleskjøpet Rogalands (FKR As) eiendommer på 
nabotomta utgjør udisponerte bygg mellom M44 og Bryn es hovedgate 
(Storgata). Time kommune står overfor utfordringer knyttet til 
sentrumsutvikling. Sentrum er i forvitring og gamle i ndustriområder på 
motsatt side av gamle sentrum transformeres til boliger og skole. 
I disse prosessene er målet å bidra til at Bryne sentru m styrkes og 
videreutvikles med boliger, møteplasser, visuelle kval iteter og et godt og 
attraktivt kommersielt tilbud. 
M44 er lokalisert i den ene enden av Storgata og en utvikling av senteret vil 
derfor måtte ha som ambisjon å styrke Storgata som en attraktiv 
handelsgate i Time kommune til glede for folk som bo r i regionen. 
Denne analysen er et bidrag til stedsutvikling med opp rusting og vitalisering 
mot Storgata. M44 skal gjennom sin videre utvikling generere mer aktivitet, 
sirkulasjon av kunder og vitalitet inn i Bryne sentru m. 
Vitalisering av Storgata er ikke alene M44s ansvar. D et kreves et felles løft 
med både andre private aktører og kommune for å nå felles målsetting om 
en attraktiv Storgate. 
Storgata i dag har synlige svakheter med små hull av ”forfall”, noen dødrom 
og eksempler på ”gråpapir” i vinduene som bidrar til et negativt inntrykk. På 
den annen side pågår flere boligutbyggingsprosjekter i området nær 
Storgata, og Mølledammen er en grønn lunge i område
t. Flere bygg i 
Storgata fremstår med visuelt særpreg. 
I denne analysen skal vi ta for oss følgende utfordrin ger: 
· Hvordan utvikle et ”pulserende hjerte” i en nedre e nde av Storgata; 
torg og møteplass 
· Utfordringer i Storgata 
· Hvordan skape myldring fra M44 inn mot byen 
· Hvordan utnytte Mølleparkens potensial 
· Målgrupper 
· Forventninger fra andre aktører; offentlig og priva t 
· M44s bidrag – helhetsgrep og fokus 	
Forutsetninger 	Alternativet som legges frem i denne analysen, foruts etter at Storgata er en 
gågate og at trafikken fjernes fra Reevegen. 
Dersom det opprettholdes trafikk i Reevegen vil det skape store utfordringer 
å få til gode møteplasser i rommet rundt kornmottake t og Mølla. 
Hvorvidt Storgata omgjøres til gågate er mindre krit isk for de ideene som 
legges fram.

6 
 
 	
Om tettstedsutvikling og møteplasser 	Enkelte byer og tettsteder har utviklet et tydelig s entrumsmiljø, bestående 
av ulike møteplasser, torg og strøksgater. Men det vise r seg at utvikling av 
attraktive byrom byr på store utfordringer. Oslo komm une har eksempelvis 
en egen kommunedelplan for torg og møteplasser. 
Sentrum skal by på det gode liv. Et godt sentrumsmi ljø preges av: 
 Kreativitet 
 Kompakthet 
 Hygge 
 Kultur 
 Visuell kvalitet 
 Miljø 
 Variasjon I tilbud 
 Kollektiv tilgjengelighet 
 Mangfold 
 Tilgjengelige parkeringsplasser i utkant 
Det er samspillet av disse elementene som til sammen bid rar til en attraktiv 
by for de som bor der. Gode bymiljøer særpreges ofte av pulserende torg og 
møteplasser. Det finnes flere kategorier torg. Festpl assen som brukes til 
store anledninger og videre møteplasser som bidrar til et pulserende miljø 
på hverdager med for eksempel salgsboder og torghandel . I tillegg har vi 
torg som fungerer som transittområde (høyt tempo). 
For tilrettelegging av gode møteplasser er det naturl ig å trekke veksler på 
erfaring fra andre steder for å se hva som fungerer. Det store torget utenfor 
Østbanehallen i Oslo, er et eksempel på et torg som ik ke fungerer som et transittområde. Tusenårsplassen i Stavanger er motstykke
t til 
Domkirkeplassen i samme by. Det siste fungerer som møt eplass, mens det 
første ikke har samme funksjon. 
Torget i Bryne (fig 1) utgjør en tilsvarende utford ring. Torget fungerer delvis 
til torghandel, men mangler struktur som bidrar til a t bodene fremstår i et 
godt handelstilbud. På torget er steinklosser stablet opp for å hindre 
bilkjøring, og torget har ingen visuell kvalitet som innbyr til opphold. Torget 
er et av flere eksempler på de utfordringer Bryne sen trum står overfor. 	
Figur 1 Torget i Bryne sentrum

7 
 
 	
 	
Figur 2 Faktorer som styrker gode og funksjonelle se ntrumsområder 	Vellykkete byer og tettsteder preges av gode møtepla sser, gode byrom og et 
attraktivt innhold med mange ulike funksjoner som fu ngerer i et formmessig 
samspill. Fig 2. Carmona og Tiesdell	
1 omtaler følgende faktorer som første ordens 
utforming i utvikling av byer: klima, estetikk, funk sjon og topografi. 
Klima må tas på alvor. I Norge er soleksponering vikt ig. Mange torg har lav 
funksjonalitet fordi dominerende vindretning bidrar til ubehagelig opphold. 
Om det er kveldsol eller formiddagssol bør også vurder es i forhold til hvilken 
funksjon torget skal ha. Estetikk er viktig og det er interessant å vurdere 
hvordan folk som skal sette seg ned vurderer omgivels ene. Nesten uten 
unntak velger folk å sette seg ned der de har noe ”i ryggen”; en busk eller 
vegg el l. Funksjonalitet er undervurdert. Arkitekt er er opptatt av form, 
mens funksjon ikke alltid er godt nok dokumentert. S kal torget brukes til 
opphold, til fest eller til torghandel? Topografi er selvsagt viktig; bakker og 
flatmark gir ulik virkning. 
For å skape et byrom som tas i bruk, må det tilrette legges i en kompakt 
form. Det er sjelden en finner så gode og kompakte t orgdannelser som i 
gamle Europeiske byer. I Norge har man hatt en tend ens til å bygge torgene 
for store eller man har privatisert møteplassene slik a t de ligger inne i 
kjøpsentrene. Stadig flere byrom blir gjenstand for en utvikling som 
begrenser allmennhetens bruk og ferdsel	
2. Oslo kommune har vedtatt sin 
kommunedelplan for torg og møteplasser	3. Det er en økende forståelse for 
betydningen av det offentlige rom, og særlig dets rol le som sosial møteplass. 
 	
 
1 M Carmona og S Tiesdell. Urban Design Reader 2007 	2 Aftenposten mars 2009 	3 Kommunedelplan for torg og møteplasser. Oslo kommu ne 2007 	
 UTEMILJØ
 	
MYLDRING 	
AV 	
MENNESKER 	
VARIASJON I 
TILBUD 	MØTEPLSSER
 	
 KOMPAKT 
 KVALITET

8 
 
 	
Små og store parker, plasser, torg, gater og andre ute rom er arenaer for 
ulike møter. Større mangfold tilsier behov for møtep lasser der ulike brukere 
gis rom til å være til stede. Konkurransen om uteromm ene øker og Oslo 
kommune arbeider med sikring av en struktur av torg o g møteplasser i hele 
byen. Særlig viktig er det å legge til rette for ba rn, unge, eldre og andre som 
i stor grad er henvist til uterommene i sitt nærmiljø. 
Torg og møteplasser trekker folk på varme dager og vi ser at sentrum 
fungerer godt som en møteplass. Fotoene fra Bryne sent rum/Storgata (se 
senere) illustrerer at gata har et potensial for å utv ikle triveligere 
møteplasser. Fotos tatt i Storgata viser flere plasser/o mråder som er mer 
preget av forvitring enn utvikling. Eier av problem et kan være privat så vel 
som offentlig sektor, men elementer i dårlig forfatn ing/forfall trekker 
interessen for Storgata som møteplass og boligområde n ed. De er eksempel 
på områder som ikke fungerer – og som heller ikke e r holdt attraktiv. Der 
det ikke er folk (les kunder) kommer heller ikke de private 
aktørene/investorene. 
Det er utfordrende å utvikle og tilrettelegge gode oppholdsrom og 
møteplasser. Med mål om å samtidig utvikle for kommer siell aktivitet og 
investeringsvilje fra privat sektor, er estetikk, fun ksjonalitet og kvalitet en 
kritisk suksessfaktor. Skal man få kunder til sentrum må kvaliteten på 
byrommet i fokus. Det er et offentlig ansvar, og kan med fordel skje i 
samarbeid med private eiere Dokk Holm 
4 kritiserer byplanleggere og arkitekter og sier at de
 som har 
utformet store ufunksjonelle torg ikke skjønner hva s om er riktig skala for 
byen. Enda viktigere blir dette i mindre byer. Det er vesentlig at man ikke 
føler seg i et folketomt rom. Akkurat som de mye br ukte torgdannelsene i 
Europeiske byer og tettsteder, skal torget by på sol og vindstille om 
sommeren. Det er viktig at torget samtidig er vakkert . 
I boka ”Italias urbane fenomen” poengterer Brantenb erg hvordan gode torg 
kan bidra til å fremme bymiljøet slik at folk prater sammen og omgås. Felles 
for slike torg er en tett forbindelse mellom fysisk ut forming av torget og 
torgets sosiale funksjon. 	
5 
God sirkulasjon av mennesker skaper godt grunnlag for kommersiell 
virksomhet. Sentralt i bybildet har tradisjonelt set t handel stått. Men det er 
ikke handel i seg selv som bygger byer. Det er i lik e stor grad kultur, 
servering og ulike former for tjenester. Kommersiell v irksomhet utvikles der 
det er mennesker (kunder). Desto flere mennesker i sir kulasjon, desto bedre 
grunnlag skapes for handel, service og ulike tjenester. 
Små plasser som er soleksponert og lune trekker også fo lk så sant de er 
vakre. Moderne bakerikonsepter (Oslo og Lom) har set t dette som en 
forretningsmessig nisje. De velger små lokaler med e t lite uterom som er 
lunt og soleksponert mellom lunsj og til stengetid. M ed utemøbler skaper de 
på denne måten attraktive møteplasser med enkel serve ring. 
 	
 
4 Dagens Næringsliv kronikk 	5 Tore Brantenberg, prof NTNU ”Italias urbane fenome n” 2008

9 
 
 	
Hvordan skape gode møteplasser er en problemstilling E rling Dokk Holm 
arbeider med i sin doktorgradsavhandling på arkitekth øgskolen. Han mener 
at store åpne plasser fungerer dårlig som sosiale møtepl asser og er opptatt 
av å skape ”friksjon”.	
6 
”Sykkelstiene, underganger og overganger øker effekt iviteten i trafikken. 
Det fører til mindre friksjon, men da forsvinner også "møtene". Det samme 
fenomenet ser vi på Vestlandet etter at ferjene ble overtatt av tunneler og 
bruer. Turistene vil ha opplevelser og lengter nok t ilbake til svingete veger 
og ferjekøer”. Erling Dokk Holm sidesetter friksjon m ed sosialitet. Sosial og 
materiell friksjon er igjen lik urbanitet, hevder H olm. 
”Bryggesatsningen i Oslo kan få selv Tvedestrand i janua r til å fremstå som 
vitalt. Aker brygge har ingen, eller få butikker so m har inn- og utgang til 
torget. De som bor der kjører inn i sine underjordisk e kjellere og parkerer, 
før de tar heisen opp til boligen. Her er ingen nat urlige møteplasser eller 
friksjoner. - Hadde de enda hatt byens beste og bill igste frukt og 
grønsakstorg der, da ville det kunnet ha blitt litt l iv”, sier Dokk Holm. 
I planlegging og utforming av byer er det nødvendig å ha overordnete mål 
for friksjon i rommet. Ettersom handel er fremhevet som viktig aktør for å 
berge livet i byen, kan en spørre om årsaken til det te er at 
forretningsstanden historisk sett har vært de dyktigste på å skape friksjon i 
sentrum. Ofte har handelsstanden eiet både bygg og bu tikk. Slik er det ikke 
lenger. Ansvaret er dermed ikke lenger handelsstanden s, men offentlig 
 	
 
6 6 Dokk Holm. Foredrag Friksjon og estetisering. Norg es Arkitekthøgskole 	
forvaltning og/eller politikere. Storgata i Bryne e r tett og tilstrekkelig 
kompakt til at det er mulig å arbeide ut fra prinsip pet om 	Den moderne by 	Moderne byer er inne i en omstruktureringsprosess der 
o det bygges boliger i sentrum, 
o sentrum fortettes og strammes inn 
o det utvikles etter en felles profil som kan styrke b yens image og 
synliggjøring 
o det utvikles pulserende møteplasser for kultur, handel og bespisning 
o næringslivssamarbeid utvikles etter næringsklyngeprinsip per 
o utdanning står i fokus 
o eiendomsstrukturen endrer karakter fra mange mindre t radisjonelle 
eiere til færre eiere med større investeringsmulighet 
o det skjer en omstrukturering i bransjene med utviklin gen av store 
bransjesentre 
o Lokalisering av skoler, offentlige etater og kultur e r kritiske faktorer i 
et fremtidig planarbeid 
Utfordringer i Bryne: 
· Et sterkt kjøpesenter i ene enden av den tradisjonell e hovedgata 
· Bytorg uten tydelig funksjon 
· Sentrum mangler oppstramming og det er mangel på god e 
møteplasser. 
· Torget er stort og egnet for torghandel, men er uegn et som 
møteplass på hverdager.

10 
 
 	
· Storgata fremstår som noe forvitret handlegate uten k ultur, 
boliger og møteplasser. 
· Mølledammen – et parkområde som ikke er direktet kny ttet opp 
mot Storgata 	
Erfaringer fra kjøpesenterstoppen 	Kjøpesenterstoppen ble iverksatt for å revitalisere byer og tettsteders 
sentrum. Handel er bare ett av flere tiltak for å op pnå dette. 
Omstruktureringer i bransjene vil komme uavhengig a v 
kjøpesenterstoppen. Miljøverndepartementet iverksat te ikke RPB 
(”kjøpesenterstoppen”) for å skjerme eksisterende handel gjennom en 
såkalt skjermet økonomi, men i erkjennelsen av at han del er viktig for et 
vitalt by- og tettstedssentrum. 
Miljøverndepartementet har analysert konsekvensene av 
”kjøpsenterstoppen” i rapporten ”Tilbake til start?”. Resultatet av 
undersøkelsen foreligger og noen av konklusjonene me d bakgrunn i 
svarene som er avgitt fra informanter fra offentlig forvaltning 
oppsummeres her;: 
 I alle de undersøkte fylkene mente man at det først og fremst var 
andre forhold enn kjøpesenterstoppen som er årsaken t il en eventuell 
styrking av sentrumsområdene i byer og tettsteder.  Bransjeglidninger innen handelsbransjen og etablerin g av 
storhandelskonsepter/minivarehus utenfor sentrum har i kke vært 
fanget opp av kjøpesenterstoppen  Fylkene i undersøkelsen har ikke gitt noe entydig bi lde av at 
sentrumsområdene er styrket etter at kjøpesenterstoppen trådde i 
kraft. 
 Fylker med lav kjøpesenterandel kan ha stor handelsle kkasje til 
nabofylket.  Fylkene mener årsakssammenhengen til svekket sentrum er 
komplekse.  Det ble pekt på at det må tilrettelegges for andre a ktiviteter i 
bykjernen i tillegg.  Flere pekte på at staten og fylket har bidratt til å svekke bykjernene 
gjennom sine valg av lokalisering for nye offentlige bygg og 
institusjoner. Det ble pekt på at det er samspillet m ellom kontor og 
handel som skaper levende sentrum.  Det ble pekt på at befolkningsvekst i sentrum gjenno m 
boligutbygging i sentrum bidrar til økt kjøpekraft i sentrum og større 
interesse for etablerere.  Det ble etterlyst bevisst kommunal lokaliseringspolitikk mht handel, 
service, sportsarenaer og kulturinstitusjoner mv. 
 
Utviklingen av by- og tettstedssentre er mulig selv me d et sterkt kjøpesenter 
i nærheten. Det stiller imidlertid store krav til samo rdning og samarbeid 
mellom offentlig og privat sektor.

13 
 
 	
 
Figur 7 I en skala fra 1 til 5, hvordan opplever du han delstilbudet i Bryne, der 1 er 
svært dårlig og 5er svært godt? 
 
Figur 8 I en skala fra 1 til 5 hvordan opplever du hand elstilbudet i 
Sandnes/Forus/Kvadrat, der 1 er svært dårlig og 5 er sv ært godt?	
 	
Barnefamiliesegmentet 	M44 har i dag en definert målgruppe mot familiesegm entet. 
Familiesegmentet er et interessant kommersielt segment, men det er også 
et krevende segment. Tar du med hele familien på ha ndletur, vil man gjerne 
supplere handleturen med litt mat (servering) eller k anskje også noen 
aktiviteter og opplevelser. Lek og kultur kan være slikt supplement. 
Med den store drakraften M44 har i markedet, burde d et være muligheter 
for å tilby supplement til familien når den er på ha ndletur. Kulturhuset (Mølla) kan eksempelvis tilrettelegge for barna – sær
lig i forbindelse med 
lørdagshandleturen. 
M44 ønsker å tilby et utvidet tilbud til barnefamil ien. Med utvikling i 
Kornmottaket for bespisning; baker og kunstutstilling e ller bokkafe. 
Utvendig kan en tenke seg et område for småbarn og m yldring. 
Ideen om å styrke stoltheten over den jærske bondekult uren sterkt knyttet 
til FKRA kjerneområde bør vurderes. 	
Menns handlevaner 	Menns handlevaner skiller seg fra kvinners. Kvinnene u tgjør ”shopperen” 
mens menn handler mer spesifikke varer som elektro, ve rktøy, data , 
elektronikk, bil mv. Deler av dette tilbudet vil b efinne seg innenfor big-box-
området i f eks Sandnes. Figur 9 viser at av de som h andler i Sandnes 
(Forus/Kvadrat) er det langt flere menn enn kvinner. Mens 21% av mennene 
handler elektriske artikler i Sandnes, utgjør dette k un 11% av kvinnene. 
Menn og kvinner har altså ulik handleatferd. 	
TOTAL 15-25år 26-35år 36-45år 46-55år 56-65år 66+ år
1 Svært dårlig 1 % 2 % 2 % 1 %
2 2 % 2 % 4 % 2 % 4 % 2 %
3 17 % 41 % 14 % 14 % 18 % 12 % 5 %
4 41 % 39 % 43 % 45 % 35 % 43 % 40 %
5 Svært godt 24 % 2 % 29 % 23 % 27 % 33 % 26 %
Vet ikke/kan ikke svare 15 % 15 % 11 % 14 % 15 % 10 % 28 %	TOTAL 15-25år 26-35år 36-45år 46-55år 56-65år 66+ år
1 Svært dårlig 1 % 2 % 2 % 1 %
2 3 % 5 % 3 % 3 % 7 %
3 10 % 10 % 7 % 9 % 9 % 17 % 2 %
4 34 % 44 % 36 % 42 % 35 % 26 % 23 %
5 Svært godt 32 % 39 % 43 % 39 % 36 % 26 % 14 %
Vet ikke/kan ikke svare 20 % 2 % 14 % 5 % 18 % 26 % 53 %

15 
 
 	
Storgata – under transformasjon 	Storgata i Bryne er byens hovedgate. Den har tradis jonelt hatt en viktig 
handelsfunksjon i den perioden handel foregikk ette r den tradisjonelle 
kjøpmannmodellen. Slik er det ikke lenger. Gullsmede n, fargehandleren eller 
bakeren har knyttet seg opp mot kjeder der de samarbe ider om innkjøp og 
markedsføring. Husene de tidligere drev butikk i var selveiet og de hadde 
ofte butikk i første etasje og bolig i andre etasje . Arealutnyttelsen i dag er 
annerledes. Byene fortettes, tomter kjøpes opp av sel skap med større 
investeringsmulighet og byenes økonomi er endret. Hand el foregår i store 
kjøpesentre og bygatene utvikles med mer nisjeprege t handel, noen kjeder 
og ulike former for service og tjenester. Kultur og b espisning preger bygater 
i større grad enn tidligere og gatestrukturen fortett es med boliger og 
kontorbygg. 
Storgata er I dag under transformasjon. Den tradisjo nelle 
kjøpmannsmodellen eksisterer stedvis. De mest levedykti ge eller 
nisjepregete forretningene vil overleve og tilpasses den nye bystrukturen. 
Men det er mange mindre åpne plasser uten synlig funk sjon og fortsatt lav 
arealutnyttelse i og ved gata. I et fremtidsbilde kan en se for seg at disse 
hullene tettes og at nye funksjoner kommer inn i by bildet. Bryne har i dag 
startet en transformasjon av tidligere industriområder – områder som er 
enkle å starte opp med – mens en kan forvente at Stor gata vil endres i neste 
transformasjonsrunde. 
Dels vil investorer måtte komme på banen og dels vil o ffentlig sektor måtte 
ta grep om fellesarealene. Storgata er kompakt og ty delig, med konkrete 
endepunkter og dermed ligger mulighetene til rette for en utvikling. 
 	
Figur 12 Elementer fra Storgata. ”Hull” som bør tette s

16 
 
 	
 	
Figur 13 “Gråpapir” er starten på en farlig utvikling. 	Når en ser bort fra de ubrukte plassene i Storgata, f inner vi en tydelig 
handelgatastruktur og også attraktive bygg. Figur 14. 
 	
Figur 14 Eksempler på vitalitet, estetikk og kvalit et I Storgata

17 
 
 	
Storgata har få bygg og en lite kompakt bygningsstruk tur. Det er en svakhet 
ved gata. Der det er tett og kompakt skapes gjerne my ldring (campingplass-
effekt – folk trekker folk). Med mange åpninger mel lom byggene kan det 
ligge et potensial i å øke tilgjengeligheten til Møl ledammen, men samtidig 
kreves en høy utnyttelsesgrad av de eksisterende byggen e for at Storgata 
skal holde høyt aktivitetsnivå. 
Bygningsutformingen er slik at mange av byggene har e n fasade mot gata – 
og i mindre grad en fasade mot parken. 
Alle byer med respekt med seg selv bør ha en grønn lun ge/aktiv lunge 
tilknyttet sentrum med rekreasjonsareal tett på byen. 
Vi mener at det kan være et steg på veien å styrke St orgata på tre områder: 
- Torget (se foto) 
- Mediehuset der Stavanger Aftenblad holder til 
- Ved M44/Mølla og Kornmottaket 
Det knytter seg også utfordringer til Mølledammen-par ken. En god grønn 
lunge er viktig for trivsel og visuell standard. Møll eparken kan utvikles til en 
godt sammenhengende grøntakse. 	
Figur 15 Bryne Torg 	Boliger i sentrum 	Flere nye boligprosjekter pågår i Bryne sentrum – og
så i Storgata. Det kan 
vurderes for boligutbygging i Siloen og det bygges boliger ved Bryne Torg. 
Videre er det boliger mellom Storgata og Meierigata . 	Grøntstruktur 	Mølledammen er en grønn lunge med gangpassasje gjenno m sentrum. 
Kontakten mellom grøntområdet og Storgata er ikke v eldig tydelig og kan 
videreutvikles. Se fotos under.

18 
 
 	
 
 	
Figur 16 Elementer fra Mølledammen 	
 	
Figur 17 Området mellom Torget og Mølleparken. 	
Parken utgjør et flott potensial som i dag ikke er fu llt utnyttet. Den kan 
brukes til rekreasjon og opphold samt grønt-korridor. Kan det utvikles for 
bading og lek? Kan parken brukes mer? 	Forvitring og transformasjon 	Markedsundersøkelsen viser at Storgata har et begrenset kundegrunnlag 
der det er særlig de eldre aldersgruppene som vanligvi s benytter Storgata. 
Undersøkelsen viser også at folk er veldig opptatt av a t handelsstedet skal 
fremstå moderne og attraktivt og samtidig by på en h yggelig og trivelig 
atmosfære. Preg av forvitring er en stor utfordring for Storgata. I en 
moderne by etterspørres ikke alene handel, men også b oliger, skoler, 
kontorarbeidsplasser, kultur og bespisning i sentrum. 
 	Figur 18 Utfordringer i sentrum. Utydelig overgang mellom M44 og Storgata.

19 
 
 	
Storgata preges av mange små plasser uten oppstramming , av tilfeldig 
plasserte søppeldunker, av rufsete gatebelegg og til de ls mangelfullt 
vedlikehold. Storgata har store visuelle utfordringer dersom en skal ha et 
mål om å øke attraksjonskraften. 
Årsaken til problemene ligger ikke i M44 eller andre handelstilbud i Bryne. 
Uten M44 ville lekkasjen ut av Bryne til Sandnes vær t mye større. 
Utfordringen ligger i å utvikle et helhetlig bymilj ø med boliger, 
grøntstrukturer og varierte tilbud samt i å ruste opp sentrum med torg og 
Storgate slik at folk finner veien dit og velger å b ruke området. Der det er 
folk (kunder) kommer det kommersiell aktivitet. Byen Vår Drammen er et 
eksempel på en kommune som har tatt visuell opprusting på alvor. 
 	Figur 19Visuelle utfordringer i Storgata 	
 	
Figur 20 Storgata i Bryne. Potensial for å bli tett og kompakt og med potensial for 
”friksjon”. 	Storgata har et potensial for å utvikle en strammere helhet, en bedre 
kopling mot Mølledammen og mot M44. Videre kan torg et utvikles til å 
fremstå mer attraktivt. Bedre tilgjengelighet fra p arkeringsområder bør 
utvikles. På Jæren bor folk spredt og det viktigste må let er at befolkningen 
da reiser kortest mulig; altså ikke til Sandnes. Det bør være et mål at kunden 
kan bevege seg mellom ulike tilbud når kunden først har parkert bilen.

20 
 
 	
 
Figur 21 Forslag til nytt inngangsparti mot Storgata 	Muligheter 	I det følgende er det listet opp noen ideer og mulig heter. Ingen av disse er 
realitetsbehandlet og står som konsulentenes løse ideer . 
”Mølletorget” - en del av Storgata 
Dagens inngangsparti til M44 fra Storgata er ingen vi suell god løsning. Vår 
anbefaling er å styrke denne inngangen og samtidig u tvikle aktiviteter i form 
av servering, torg, skulpturpark i en torgdannelse fo ran inngangen. En 
utvikling av Kornmottaket og Siloen vil måtte være en del av denne 
ansiktsløftingen. En utvikling for kommersiell virksomh et i disse byggene kan 
generere kapital til å bidra med god byutvikling. T orgets navn kunne være 
Mølletorget. 	
 
Figur 22 Eksisterende inngangsområde sett fra Storgata. 	
Myldring og kvalitet i Storgata 
Friksjon i rommet er et element for å få til bruk – og myldring. Storgata er til 
en viss grad kompakt og tett men har potensial for ut vikling. Små tomme 
rom bør tettes, veibanen med kanter bør strammes opp ( offentlig ansvar) og 
deler av fasadene (privat ansvar) bør pusses opp. Oppry dding (privat ansvar) 
og parkering (offentlig ansvar) vil også bidra til b edre inntrykk. 
Gatebelysning, blomster og gangakser mot Mølleparken sa mmen med 
utvikling av tre torg vil øke attraktiviteten for så vel kunde som investor.

21 
 
 	
 
- Skape myldring 
- Oppruste fasadene 
- Ruste opp småplassene 
- Unngå ”gråpapir” 
- Fortette Storgata med flere nye bygg 
- Gode på tvers akser mot boliger på sørsiden og mot Møl leparken 
Avistorget - mediehus Stavanger Aftenblad har sine kontorer midt i Storgat a. Herfra er det god 
tilgjengelighet til Mølleparken. Bygget fremstår mo derne og gir Storgata et 
løft. Med en lokalisering midt i Storgata utgjør byg get med torgplass og gangvei til Mølledammen et mulig utviklingsområde f
or ett eller flere 
formål. 
En videreutvikling av avishuset midt i Storgata kunne tenkes innen media og 
kommunikasjon, kafe eller et utadvendt avishus kunne være en ide. 
Kombinasjon med utdanningsvirksomhet et annet altern ativ. Målet må være 
å trekke mennesker – og særlig yngre grupper – mot se ntrum. 
 	
Figur 23 Mediehuset til Stavanger Aftenblad 	Et mediesenter i en videreføring av avishuset der Sta vanger Aftenblad 
holder til kan vurderes. Området er uansett egnet til torgdannelser med rom 
for opphold, blomster og gangpassasje.

22 
 
 	
M44’s bidrag – helhetsgrep og fokus
 	
M44 bør tilstrebe å skille plasskrevende virksomhet i e nkle bygg 
(fabrikkliknende bygningsmasse/big-boxes) på de sør-v estlige deler av 
eiendommen. Dette for å skille de butikkene som har lav tetthet av kunder 
med de butikkene som skaper myldring og kundetetthe t (arealintensiv 
bruk). 
Detaljhandel i bør lokaliseres i senteret og boliger kan vurderes etablert i 
dagens silo/kornmottak mens Mølla er gitt til Bryne so m kulturbygg. 
Kornmottaket har et potensial for også å utvikles til en attraktiv møteplass 
inne og ute med bespisning/galleri/musikk el l Evt ogs å boliger. Fra dette 
området bør det tilrettelegges for gode gangsoner mot Storgata og 
Mølledammen. 
M44 bør styrke sin posisjon mot sentrum og må for frem tiden fremstå med 
et opprustet inngangsparti mot Reevegen og Storgata. 
 	
Figur 24 Inngangspartiet til M44 er I dag mest tydelig
 mot RV44 	”Bagaren i Kornmottaket” 
Kormottaket står i dag tomt. Innvendig er det bindin gsverk og store åpne 
rom som kan være egnet til eksempelvis servering, utst illing eller show-
room. En kan naturlig trekke linje fra kornmottak t il for eksempel et bakeri. 
Men alle ideer må vurderes markedsmessig.

23 
 
 	
 	
Figur 25 Innvendig I kornmottaket 	Kunne det være mulig med bakeri og ferske bakevarer i andre etasjen i 
kornmottaket? I hyggelige omgivelser og muligheter for å ta kaffen med seg 
ut? Har M44 vært flinke nok til å spille på sin egen historie/identitet? Jæren 
har en av landets mest fantastiske landbrukshistorier. 
Et annet alternativ kunne være kunstutstilling. Musikk kan også benyttes for 
å styrke kulturelementet. 
På veggene kan også være gamle fotos fra livet rundt kornmottaket i gamle 
dager. Kanskje man har gamle historier som kan forte lles? (Storytelling) Inngangspartiet til et eventuelt ”Bagaren” kan vurde
res trekkes opp via 
rampe og med utebord på terrasse utenfor bakeriet i retning mot M44 
inngangsparti og torg. 
 	
Figur 26 Kornmottaket med mulig bakeri I andre etasje og kunstnersenter I første 
etasje 	”Kunstnaren i Lugå” 
Første etasje i kornmottaket kan vurderes tilrettelag t med rimelig utleie i 
etasjen under et evt bakeri. Luken der kornet ble f raktet inn kan åpnes med 
glass, mens inngangen kan være via ”Bagaren”.

24 
 
 	
Dette kan styrke kultur-profilen inn mot Mølla og ku lturtilbudet der og det 
vil kunne styrke identiteten til FKRA, byen og Stor gata. Det er i alle fall synd 
dette står tomt i dag. 
”Bondens Torg” 
Bondens Torg som konsept øker i omfang rundt i landet . Et utvendig torg 
med ferskvaresalg ved utgangen fra M44 mot Storgata, bør vurderes for å 
stimulere til myldring i gateplan. Torget kan etabl eres midt i Reeveien på de 
lørdagene man får dette til. Et samarbeid med Bondes Torg som opererer på 
landsbasis kan vurderes. Et slikt konsept kan eventuel t koples med 
markedsdager i Storgata dersom det er interesse for det te. Jærdagen er et 
eksempel på at dette fungerer. 
”Bondeparken” 
Hva med en skulpturpark for barn? Skulpturer med hu sdyr som barn kan 
leke på og boltre seg mellom. Det kan med fordel eta bleres i nærheten av 
steder med bespisning slik at barnefamilier kan hygge se g. 
Historiefortellinger 
Å fortelle historier fra tidligere aktivitet i FKRA område kan være et fint 
supplement til f eks aktiviteten i Kornmottaket. 
Mølla 
Mølla er i dag i bruk av kommunen som har ulike kul turelle aktiviteter. 	
Figur 27 Mølla – vis a vis Storgata 	Ideskisser 	Under er det lagt inn prinsippskisser og idéskisser til e
n videre utvikling av 
delere av Brynebyen. Første skisse gir en historisk ove rsikt over utviklingen 
til FKRA sin eiendom. Deretter en skisse over viderutv iklingen av handel på 
eiendommen. Videre har en foreslått en helhetlig pla n med tre 
torgdannelser som hver for seg har en ide/profil med e t tilbud som er 
attraktivt for en definert målgruppe. Fokus på en syn lig aktivitet som tilhører 
hvert av torgene. Det kan f eks være; torghandel med landbruksfokus og 
kultur på ”Mølletorget”, et ”Medietorg” midt i Stor gata og deretter for 
eksempel en festplass med transittområde ved stasjonen. 
Videre presenteres en skisse som viser nødvendigheten a v å trekke boliger 
inn mot sentrum. De neste skissene viser viktigheten av gode grøntareal. 
Mølleparken må åpnes og ryddes for at dette skal kunn e realiseres.

25 
 
 	
Historisk sett var Jærsenteret rettet ut mot RV44. 
 
Ved åpningen av M44 ble fortsatt hovedinngangen rett et mot 
parkeringsområdet, men en egen inngang mot Storgata ble etablert. 
Målet med en ny utbygging i M44 er å styrke aktivite t og profil mot byen 
gjennom å ta i bruk og styrke de historiske byggene o g uteområdene mot 
byen. En mer langsiktig visjon er å videreutvikle g ammel bygningsmasse for 
boliger og mer kultur.

26 
 
 	
 
 
Videre skal det rettes økt fokus mot sterkere differen siering av 
varekategoriene, der de mest transportkrevende og are alkrevende etableres 
i enklere fabrikkliknende bygningsmasse i bakre deler av eiendommen. Figur 
neste side.

27 	Figur 28 Arealkrevende og transportkrevende virksomhe
t lokaliseres i bakre deler av eiendommen. Den arealintensive aktiviteten lokaliseres mot den mer kompakte 
bystrukturen.

28 	 
Figur 29 Prinsippskisse over Bryne sentrum med foku
s på Storgata. Prinsippet omfatter en trepunktsmodell f or å stramme opp og fortette.

29 
 
 	
 	
Figur 30 Prinsippskisse over Bryne sentrum – Storgat a – trepunktsmodellen med fortetting av boliger samt g angakser og tilgang til grøntstrukturer

30 
 
 	
 
 	Figur 31 Et scenarie for framtiden.

31 
 
 	
 
Figur 32 Eksempel på torgutforming i området M44 – Mø lla – Mølleparken – Storgata.