Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til nærings-formål i Lillehammer kommune

Report 2018/30

Tor Homleid, Hanne Toftdahl, Oscar Haavardsholm og Lars Thorvaldsen

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til nærings-formål i Lillehammer kommune

Category	Reports
Sub-Categories	Economic Analysis Eiendom, bygg og anlegg Local and regional development Service and trade Agriculture and the food sector
Year	2018
Report Number	30
Author(s)	Tor Homleid Hanne Toftdahl Oscar Haavardsholm Lars Thorvaldsen
Download	file_download (2.9 MB)
Read in browser	PDF

| Rapport 2018/	30	 | For 	Lillehammer 	kommune	 	
 	 
 	
N	ytte og kostnader 	ved	 omdisponering av jordbruks	areal 	til 	næring	s-	
formål	 i Lillehammer kommune	 	
Behov 	for arealer til handel	- og næringsformål	 	
Tor Homleid, 	Hanne 	M. 	Toftdahl, Oscar Haavardsholm	 og 	Lars Thorvaldsen

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 
Vista Analyse	 | 2018/30	 	2 	
 
Dokumentdetaljer	 	
Tittel	 	Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksarealer	 	
Rapportnummer	 	2018/30	 	
ISBN	 	978	-82	-8126	-383	-3 	
Forfattere	 	Tor Homleid, Hanne Toftdahl, Lars Thorvaldsen,	 Oscar Haavardsholm	 	
Prosjektleder	 	Tor Homleid	 	
Kv	alitetssikrer	 	Ingeborg Rasmussen	 	
Oppdragsgiver	 	Lillehammer kommune	 	
Dato for ferdigstilling	 	1. september 2018	 	
Tilgjengelighet	 	Offentlig	 	
Nøkkelord	 	Arealbruksanalyse	, samfunnsøkonomisk lønnsomhet, handel	 	
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Om 	Vista Analyse	 	
Vista Anal	yse AS er et samfunnsfaglig analyseselskap med hovedvekt på økonomisk forskning, utredning, evaluering 	
og rådgivning. Vi utfører oppdrag med høy faglig kvalitet, uavhengighet og integritet. Våre sentrale temaområder 
omfatter klima, energi, samferdsel, næri	ngsutvikling, byutvikling og velferd.	 	
Våre medarbeidere har meget høy akademisk kompetanse og bred erfaring innenfor konsulentvirksomhet. Ved be-
hov benytter vi et velutviklet nettverk med selskaper og ressurspersoner nasjonalt og internasjonalt. Selskapet 	er i 	
sin helhet eiet av medarbeiderne.

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 
Vista Analyse	 | 978	-82	-8126	-383	-3 	3 	
 
Forord	 	
Vista Analyse AS har på oppdrag for 	Lillehammer kommune	 gjennomført en 	vurdering av 	nytte	 og 	kost	nader	 ved	 	
omdisponering av areal til ny næring i Lillehammer kommune. Lillehammer kommune har lange tradisjoner s	om 	
handelssted for den omkringliggende region, men i forbindelse med ny arealplan skal omdisponering av landbruks-
areal til annen næring vurderes. 	 	
Kontaktperson	er i Lillehammer kommune har vært Nanna Egidius, Gunhild Stugaard og Marthe Torset.	 	
Tor Homleid 	har 	vært prosjektleder	 og hatt ansvaret for nytte	-kostanalysen, mens Hanne Toftdahl har hatt ansvaret 	
for kategorisering, arealbehov og kunnskapsinnhenting. 	 Oscar Haavards	holm har gjennomført de statistiske analy-	
sene, mens Lars Thorvaldsen har gjennomført	 intervjuer og dokumentana	lyser. 	Ingeborg Rasmussen g	ar vært	 pro-	
sjektets 	kvali	tetssikrer.	 	
 
13	. september 2018	 	
Tor Homleid 	 	
Prosjektleder	 	
Vista Analyse AS

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 
Vista Analyse	 | 978	-82	-8126	-383	-3 	4 	
 
Innholdsfortegnelse	 	
 
Sammendrag og konklusjoner	 ................................	................................	................................	................................	......	 7 	
1 	Innledning	 ................................	................................	................................	................................	.............................	 9 	
2 	Arbeidsopplegg og metode	 ................................	................................	................................	................................	. 10	 	
2.1	 	Metoder	 	10	 	
2.2	 	Våre verktøy, modeller og databaser	 	12	 	
3 	Trender og utviklingstrekk 	– 	med betydning for Lillehammer	 ................................	................................	......	 13	 	
3.1	 	Globalisering, teknologi og urbanisering gir føringer	 	13	 	
3.2	 	Næring 	– noen utviklingstrekk	 	17	 	
3.3	 	Regionale fortrinn gir mulighet	er for vekst mot 2030 og 2050	 	20	 	
3.3.1	 	�kt fokus p� komparative fortrinn	 	21	 	
3.3.2	 	Funksjonell region	 	22	 	
3.3.3	 	Lokalisering, klynger og preferanser	 	22	 	
3.3.4	 	N�ringsaktivitet i sentrumssoner	 	24	 	
4 	Fakta om Lillehammer	 ................................	................................	................................	................................	........	 26	 	
4.1	 	Vekst i byene 	– man lavere enn snitt for landet	 	26	 	
4.2	 	Sterk interaksjon mellom 	byene og det n�re omland 	– selvstendige arbeidsmarked i Mj�sbyene	 	28	 	
4.3	 	H�y utdanning og god inntekt 	– godt grunnlag for varehandel	 	29	 	
4.4	 	Lillehammers varehandelsomsetning stagnerer	 	31	 	
5 	Trender i varehandelen	 ................................	................................	................................	................................	.......	 35	 	
5.1	 	Store endringer i varehandelen	 	35	 	
5.2	 	Framtidsutsikter	 mot 2030 og 2050	 	36	 	
6 	Intervjuundersøkelse	 ................................	................................	................................	................................	..........	 42	 	
6.1	 	Sterk konkurranse på pris	 	42	 	
6.2	 	Brukt versus ubrukte tomter 	– flat versus skr� tomt	 	42	 	
6.3	 	Trafikale utfordringer og mangelfull infrastruktur	 	42	 	
6.4	 	Sterke konkurrenter i markedet	 	43	 	
6.5	 	Stor usikkerhet i varehandelen	 	43	 	
6.6	 	St�rst ettersp�rsel etter mellomstore tomter	 	43	 	
6.7	 	Kommunen ikke tilstrekkelig n�r	ingsvillig	 	44	 	
6.8	 	Manglende fokus p� strategiske klynger	 	44	 	
6.9	 	Industrigata 	– et framtidig n�ringsomr�de?	 	45	 	
6.10	 Lillehammers komparative fortrinn er bolyst og bokv	alitet	 	46	 	
6.11	 Fra offentlige kompetansearbeidsplasser til it og konsulentvirksomhet	 	46	 	
7 	Lav arealutnyttelse	 ................................	................................	................................	................................	..............	 47	 	
7.1	 	Arealutnyttelse næringseiendommer	 	47	 	
7.1.1	 	Regneeksempel	 	48	 	
7.1.2	 	Arealbruk på Lillehammer, eksempler	 	49	 	
7.1.3	 	Arealbruk, handelsparker i andre byer	 	54

Nytte og kostnader ved	 omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 
Vista Analyse	 | 978	-82	-8126	-383	-3 	5 	
 
8 	Nytte og kostnader ved omdispon	ering av jordbruksarealer	 ................................	................................	.............	 58	 	
8.1	 	Innledning	 	58	 	
8.2	 	Statlige planretningslinjer	 	59	 	
8.3	 	Hva er verdien av jordbruksarealene ?	 	60	 	
8.4	 	Hvord	an påvirkes arealmarkedet ved omdisponering av jordbruksareal på Lillehammer?	 	61	 	
8.5	 	Kostnader ved kommunal infrastruktur	 	64	 	
8.6	 	Arealbruk og transport	 	65	 	
8.6.1	 	Kapas	itet og forsinkelser i veinettet	 	65	 	
8.6.2	 	Betyr det noe hvor nye virksomheter lokaliseres?	 	66	 	
8.7	 	Betydningen av landbruksjorden som ressurs	 	67	 	
8.8	 	Oppsummering av ny	tte	- og kostnadselementer	 	68	 	
9 	Anbefaling	 ................................	................................	................................	................................	...........................	 69	 	
9.1	 	Bygg på komparative fortrinn	 	69	 	
9.2	 	Ugunstig regulering og stadige dispensasjoner gir en fastlåst situasjon	 	69	 	
9.3	 	Fritidsmarkedet	 	70	 	
9.4	 	Behov for sterkere styring 	– katergorisering av n�ringsareal	 	70	 	
Bibliografi	 ................................	................................	................................	................................	................................	....	 72	 	
Vedlegg	 ................................	................................	................................	................................	................................	.......	 74	 	
A 	Verktøy og databaser	 ................................	................................	................................	................................	..........	 74	 	 
Figure	r 	
Figur 3	-1 	Utvikling i vare	- og tjenestekonsumet	 ................................	................................	................................	....	 19	 	
Figur 3	-2 	Utviklingen i nordmenns konsum i utlandet (ferie	- og fritidsreiser).	 ................................	......................	 19	 	
Figur 3	-3 	Sentrumskjernen 	– etter SSBs sentrumsdefinisjon (til venstre). Virksomhetslokalisering (til 	
h�yre).	 ................................	................................	................................	................................	....................	 25	 	
Figur 4	-1 	Antall innbyggere etter kommune. 2008	-2018	 ................................	................................	......................	 26	 	
Figur 4	-2 	Prosentvis endring i folketall, utvalgte kommuner, fra 2008 til 2018	 ................................	.....................	 27	 	
Figur 4	-3 	Andel av befolkningen over 50 �r per kommune. 2008, 2017 og 2040. I prosent.	................................	. 27	 	
Figur 4	-4 	Oversikt over antallet som bor 	og jobber, pendler ut og pendler inn i kommunene i regionen, 	
2017	 ................................	................................	................................	................................	.......................	 28	 	
Figur 4	-5 	Pendling til og fra Lillehammer, 2015. Til venstre; pendling inn til Lillehammer. Til h�yre; 
pendling ut fra Lillehammer	 ................................	................................	................................	...................	 29	 	
Figur 4	-6 	Andel av personer 16 �r og eldre, Utdanningsniv�, utvalgte kommuner og landet, 2016	 .....................	 30	 	
Figur 4	-7 	Inntekt gjennomsnitt, utvalgte kommuner og landet, 2008	-2016. Prisjustert (2015 kroner)	 ................	 30	 	
Figur 	4-8 	Omsetning av detaljhandel totalt 	- minus drivstoff til motorvogn� for utvalgte kommuner. 	
Utvikling 2008	-2017	 ................................	................................	................................	...............................	 32	 	
Figur 4	-9 	Omsetning per innbygger av detaljhandel totalt 	- minus drivstoff til motorvogn� for utvalgte 	
kommuner, ha	ndelsregioner, fylker og landet, 2008	-2017.	 ................................	................................	... 32	 	
Figur 4	-10	 	Omsetning per innbygger av ulike varegrupper i Ringsaker, 2008	-2017	 ................................	................	 33	 	
Figur 4	-11	 	Omsetning per innbygger av ulike varegrupper i Lillehammer, 2008	-2017	 ................................	...........	 33	 	
Figur 4	-12	 	Omsetning per innbygger av ulike varegrupper i landet. 2008	-2017	 ................................	...................	 34	 	
Figur 5	-1 	Prosentvis vekst i omsetning	 ................................	................................	................................	..................	 36	 	
Figur 5	-2 	Amazons lokaliteter i Tyskland	 ................................	................................	................................	...............	 38	 	
Figur 5	-3 	Full service og eksternt lager.	 ................................	................................	................................	.................	 39	 	
Figur 5	-4 	Full service og internt lager	 ................................	................................	................................	....................	 39	 	
Figur 5	-5 	Netthandel med pick	-up	-punkter	 ................................	................................	................................	...........	 40

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal	 til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 
Vista Analyse	 | 978	-82	-8126	-383	-3 	6 	
 
Figur 5	-6 	Netthandel 	med full hjemtransport	 ................................	................................	................................	.......	 40	 	
Figur 5	-7 	Framtidig organisering av varer og transport	 ................................	................................	.........................	 40	 	
Figur 7	-1 	Tomt og næringsbygg på Strandtorget i Lillehammer	 ................................	................................	............	 49	 	
Figur 7	-2 	Tomt og næringsbygg ved Industrigata i Lillehammer	 ................................	................................	............	 50	 	
Figur 7	-3 	Tomt og næringsbygg ved Industrigata i Lillehammer	 ................................	................................	............	 50	 	
Figur 7	-4 	Billedcollage fra Industrigata 	– nord for fv 213	 ................................	................................	......................	 51	 	
Figur 7	-5 	Tomt og n�ringsbygg langs E6 i Lillehammer	 ................................	................................	........................	 53	 	
Figur 7	-6 	Arealbruk etter tomtest�rrelse etter karttjenesten Qgis.	 ................................	................................	......	 54	 	
Figur 7	-7 	Tomt og n�ringsbygg p� Varnaveien i Moss/Rygge	 ................................	................................	...............	 54	 	
Figur 7	-8 	Big	-box	-strukturen langs Varnaveien, Moss/Rygge	 ................................	................................	................	 55	 	
Figur 7	-9 	Tomt og n�ringsbygg p� Grindalsmoen i Elverum	 ................................	................................	.................	 55	 	
Figur 7	-10	 	Eksempel p� bygningsmasse Grindalsmoen/Nordmoen 	utenfor Elverum.	 ................................	............	 56	 	
Figur 7	-11	 	Tomt og n�ringsbygg p� Langnes	 ................................	................................	................................	..........	 56	 	
Figur 7	-12	 	Tomt og n�ringsbygg p� Alnasenteret i Oslo	 ................................	................................	.........................	 57	 	
Figur 8.1	 	Omr�de 90 A, B og C. Jordbruksarealer som for	esl�s omdisponert til n�ringsform�l	 ..........................	 58	 	
Figur 8.2	 	Privat�konomisk verdsetting av arealer sammenliknet med kostnader ved reetablering av 
jordbruksarealer	 ................................	................................	................................	................................	.....	 61	 	
Figur 8.3:	 	Utbygd areal, kvadratmeter per innbygg	er. Utvalg av bykommuner p� �stlandet	 ...............................	 62	 	
Figur 8.4	 	Eksempel p� arealutnyttelse. Sammenlikning mellom transportbedrift p� Lillehammer 
(Industrigata, til venstre) og p� Alnabru i Oslo (til h�yre)	 ................................	................................	.......	 63	 	
Figu	r 8.5	 	Kommunale avgifter og utbygd areal per innbygger, bykommuner p� �stlandet	 ................................	.. 64	 	
Figur 8.6	 	Avstandsfordeling, modell for kommuneinterne arbeidsreiser. Dagens situasjon.	 ...............................	 66	 	
Figur 8.7	 	Avstandsfordeling, n	ye arbeidsreiser i sentrum eller p� Hove.	 ................................	..............................	 67	 	
 
Tab	eller	 	
Tabell 3	-1 	Disponible realinnt	ekter i husholdninger og ideelle organisasjoner.	 ................................	......................	 20	 	
Tabell 7	-1 	Stipulert arealbruk med arealutnyttelse etter fotavtrykk. Strandtorget sammenliknet med et 
utvalg andre områder.	 ................................	................................	................................	............................	 48	 	
Tabell 7	-2 	Stipul	ert arealbruk Strandtorget sammenliknet med et utvalg andre områder.	 ................................	....	 48	 	
Tabell 7	-3 	Stipulert arealbruk andre områder I Lillehammer	 ................................	................................	..................	 49	 	
Tabell 8.1:	 	Virkninger av økt biltrafikk	 ................................	................................	................................	......................	 65

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer	 kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	7 	
 
Sammendrag og konklusjoner	 	
Vil omdisponering av landbruksareal bidra til økt næringsaktivitet i Lillehammer?	 	
Lillehammer kommune skal i løpet av 2018 legge fram forslag til arealdelen av kommuneplanen. Råd	-	
mannen vurderer å legge fram et 	forslag som innebærer at dyrka mark omdisponeres til næring og 	
handel	, og denne analysen dokumenterer den samfunnsøkonomiske nytten og kostnadene ved en slik 	
omdisponering av areal. Kommunen vurderer i sitt forslag til ny kommuneplan/byplan å justere ramm	e-	
verket for arealer til næring og handel. Kommunen ønsker at rammeverket også skal inneholde en tids-
dimensjon.	 	
Lillehammer kommune har et mål om en befolkningsvekst som øker fra 1 til 1,5 prosents årlig vekst fram 
mot 2027. Byen er også regionsenter for he	le Gudbrandsdalen og for 23 000 fritidsboliger innenfor en 	
times reiseavstand. Det forventes både vekst i antall og økt bruk av fritidsboligene fremover. Lilleham-
mer ønsker å forsterke sin rolle som vertskap for hyttegjestene. 	 	
Mangel på attraktive og tilg	jengelige nærings	- og handelsareal kan begrense etableringer, og problem-	
sti	llingen handler om ny tilgang til areal utover behovet vil kunne øke antall etableringer.	 	
Dagens arealbruk er lite effektiv og behov for sterkere kommunal styring er stor	 	
Arealbruke	n innen den sentrumseksterne varehandelen er i dag lite effektiv og preges av konkurranse 	
mellom aktører snarere enn samarbeid om felles adkomst, parkering og kundetilpasning.	 	
Arealbruken for verksted og lager er også utflytende og spredt over store område	r. Virksomheten er 	
stedvis lokalisert i områder som burde vært benyttet for mer urban aktivitet som boliger og hushold-
ningsrettede tilbud.	 	
Transformasjon fra industri til ny næring og tidsriktige bygg går tregt	 	
Store arealressurser går tapt ved at tidliger	e industriområder med utdatert bygningsmasse brukes 	inef-	
fektivt	 til nye formål. Det bør arbeides for 	rivning	 av gammel bygningsmas	se slik at de sentrumsnære 	
area	lene kan utnyttes mer effektivt og rasjonelt.	 	
Arealprisene holdes lavt fordi Ringsaker har mye	 areal til disposisjon	 	
Arealprisene er stedvis lave bl	.a. på grunn av stor konkurranse på pris med nabokommuner. En 	moder-	
nisering	 av bygningsmassene og omdisponering til tidstilpasset virksomhet med rett virksomhet på rett 	
plass vil øke attraktiviteten og 	dermed også prisene. Mangel på god infrastruktur og veiforbindelse 	re-	
duserer	 også attraktiviteten. Det er derfor viktig å iverksette flere tiltak samtidig. Vi anbefaler kommu-	
nen å gi tydelige føringer og innlede samarbeid med private aktører.	 	
Omdisponerin	g av jordbruksarealer er ikke samfunnsøkonomisk lønnsomt	 	
I dagens situasjon vurderer vi at samfunnets kostnader 	– når jordvern tillegges vekt 	– er betydelig høy-	
ere enn nytten ved å omdisponere jordbruksarealer	 fra jordbruk til næringsformål. Den viktigst	e årsa-	
ken til dette er at det er betydelig potensial for høyere utnyttelse av områder som allerede er tatt i bruk 
til utbyggingsformål 	– og at fortetting vil medføre mindre trafikkproblemer enn utvikling av mer perifere 	
områder.

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	8 	
 
Det er betydelig usikke	rhet knyttet til de faktorene som er vurdert, men v	år vurdering er at det er mer 	
sannsynlig at kostnadene er høyere enn nytten	 enn motsatt, dvs. at samfunnsøkonomisk lønnsomhet 	
ved omdisponering av arealene er tvilsom også når det ikke legges vekt på betyd	ningen av landbruks-	
jorden som ressurs.	 	
Når betydningen av landbruksjorden som ressurs tillegges vekt, er det en klar konklusjon at den fore-
slåtte omdisponeringen av arealer ikke er samfunnsøkonomisk lønnsom.	 	
Konklusjonen tar utgangspunkt i dagens situasjon	 – og vurderinger av utviklingen i årene framover. Når 	
fortettingspotensialet i eksisterende næringsområder er hentet ut, vil nytten av å ta i bruk nye arealer 
være høyere. Samtidig vil også betydningen av matjord som ressurs endres over tid. Vi har der	for ikke 	
grunnlag for å vurder om eller når det vil være samfunnsøkonomisk lønnsomt å omdisponere arealene.	 	
Omdisponering av jordbruksareal til næringsformål er en irreversibel beslutning, mens beslutningen om 
omdisponering også kan treffes på et senere ti	dspunkt. Også dette forholdet tilsier at arealene ikke bør 	
omdisponeres nå. 	 	
Innspill til arealkategorier mot 2030 og 2050	 	
Vi anbefaler følgende virksomhet på de ulike delområdene utenfor sentrumskjernen.	 	
Hovemoen	 – logist	ikk, lager, verksted, håndverk o	g produksjon. Ikke husholdningsrettet. Effektiv areal-	
utnyttelse, felles parkering, felles inn	-/avkjøring. Mot 2030.	 	
Områdene langs Industrigatas forlengelse	 – Tas ikke i bruk før 2030. Vurderes senere. 	 	
Områdene langs Industrigata nord for opptrekksarmen f	ør forlengelsen	 – Transformasjon, 	rivning	 av ut-	
daterte industribygg, fortetting. Ingen separat box	-utbygging. Ikke bolig. Publikumsrettet virksomhet for 	
motor, landbruk, byggevare 	– sjeldenkjøpsvarer. Påbegynnes mot 2030 	– videreutvikles mot 2050.	 	
Områdene 	langs Industrigata sør for opptrekksarmen	 - Bolig, publikumsrettet handel innen konsepter 	
over (f	.eks	.) 800m2 butikkflate (pr butikk). Begrenset utvikling mot kontor. Mot 2030.	 	
Storhove 	– Hovemoen nord	 – Næring. Hande	l innen byggevarer og motor. Vei	service	, bensin, bevertning. 	
Pic	k-up	-punkt for gjennomreisende. Bygges ut med ny E6.	 	
Sannom 	– bydel nordre del	 – Plasskrevende handel 	– motor og byggevarer. Ingen servering. 2030. For-	
tetting mot 2050.	 	
Strandtorget	 – fortetting med handel, storvarehandel, bolig og	 rekreasjon. Mot 2030.

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	9 	
 	
1	 	Innledning	 	
Byer i vekst skaper planmessige utfordringer som krever omfordeling av areal. Det kan være 	transfor-	
masjon	 av areal fra industri eller press på landbruksareal i byens randsone. Varehandelen har de senere 	
år utviklet seg 	som en svært arealkrevende virksomhet, med god betalingsevne. Lillehammer har lange 	
tradisjoner som handelsby og er regions	enter for Gudbrandsdalsregionen.	 I tillegg til å være en reiselivs	-	
destinasjon har byen et bredt kultur	-, idretts	- og undervisningsti	lbud. Lillehammer også lange landbruks	-	
tradisjoner med betydelig jordbruksaktivitet i byens randsone. Det gir byen karakter og en grønn profil 
og et grunnlag for matproduksjon og kortreist mat.	 	
For arealplanleggerne i kommunene, og det gjelder også for Lil	lehammer, har det de senere årene vært 	
en jevn strøm av plasskrevende konsepter som ønsker å etablere seg rundt sentrumskjernen. Konsep-
tene etablerer seg i store fabrikkliknende byg	g på fra 800 til opp mot 10 000	 kvadratmeter. Varehande-	
len har vært særlig 	utfordrende fordi omfanget 	av store handelsbygg 	har vært økende og fordi 	tilbudet	 	
er publikumsrettet. Den store på	gangen av stadig nye konsepter fra utlandet har bidratt til stor uforut-	
sigbarhet for arealplanleggerne. Ikke minst har de store bransjeglidnin	gene gitt tolkningsmessige ut-	
fordringer ettersom innholdet i en butikk som vanligvis har solg	t store tunge varer, også omfatter	 en 	
stor andel småvarer	 (møbler/puter, byggevarer/interiør osv.)	. 	
Det er 	fortløpende 	store endringer innen forbruk og handel	. I 	næringslivet preg	er etterspørsel etter 	
kompetanse, in	novasjon, helsetjenester utviklingen, men 	også 	vekst	en	 i besøksindustrien er særlig re-	
levant for Lillehammer. Økt netthandel og framvekst av delingsøkonomien sammen med bedre tilgjeng-
elighet med blant an	net overgang til kollektive transportmidler stiller også krav til arealbruk og arealdis-	
posisjoner. Den romlige organiseringen av ulik næringsaktivitet blir mer utfordrende desto flere fakto-
rer som påvirker utviklingen i arealbruk.

Nytte og kostnader ved omdis	ponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	10	 	
 	
2	 	Arbeidsopplegg og metode	 	
Arbeidsopplegget 	for denne analysen 	er bygget opp under de problemstillingene som skal belyses. I 	
tillegg til nytte	-kost	nadsvurdering av omdisponering av jordbruksarealer	 er følgende problemstillinger 	
belyst:	 	
 	Det er presentert et rammeverk for å kategoris	ere eksisterende og planlagte areal til næring og 	
handel. Nærmere bestemt hvilke kategorier næring som er egnet for ulike delområder.	 	
 	Vi har vurdert hvilke areal som er viktige å styre mot tilbud mot besøksindustrien og om det er 
areal som er viktige for n	y næringsaktivitet som kan erstatte arbeidsplassene som forsvinner ved 	
utflytting av sykehuset	 	
 	Analysen drøfter også om det er mangel på areal og om ny tilgang til areal kan utløse ny virksom-
het	 	
Med bakgrunn i at problemstillingene krever ulik metodisk til	nærming	, og bruk	 av både kvalitative og 	
kvantit	ative metoder, 	har vi benyttet triangulering som metode.	 	
Arbeidet med 	vurdering av nytte og kostnader 	omfatter en innhenting av ulike grunnlagsdata av både 	
kvantitativ og kvalitativ karakter. 	 Analysen omfatte	r to hovedelementer:	 	
 	en makroanalyse (trender og drivkrefter) og 	 	
 	en mikroanalyse (markedsmessige forhold regionalt). 	 	
Analysen er gjennomført etter 	et sett hoveddeler som er beskrevet under.	 	
2.1	 	Metoder	 	
Litteraturstudier 	– trender og utviklingstrekk 	 	
Vi benyt	ter tilgjengelig litteratur som underlag for å drøfte trender og utviklingstrekk	 i varehandelen 	
og i næringslivet generelt. 	Lillehammer forventer å miste 	arbeidsplasser i offentlig sektor 	og vi drøfter 	
muligheter og utfordringer knyttet til dette.	 	
 Statist	iske analyser 	– mikro og makro 	– med 	prognoser	 	
Vi supplere	r de statistiske analysene vi gjennomførte i handelsanalysen 	(Vista Analyse , 2017)	 med 2017	-	
tall og 	ser 	samtidig på utviklingen på landsbasis. 	Vi har særlig fokus på 	utviklingen i Ringsaker som har 	
store arealreserver med attraktiv beliggenhet og god tilgjengelighet.	 	
Rammeverk for kategorisering	 	
I arbeidet med å foreslå et	 rammeverk for å kategorisere eksisterende og planlagte arealer til næring og 	
handel	 benytter vi f	ørst og fremst resultater fra intervjuundersøkelsene og observasjoner i felt. Areal-	
priser, arealeffektivitet, nye næringer, tilfang av arbeidskraft og arealenes beskaffenhet er særlig rele-
vant. 	 Dette 	er viktig ikke minst fordi tilgjengelighet og effektivi	sering av transport kommer til å bli enda 	
viktigere i årene som kommer. 	Kommunens administrasjon har foreslått en justert inndeling av handels-	
kategorier i sitt planforslag. Dette utgjør grunnlaget for drøfting og forslag til nytt rammeverk.

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommu	ne	 	
 	
Vista Analyse	 	11	 	
 
Datainnsamling 	arealbruk 	 	
Næringslivets arealbruk kan avdekkes 	ved bruk av ulike karttjenester (GIS, 	www.se eiendom.no 	, mv)	 	
sammen med 	dialog med aktørene. 	Det eksisterer også noe empiri	 som er benyttet i analysen	. For ek-	
sempel 	(FAVEO, 2015)	, (Asplan Viak , 2015)	 og 	(Statistisk sentralbyrå, 2016)	. 	
Intervjuundersøkelse 	 	
Intervjuundersøkelsen 	omfatter samtaleintervjuer med representanter for næringsliv, planetat, organi-	
sasj	oner, eiendomsmeglere, investorer m v	. Det er gjennomført 	13 samtaleintervjuer i Lilleham-	
mer	/Oslo	 og 	disse er 	suppler	t med 	6 telefonintervju	er. Resultatene fra intervjuene er anonymisert.	 	
Framtidsbilder 	– 2030 og 2050	 	
Vi 	vurderer en to	-trinns utvikling. Pe	rioden fram mot 	2030 	drøftes fortløpende gjennom analysen under 	
de ulike delanalysene. Vi kunne valgt å benytte et sett drivere for utviklingen og skissert framtidsbilder 
ut fra det, men vi har i stedet valgt å drøfte et 2030	-perspektiv på et bredt grunnla	g, herunder arealbruk, 	
forbruksvekst, næringstrender og urban framvekst i kombinasjon med økt regional interaksjon. Faktorer 
som kan forventes eller som kan oppstå etter 2030 er forbundet med så stor usikkerhet at vi har valgt å 
redusere omfanget av en sli	k analyse. Det knyttes stor usikkerhet til 2050	-perspektivet for Mjøsregionen, 	
både fordi transportbehovet vil øke med ett samlokalisert sykehus, bedre tilgjengelighet 	– og forventet 	
økt interaksjon 	- mellom Mjøsbyene og fordi den største veksten skjer i d	e store byene slik at Innlandets 	
posisjon i 2050 vil være sterkt påvirket av de strategiske valgene Mjøsbyene gjør i kommende 15	-årspe-	
riode.	 	
Stipulert arealbehov	 	
Med	 bakgrunn i dagens arealbruk, intervjuundersøkelsene, framtids	perspektivene	 og trendanalyse	n har 	
vi vurdert hvordan 	et framtidig arealbehov for handel og næring 	kan tilfredsstilles og hvilke krav næ-	
ringslivet stiller til omfang og lokalisering	 av disse arealene. 	 Vi beskriver hvordan arealbruken er i ferd 	
med å endres i dag, vi drøfter konkurran	sen og konkurranseflater og beskriver 	omfordeling av brands, 	
der noen erstatter andre, 	hvordan	 noen 	effektiviserer	 arealbruken	, hvilke	 nye 	som 	kommer inn (bl	ant	 	
annet	 nettleverandør	ene) og andre igjen øker i volum. 	I tillegg 	beskriver vi 	omfordeling mellom	 big	-	
boxes og kjøpesentre.	 	
Vurdering 	av nytte og kostnader ved omdisponering av areal fra landbruk til næring	 	
Det er	 utfordrende å kvantifisere og verdsette virkninger knyttet til endringer i disponering av arealer. 	
Blant virkningene som kan identifiseres	 er:	 	
1. Mulig økonomisk gevinst 	eller tap 	for grunneier av arealer som omdisponeres og mulig gevinst 	
eller tap for eiere av andre arealer	 	
2. Endringer i kostnader (og inntekter) for kommunen knyttet til etablering og drift av infrastruktur	 	
3. Nytte og kostnader for	 befolkningen for øvrig	 	
4. Virkninger for samfunnet for øvrig	 	
o 	Verdi av tapt dyrkingsareal	 	
o 	Eksterne kostnader knyttet til endringer i transportsystemet	 	
For å beregne nytte og kostnader knyttet til endringer i transportbehov gjennomføre	s enkle beregninger 	
baser	t på forutsetninger om hvordan omdisponeringen av arealer påvirker lokalisering av ulike aktivite-	
ter.

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	12	 	
 
En samfunnsøkonomisk analyse omfatter samlede virkninger for hele Norge, mens virkninger på kom-
munenivå betraktes som fordelingsvirkninger. I dette arbe	idet legger vi til grunn at virkninger for Lille-	
hammer kommune står sentralt. Beskrivelsen av fordelingsvirkninger 	inngår derfor som 	del av analysen.	 	
2.2	 	Våre verktøy, modeller og databaser	 	
Vista Analyse	 har flere databaser og verktøy som 	er benyttet	 i arbeid	et. Disse er omtalt i vedlegg.

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	13	 	
 	
3	 	Trender og utviklingstrekk	 –	 	
med betydning for Lillehammer	 	
Næringsstrukturen i Mjøsregionen er, som over alt ellers, preget av historien. Både ressursgrunnlaget, 
historiske beslutningsprosesser, nye investorer, spinno	ffs og til slutt initiativtakeres bosted, får betyd-	
ning for utviklingen. I tillegg kommer tilpasninger til grunnleggende endringer	 i markeder, teknologi, 	
interna	sjonal arbeidsdeling, og menneskenes preferanser. I dette kapitlet drøftes kort tunge samfunns-	
messige drivkrefter og hvordan disse påvirker både bedrifters lokalisering og bosetting. Drøftingen er 
relatert til utviklingen i Lillehammer, men også relatert til hele Mjøsregionen og andre kommuner det 
kan være relevant å sammenlikne med.	 	
Det empiriske g	runnlaget som legges til grunn for drøftingen av hvordan trender og utviklingstrekk kan 	
slå ut for Lillehammer er delvis hentet fra Nærings	- og handelsanalysen Vista	 Analyse gjennomførte for 	
Lille	hammer kommune i 2017	 (Vista Ana	lyse , 2017)	 og analysen om virkninger av ny E6	-trasé utenfor	 	
Lillehammer Vista Analyse 	(Vista Analyse, 2017b)	. 	
3.1	 	Globalisering, teknologi og urbanisering gir føringer	 	
Globalisering bidrar til sterkere internasjonal avhengighet	 og potensial for besøksnæringer	 	
Globalisering har de siste ti	årene vært et nøkkelbegrep for å forstå endringene i nærings	strukturen både 	
i Norge og verden omkring. Ikke minst har den teknologiske revolusjonen knyttet til internett endret all 
nærings	virks	omhet. Digitaliseringen har forsterket globaliseringen av markedene, sam	tidig som helt nye 	
næringer er skapt og nye måter å drive næringsvirksomhet på har oppstått. 	 	
En konsekvens av globaliseringen er at den internasjonale arbeidsdelingen i produksjon av	 alle typer 	
varer har blitt tydeligere. Arbeidsintensiv produksjon har blitt og blir konsentrert til områder hvor ar-
beidskostnadene er relativt lave. Energikrevende produk	sjon flyttes til land med relativ billig energi. 	
Kunnskapsbasert produksjon, både in	nenfor industri og tjenester, lokaliseres der kunnskapen finnes. 	
Finans	krisen i 2008/2009 forsterket utviklingen ved at alle større konsern ble tvunget til å gå kritisk 	
gjennom egen produksjonsstruktur og lokalisering av enheter	 (H	uwart, 2013)	. 	
For Lillehammer betyr det at mens kommunen på den ene siden får bedre infrastruktur og kortere av-
stand til Oslo	, som er det økonomiske tyngdepunktet i Norge	, så er avstanden likevel for stor til daglig 	
arbeidspendling. Det innebærer en sto	r konkurranse mot Osloregionen for kunnskapsbasert produksjon, 	
men samtidig har Li	llehammer for høye arbeidskraft	kostnader til å være attraktiv for arbeidsintensiv 	
produksjon. Kortere reisetid til befolkningstette regioner og attraktive rekreasjonsareal øk	er imidlertid 	
potensialet for besøksindustrien. Dette er en næring med økende behov for kunnskapsarbeidsplasser, og 
et sterkt utbyggingspotensial. Dette kan gi vekst i kommersiell infrastruktur, helse	- og kulturtjenester og 	
opplevelses	- og aktivitetstilbud	. Lillehammer kan dermed forvente økt etterspørsel i bygge	- og anleggs-	
næring, kulturnæringene og opplevelsesindustrien. Dette igjen kan gi synergier mot andre kompetanse-
næringer som konsulentnæring, utdanning og helserelaterte tjenester.

Nytte og kostnader ved omdis	ponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	14	 	
 
Urbanisering og øk	t tetthet bidrar til økt vekst	 	
Stadig	 flere mennesker trekkes mot byene. Mens om lag 10 prosent av verdens innbyggere bodde i byer 	
i 1900, bodde om lag halvparten av verdens befolkning i urbane områder i 2010 og det er ventet at 
nærmere 75 prosent av verde	ns befolkning vil bo i urbane områder i 2050 	(OECD, 2012)	. Det er også 	
godt dokumentert at urbanisering både er en direkte følge av og f	orutsetning for økonomisk vekst.	 	
(Glaeser, 2001)	. 	
Samtidig so	m urbaniseringen har pågått for fullt, har bosettingen i områdene rundt byene vokst. Bolig-	
områdene beslaglegger store arealressurser og fremtvinger transport mellom boligområdene og ar-
beidsplassen	e inne i byen. A	rbeidsplassene 	lokaliseres utenfor sentrumss	onen	, og dermed øker 	forvit-	
ringen i sentrum. Når stadig flere boliger og virksomheter flytter ut av byene, og generes 	et økende 	
transportbehov. Denne tendens	en	, omtalt som ”urban sprawl” 	(Squires, 2002)	 har nå pågått i flere tiår	. 	
Det arbeides målrettet for å snu utviklingen	 med spredning av boliger og arbeidsplasser 	i de tettest 	
befolkete områdene	, noe som gjenspeiles i blant annet ny areal	- og transportplan for Oslo/Akershus der 	
målet er sterk urbanisering og utvikling langs ban	estasjoner. 	 (Oslo kommune og Akershus 	
fylkeskommune, 2015)	. Byen	es visuelle og funksjonelle attraktivitet blir 	samtidig 	en sentral faktor for å	 	
oppnå økonomisk vekst. Transformasjonen i Bjørvika har bidratt til at Oslos vikt	igste CBD (Central Busi-	
ness District) ligger her, etter å ha vært på en slags rundreise rundt byen gjennom de siste årtiene. I dag 
er den tilbake nesten samme sted som den var for hundre år siden (Kvadraturen). Det illustrerer hvor 
viktig bysentrum er for 	vekst og utvikling.	 Utviklingen i Nydalen er et eksempel på hvor viktig en god 	
banetilknytning (ny T	-bane	-ring) og en større utdanningsinstitusjon er for utvikling i kompetanse-	
næringer. 	 	
Etter en tiltagende sentraliseringsbølge gjennom 1990	-tallet, utvikle	t det seg en akademisk litteratur på 	
2000	-tallet omhandlende så kalte «res	urgent cities» (gjenoppblussende byer). Gamle etablerte byer 	
opplevde fornyet vekst med sterk endring i bysentra som tidligere hadde vært preget av forfall slik vi 
har sett i Oslo. B	oston, London, New York og Amsterdam er internasjonale eksempler på byer med en 	
tydelig ny oppblomstring, økonomisk vekst og mer politisk makt	. (Storper, 2011)	. Vi kan forvente tilsva-	
rende utvikling i alle byer i vekst, ikke m	inst framskyndet av bedre tilgjengelighet med bane.	 	
For Lillehammer kan dette innebære en økt interesse for å bo i bysentrum og etablering av arbeidsplasser 
nær høyskolen og i sentrum, slik at etterspørselen etter areal for kunnskapsbedrifter vil skje gjen	nom 	
omdisponering og fortetting og ikke ny arealbruk. 	 	
Verdien	 på arealene vil 	da 	øke 	i takt 	med endret bruk.	 Dersom arealprisene i utgangspunktet er lave, vil 	
en strategi mot økt fortetting øke arealverdiene og fremskynde transforma	sjon av kontor	-, forret	ning og 	
industriarealer med utdatert bygningsmasse.	 Det er grunn til å tro at når noen kompetansearbeidsplas-	
ser etableres sentrumsnært, vil andre raskt følge etter. En strategi mot en slik utvikling og tilrettelegging 
fram mot 2030 vil være svært viktig.	 	
Mange norske byer har rettet fokus mot boligutbygging ved de kollektive knutepunktene (for eksempel 
Drammen, Tønsberg	). Boligbygg er dyrere å bygge (bad, kjøkken, balkong mv), og 	har de siste årene	, 	
med sterk befolkningsvekst i 	de store byene,	 gitt	 god fort	jeneste for utbygger. Kontorbygg er enklere 	
bygg og gir lavere fortjeneste. Det er derfor viktig å ikke bare regulere for blandet formål ved de kollek-
tive knutepunktene. Kontorarbeidsplasser er den mest arealeffektive måten å bruke områdene rundt 
de kollek	tive knutepunktene. Med økt bruk av fleksitid 	– vil også kontorarbeidsplasser skape liv i gate-	
rom om ettermiddagene, noe som har vært hovedargumentet for blanding av kontor/bolig 	i mange byer	. 	
På grunn av de prismessige og bygningsmessige ulikhetene ved bo	lig/kontorbygg er det lite gunstig å ha

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommu	ne	 	
 	
Vista Analyse	 	15	 	
 
næring,	 bolig	 og forretning	 i samme bygg. Nødvendigheten av å ha kontorarbeidsplasser sentralt er stor. 	
Dels vet vi at mens man gjerne bruker noe tid på å komme fra bolig til buss/bane, er villigheten langt 
mindre ti	l å bruke mer enn noen få minutter fra tog/bane til jobben. 300	-400 meter er en kritisk grense 	
for hva som ansees som akseptabelt. Blir det lenger bruker folk fort bil i stedet.	1 Med økende tetthet av 	
biler, økte krav til reduserte klimagassutslipp, rushti	dsavgifter mv. vil behovet for bruk av kollektive 	
transportmidler som reisemiddelvalg til arbeid, øke. Da 	er derfor	 viktig å fokusere på tilrettelegging for 	
kontorarbeidsplasser tett på de kollektive knutepunktene. 	 	
Urbaniseringsgraden påvirkes av flere fa	ktorer. Med mer attraktive og funksjonelle bykjerner, flere ar-	
beidsplasser i sentrum og bedre kollektivtransport, følger en økende interesse hos unge for å bo urbant, 
og for kunnskapsarbeidere for å arbeide urbant. Dette gjør at bosettingen i økende grad k	lumper seg i 	
eller nær byene. Tidligere industriområder har blitt transformert til boliger, offentlige rammebetingelser 
har reversert utflytting av varehandelen fra sentrum og bedre kollektiv	tilbud	 har bidratt 	til bedre	 til-	
gjengelighet til bysentrum. 	 	
Gitt	 denne trenden vil det være viktig for Lillehammer i et tidsperspektiv fram mot 2030 og 2050 å legge 	
til rette for boligbygging i sentrum gjennom fortetting.	 Dette vil igjen bidra til økt etterspørsel etter varer 	
og tjenester i sentrum	, som stimulerer økon	omisk vekst og sysselsetting	. På den måten kan den handelen 	
som de siste tiårene er etablert utenfor sentrum (fordi folk bor utenfor sentrum) t	rekkes tilbake mot 	
sentrum	. Tilsvarende vil man kunne oppnå den samme effekten av å øke antallet kontorarbeidspla	sser i 	
sentrumskjernen. 	 	
For varehandelens del har det vært vanskelig å få opp gode handelstilbud i sentrum så lenge folk både 
bor og jobber utenfor sentrum.	 Det har også være utfordrende å finne egnete arealer til den økende 	
andelen med plasskrevende hand	elskonsepter. De tilbyr prisgunstige varer og søker billige tomter der 	
de setter opp billige bygg. 	 	
Bakgrunnen for målet om å trekke handelsvirksomhet til bysentrum er at det bidrar til økt sentrumsak-
tivitet (økt bruk av sentrum). En undersøkelse gjennomfø	rt i England, har en mer nyansert analyse av 	
hva som skaper vitalitet i bysentrum. 	(Sivaev, 2013)	. Den konkluderer med at antall kontorarbeidsplas-	
ser lokalisert i sentrum er en kritisk suksessfaktor for bysentrums vitalitet. Og	 viktigst av disse er kom-	
petansearbeidsplassene. Å lokalisere kompetansearbeidsplassene tett på de kollektive knutepunktene 
bidrar til redusert transport og flere kunder i bysentrum, noe som igjen gir godt grunnlag for handel og 
service. Analysen konkluder	er med at de mest vitale bysentrene er de som har et høyt antall kontorar-	
beidsplasser ved de kollektive knutepunktene. Disse bidrar til økt bruk av kollek	tive transportmidler (re-	
dusert 	bilbruk) og best grunnlag for handel og service i bysentrum. Det er alt	så viktigere å legge kontor-	
arbeidsplasser i sentrum enn varehandel. Etterspørsel etter handelstjenester, servering o.a. kommer 
som en konsekvens av at det er mennesker i sirkulasjon i området.	 	
I Oslo har denne tendensen vært svært tydelig. Med byggingen av	 Barcode ved jernbanestasjonen og 	
transformasjonen av hele området, ble det attraktivt for de store kompetansebedriftene å lokalisere 
seg ved det kollektive knutepunktet. DNB flyttet fra Aker Brygge med mange p	-plasser til Barcode med 	
tilnærmet null p	-plas	ser. Deloitte, et av verdens største konsulentselskap flyttet fra Skøyen til Barcode. 	
De	 er begge eksempler på at Oslo S	entralstasjon oppleves som mer sentralt enn både Aker Brygge og 	
Skøyen, som for få år siden var byens største kompetansesentre. Begrunne	lsen for begge er bedre til-	
gang til arbeidskraft over hele Osloregionen. 	Den unge kompetansen 	reiser 	i økende grad 	med tog	, og 	
 	 	 	
1 Aud Tennøy, TØI: muntlig meddelelse

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	16	 	
 
særlig i et perspektiv mot 2030 og 2050	. Bedre togforbindelse gir et utvidet arbeidsmarked og dermed 	
bedre tilgang på attraktiv a	rbeidskraft som reiser med bane.	 	
Byfortetting gir samfunnsøkonomiske verdier knyttet til nyttevirkninger av miljøøkonomiske verdier, so-
siale verdier og økonomiske verdier. Menon har studert hvilke effekter som oppnås når individer kom-
mer tettere hverandre 	og hvordan økt tetthet genererer mer vekst. 	(Menon Economics, 2017)	. Menon 	
konkluderte med at det ikke er en entydig sammenheng mellom fortetting og samfunnsøkonomiske 
verdier. Men de peker på at økt tetthet fører til høyere lø	nn, lavere offentlige utgifter, lavere energifor-	
bruk og nedgang i konsumpriser. 	 	
For Lillehammer innebærer dette at dersom tap av arbeidsplasser ved utflytting av sykehuset skal erstat-
tes av andre arbeidsplasser, fortrinnsvis kunnskapsarbeidsplasser, bør 	dette 	skje gjennom fortetting i 	
sentrum og tilgjengeliggjøring av areal for næringsutvikling i sentrum bør prioriteres. 	 	
Kunnskap er grunnlaget for vekst	 	
Selv om spesialisert kompetanse vokser fram som en stadig mer avgjørende innsatsfaktor for konkur-
ranseu	tsatte virksomheter, er slike virksomheter også arbeidsintensive. Utviklingen gjenspeiles i data 	
for hvilke næringer som vokser som andel av norsk sysselsetting. Forretningsmessig tjenesteyting og 
kunnskapsbaserte tjenester spesielt, har over lang tid vok	st raskere enn andre næringer og vokser som 	
andel samlet sysselsetting, 	 	
Flere næringer har positiv verdiskapingsutvikling uten at sysselsettingen øker. Årsaken er kontinuerlig 
produktivitetsutvikling som følge av stadig mer effektiviserende teknologi. Det	 gjelder en rekke industri-	
næringer og fiskeoppdrett. 	(Vista Analyse og Damwad, 2015)	. 	
Kombinasjonen av rask teknologiutvikling og økende etterspørsel etter spesialisert kunnskap gjør at vi 
regionalt i Norge har sett den sterke	ste befolkningsveksten i områder som har mange virksomheter som 	
leverer attraktive kunnskapstjenester og/eller leverer etterspurte råvarer som olje og gass. Utviklingen 
holdes oppe av stadig sterkere etterspørsel fra øvrig næringsliv etter bistand fra spes	ialiserte og kunn-	
skapsintensive problemløsere. Det 	kan være	 vanskelig å se for seg vesentlig næringsvekst i konkurran-	
seutsatt næringsliv i noen region uten vekst også i forretningsmessig tjenesteyting eller kunnskapsba-
serte tjenester.	 	
Lillehammers utfordri	ng i dette perspektivet har vært fravær av nettopp olje	- og gassrelatert virksomhet. 	
Positivt er imidlertid kunnskapsklyngen nord i byen, med høyskole	 (HIL)	, SIVA, Cyberf	orsvaret, Telenor	 IT, 	
Statens 	vegvesen og fylkes	mannen i Oppland	. Hvilke arealmessige 	føringer gir disse institusjonene og 	
hvilket potensial gir de for knoppskyting av ny virksomhet 	– og 	skal denne være lokalisert utenfor eller i 	
sen	trum? F	orventet økt bruk av jernbane ved	 forretningsreiser innebærer at kommunen bør vurdere å 	
tilrettelegge 	for og stimulere til økt utbygging i sentrum 	– stasjonsnært.	 	
Hjemmeorientert tjenesteproduksjon	 	
Tross økende globalisering, produserer de fleste virksomheter og sysselsatte i alle rike land tjenester til 
egen befolkning. Slike virksomheter er bare indirekt	e koblet til hvordan internasjonalt konkurranseut-	
satte næringer utvikler seg, primært ved at konkurranseutsatt næringsliv genererer inntekter som be-
nyttes til innenlandsk produserte tjenester. Så godt som all offentlig virksomhet produserer tjenester

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	17	 	
 
for i	nnenlandsk befolkning. Det samme gjelder næringer som varehandel, servering, innenlandsk trans-	
port og bygg og anlegg. I alle rike land utgjør slik hjemmeorientert tjenesteproduksjon over 2/3 av de 
sysselsatte. I Norge er andelen om lag 70 prosent. 	2 (Vista Analyse og Damwad, 2015)	 	
Med unntak av bygg og anlegg, som varierer mye med konjunkturutviklingen, utgjør de andre hjem-
meorienterte næringer en meget stabil andel av landenes økonomi. Regionalt er forskjellene større ved 
at 	sysselsettingen i enkeltkommuner eller regioner er sterkt påvirket av hvor store anlegg som sykehus 	
eller logistikksentra er lokalisert. For andre deler av hjemmeorienterte næringer følger sysselsettingen 
i meget stor grad befolkningsveksten og befolkninge	ns forbruk. 	(Damwad, 2014)	 	
Når konkurranseutsatte næringer og hjemmeorienterte næringer sees i sammenheng kan betydningen 
av sterkere globalisering og internasjonale arbeidsdeling oppsummeres slik: Hjemmemarkedsorienterte 
nærin	ger demper effekten av globale endringer på regional sysselsetting. Over tid vil imidlertid også 	
hjemmeorienterte næringer bli påvirket av globale utviklingstrekk ved at befolkning og virksomheter 
trekker mot de regioner hvor inntektsskapingen er størst. I	 OECD	-landene er det primært i og rundt de 	
største byregionene. 	(OECD, 2012)	. 	
For Lillehammer forventes bygg og anlegg å utgjøre en viktig del av de hjemmeorienterte næringene 
fremover som følge av høy utbyggingstakt 	av fritids	boliger 	i nabokommunene.	 Men med økt bruk av 	
fritidsboligene (ovale helger, jobbing fra hytta) forventes etterspørselen også å øke for andre tjenester, 
som kultur, helse m fl. 	 	
3.2	 	Nærin	g – noen utviklingstrekk	 	
I dette avsnittet drøfter vi hvordan næringsutvik	lingen i de største næringene i Norge (med utgangs-	
punkt i nasjonalregnskapet) påvirkes av eksterne forhold. Drøftingen er ment som et bakteppe for også 
å vise ulike næringers størrelse og endring i denne. 	 	
Industriens verdikjede splittes opp	 	
Når byer trans	formeres til moderne byer øker tomteprisene slik at produksjon og lager flyttes over til 	
billigere tomter utenfor byen	 eller til mindre urbane områder langs hovedveinettet	, slik vi har 	vist i næ-	
rings	- og handelsanalysen for Li	llehammer 	(Vista Analyse , 2017)	. 	
Lillehammer har hatt en tilvekst av næringer som har søkt lokalisering nær E6. Også offentlig sektor og 
kunnskapsbedrifter er trukket ut av sentrum. Transformasjonsprosesser rundt stasjonsområdet kan bli 
et område for net	topp kunnskapsbedrifter. Dersom kommunen lykkes med det, kan det bidra til ytterli-	
gere byvekst og samfunnsøkonomiske gevinster.	 	
I tilrettelegging av næringsareal langs E6	-korridoren	 og langs Industrigata	 kan en god planstrategi og 	
samarbeid med grunneiere 	initiere komparative fortrinn i en framtidig konkurranse der logistikk og trans-	
port vil endre karakter og effektiviseres.	 	
 	 	 	2 Beregnet på bakgrunn av nasjonalregnskapet. Følgende næringer leverer tjene	ster primært til egen befolkning: 	
elektrisitets	-, gass	- og varmtvannsforsyning	, vannforsyning, avløp og renovasjon	, b	ygge	- og anleggsvirksomhet	, 	
varehandel og reparasjon av motorvogner	, transport utenom utenriks sjøfart	, p	ost og distribusjonsvirksomhet	, 	
serveringsvirksomhet, o	msetning og drift av fast eiendom	, o	ffentlig admi	nistrasjon og forsvar	, u	ndervisning	, 	
helse	- og omsorgstjenester, kultur og underholdningstjenester.

Nytte og kostnader ved omdis	ponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	18	 	
 
Helse og omsorg 	– nye næringer i sterk vekst	 	
Sammensetningen av selve befolkningen påvirker også næringsstrukturen. I Norge, som de an	dre OECD	-	
landene, er det særlig aldringen av befolkningen som endrer næringslivet 	– både ved at eldre etterspør 	
andre varer og tjenester enn yngre og ved at færre sysselsatte per innbygger tvinger fram arbeidsspar-
ende effektiviseringer der hvor det er muli	g. 	 	
Virkningene av demografiske endringer skjer imidlertid over et mye lengre tidsrom enn hva som følger 
av globaliseringen og IKT	-revolusjonen. Andelen eldre (70 år eller mer) øker fra knapt 11 prosent av 	
befolkningen i 2014 til 19 prosent i 2060, ifølge 	mellomalternativet i	 SSBs befolkningsframskriv	inger.	 	
(SSB,2014) De demo	grafiske endringene alene tilsier at stadig flere mennesker vil arbeide innenfor 	
helse	- og omsorgsyrkene, enten de er organisert i offentlig eller privat sektor. Veksten i helse og om-	
sorgssektoren må også sees på bakgrunn av at vi, ettersom samfunnet blir rikere, ønsker å bruke mer 
ressurser på slike tjenester.	 	
I tillegg til at vi blir eldre, har den demografiske utviklingen også vesentlig betydning for tilbudet av 
arbeidskraft. Selv om	 befolkningen vokser, vokser ikke arbeidsstyrken i samme takt, både fordi stadig 	
flere går ut av arbeidsstyrken som følge av pensjonering og som følge av 	flere 	uføretrygd	ede	. Hovedår-	
saken til at befolkningen vokser 	har 	primært 	vært 	innvandring.	 	
For Lilleha	mmer vil det kunne bety en vekst innen helserelaterte tjenester både offentlig men også i regi 	
av private aktører. Et frafall av arbeidsplasser ved sykehuset kan dels erstattes av nye helserelaterte 
tilbud. Det kan også innebære en utvikling mot en mindre 	helseklynge ved sykehuset.	 En slik strategi må 	
styres og det er viktig å påbegynne en slik strategi umiddelbart.	 En slik strategi må styres, og det er viktig 	
å påbegynne arbeidet med en slik strategi umiddelbart.	 	
Forbruk, opplevelser og opplevelsesindustr	i 	
Forbruket dreies mot at vi bruker en lavere andel av inntekt til matvarer etter hvert som vi har blitt mer 
velstående, mens vi har sett en kraftig vekst i tjenester som overnatting og servering og kultur og fritid. 
Ser en bort fra nordmenns konsum i utla	ndet der sammensetningen på varer og tjenester er ukjent så 	
er det nå slik at for første gang i nasjonens moderne historie så er varekonsumet nå en mindre andel 
enn tjenester.	 	
Det er grunn til å tro at disse trekkene vil vedvare. Vekstområder for konsumet 	i Norge er trolig helse-	
pleie, personlig pleie, fritid og reiser og boligtjenester. Det er viktig å være klar over at boligkonsumet i 
denne oppstillingen er en avledet teoretisk størrelse, konsum av boligtjenester. Både nybygg og oppus-
sing av bolig er inves	teringer i nasjonalregnskapet. Boliginvesteringene både nybygg og renovering, hol-	
der seg høyt og påvirker selvsagt markedet for byggevarer av ulik slag. Veksten i boligstandard ser ut til 
å være trendmessig og sterk.	 	
Figuren under viser utviklingen siden å	r 2000 i henholdsvis vare	- og tjenestekonsum. Varekonsumet 	
utviklet seg svakt fra slutten av 2013 men har tatt seg litt opp nå i 2017, blant annet takket være stort 
salg av biler.

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommu	ne	 	
 	
Vista Analyse	 	19	 	
 
Figur 	3-1 	Utvikling i vare	- og tjenestekonsumet	 	
 	
Kilde SSB m fl.	 	
Neste figur viser utviklingen i nordmenns konsum i utlandet og utlendingers konsum i Norge. Det er 
langsiktig sterk vekst i ferie	- og fritidsreiser i utlandet. I det siste har turismen inn i Norge også tatt seg 	
tydeli	g opp. Det tilskrives trolig både en relativ endring i Norges attraktivitet som reisemål og selvfølgelig 	
svekket norsk krone i denne perioden	. 	
Figur 	3-2 	Utviklingen i nordmenns konsum i utlandet (ferie	- og f	ritidsreiser).	 	
 	
Kilde SSB m fl.	 	
For Lillehammer vil særlig økt uttak av ferie	- og fritidsreiser forventes å gi utslag. Lillehammerregionens 	
attraktivitet som reisemål er styrket gjennom blant annet lenger periode med snø og tilgang på areal for 
fritidshus	bebyggelse i regionen.	 	
Utvikling i husholdningenes inntekter og konsummulighet 	 	
Etter nokså svak vekst gjennom første halvår av 2016 tok konsumet i husholdninger seg markert opp 
gjennom andre halvår i fjor. Oppgangen var bredt basert med særlig høy vekst i	 kjøp av blant annet 	
møbler og hvitevarer. Et fall i kjøp av transportmidler på 1,5 prosent, herunder biler, dempet imidlertid 	
80000
100000
120000
140000
160000
180000	
2000K1	2000K4	2001K3	2002K2	2003K1	2003K4	2004K3	2005K2	2006K1	2006K4	2007K3	2008K2	2009K1	2009K4	2010K3	2011K2	2012K1	2012K4	2013K3	2014K2	2015K1	2015K4	2016K3	2017K2	
Vare	-og tjenstekonsum i faste priser	
Sesongkorrigert i 1000 	-2015	-kr	
Varekonsum	Tjenestekonsum	
0	
5000
10000
15000
20000
25000
30000	
2000K1	2001K1	2002K1	2003K1	2004K1	2005K1	2006K1	2007K1	2008K1	2009K1	2010K1	2011K1	2012K1	2013K1	2014K1	2015K1	2016K1	2017K1	
Husholdningenes kjøp i utlandet	Utlendingers kjøp i Norge

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	20	 	
 
oppgangen i varekonsumet. Utviklingen i konsumet bestemmes i stor grad av forløpet i husholdningenes 
inntekter, formue og rentene	 som de står overfor. 	 	
Tabell 	3-1 	Disponible realinntekter i husholdninger og ideelle organisasjoner. 	 	
 	2006
 	
2007
 	
2008
 	
2009
 	
2010
 	
2011
 	
2012
 	
2013
 	
2014
 	
2015
 	
2016
 	
2017
 	
2018
 	
Totalt	 	-6,6	 	6,0	 	3,4	 	3,2	 	2,3	 	4,1	 	4,4	 	3,9 	2,9	 	5,5	 	-1,6	 	2,2	 	2,9	 	
Ekskl. aksjeutbytte	 	4,4	 	4,8	 	2,6	 	3,4	 	1,8	 	4,1	 	4,3	 	3,8	 	2,4	 	2,4	 	0,5	 	2,6	 	3,2	 	
Kilde: Statistisk sentralbyrå. 	 	
Figur 	3-1 viser utviklingen i husholdningenes disponible inntekter i perioden 2006	-2018. Årlig veks	t har 	
de fleste årene ligget i intervallet 	to til fire	 prosent, men med noe svakere vekst i siste del av perioden 	
sammenliknet med 	perioden 2006	-2012. Det er 	usikkerhet om utviklingen fremover	, blant annet knyt-	
tet til:	 
 	Fall i boligprisene kan komme til å 	virke tydelig dempende på konsumutviklingen slik at den 	
blir mye lavere enn det SSB legger inn i sine prognoser.	 	
 	Sysselsettingsveksten er viktig for å gi grunnlag for inntektsvekst siden lønnsveksten vil fort-
sette å være lav fremover. 	 	
 	Gjelden i husholdnin	gene er høy og begynner antakelig å bite særlig for aldersgruppen opp til 	
40 som er den med mest gjeld i forhold til inntekt. 	 	
 	Siden finanskrisen har det vært en tendens til økt sparing i finans	- og realkapital i husholdning-	
ene	, men sparraten falt g	jennom 	2016 	og deler av 2017.	 	
Den regionale fordelingen av konsumveksten er nært knyttet til sysselsettingsutviklingen i landet. Tall fra 
blant annet SSBs arbeidskraftundersøkelse (AKU) og den registerbaserte sysselsettingsstatistikken tyder 
nå på at veksten i s	ysselsetting er sterkt konsentrert om de større byene, Oslo, Bergen og Trondheim og 	
i noe mindre grad Stavanger og Tromsø. Dette er en utfordrende situasjon for Lillehammer.	 	
3.3	 	Regionale fortrinn gir muligheter for vekst	 mot 2030 og 2050	 	
Når næringer vokser i	 en region er det ofte som følge av at virksomheter utvikler konkurransefortrinn 	
ved nærhet til en regions særegne attraksjons	egenskaper, eller komparative fortrinn. Komparative for-	
trinn kan være tilgang til verdifulle naturressurser	 eller tilgang til are	al. I vår tid er komparative fortrinn 	
vel så ofte et resultat av langvarige videreutvikling av særlige kommunikasjonsmessige fortrinn, eller 
næringsmiljøer med spesialisert kunnskap. 	I områder med høy næringsaktivitet skjer det også en raskere 	
fortetting (	mer effektiv arealbruk og transformasjon fra arealkrevende til mindre arealkrevende virk-	
somhet) enn i områder med lavere vekst.	 	
Det kan også tenkes negative attraksjonsegenskaper, ved at en region har dårligere utgangspunkt for 
vekst enn andre. Fortrinnene	 kan videreutvikles (eller negative egenskaper kan kompenseres) dersom 	
ulike aktører kan oppnå gevinster ved tettere samhandling. Gevinstene kan være enten å utnytte skala-
fordeler bedre, f.eks. innen utvikling av infrastruktur, kunnskapsinstitusjoner eller	 andre institusjoner. 	
Gevinster kan også komme som følge av tettere samarbeid mellom aktører med komplementære akti-
viteter. Vi har valgt å kalle disse potensielle samhandlingsgevinstene for 	potensielle synergieffekter	. 	
(Vista An	alyse og Damwad, 2015)	 	
Viljen og evnen til regionale aktører til å videreutvikle regionens fortrinn er dels avhengig av at de har 
en identitet som knytter dem til stedet og at de har muligheter til å utvikle relasjoner til potensielle 
samarbeidspartnere 	regionalt.

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	21	 	
 	
3.3.1	 	Økt f	okus på komparative fortrinn 	 	
En del diskusjonen om regional utvikling har de siste årene dreid seg om hva som er viktigst for en 
regions økonomiske utvikling 	– flere mennesker eller flere bedrifter. For reg	ionalt næringsutviklingsar-	
beid	 kan det være viktig å gå bakenfor denne diskusjonen ved å spørre hva kan regionale aktører gjøre 	
for å påvirke regionens attraksjon til både mennesker (boligpreferanser) og virksomheter (lokaliserings	-	
preferanser) 	 	
Michael Storper (Storper, 1997)	 påviser at	 den økende globaliseringen gjør at regional utvikling dels 	
avhenger av at regionale aktører reflekterer bevisst om hva som skal til for å løfte stedes attraktivitet. 
Alle aktører må lære av, imitere andre og videreutvikle egne styrkepunkter. Den økte bety	dningen av 	
økonomisk refleksjon gir aktørene større muligheter til å påvirke den økonomiske utviklingen, samtidig 
som rammene for egen utvikling er begrenset av de tunge samfunnsmessige drivkreftene som omgir 
dem.	 	
Men også teorier som tar utgangspunkt i be	driftsetableringer gir grunnlag for utvikling av politikk for 	
regional vekst.	 	
Michael Porters «	Competetitve Advantage of Nations»	 var en viktig inspirasjonskilde for mange byre-	
gioners arbeid med å styrke næringsliv og bedriftsetableringer. 	(Porter, 1990)	 Porter populariserte 	
ideen om at bedrifters lokaliseringsvalg ikke bare er avhengige av ressurser, lønnskostnader og makro-
økonomiske rammebetingelser, men vel så mye samhandlingen i geografiske næringsklynger. 	 	
Porters resonnem	ent ble videreutviklet av Nobelprisvinneren Paul Krugman, som påviste at geografisk 	
nærhet mellom virksomheter kan være viktig for deres konkurranseevne. 	(Krugman, 1997)	. 	
Både Porters og Krugmans teorier har hatt stor påvirkni	ng på politikkutformingen og hvordan byer og 	
regioner forholder seg til sin konkurransedyktighet og evne til å tiltrekke seg bedrifter.	 	
Empiriske studier viser at økning i utdannet arbeidskraft i ett område øker produkti	viteten i omliggende 	
områder, og at	 effekten er sterkere jo nærmere en kommer området der kompetansehevingen skjer 	
(Rice, 2006)	. Den samme litteraturen påpeker fordeler av infrastrukturinvesteringer. Når reisetider mel-	
lom områder reduseres, øker også produktivit	eten på samme måten som om områdene var lokalisert 	
fysisk nærmere (Graham m. fl. 2010). Med økt sentralisering vil det alltid være et element av kamp om 
knappe ressurser, og en effekt kan være at byene tapper periferien for arbeidskraft, kompetansen og 
kap	ital. 	 	
Byvekst kan også stimulere relokalisering av produksjon fra byer til mindre steder gjennom at økt treng-
sel gir køkostnader og høyere arealkostnader, og dermed relativt lavere kostnader utenfor byene. Det 
kan gi mindre byer konkurransefortrinn og vi 	ser for eksempel at små og mellomstore danske byer typisk 	
har større eksportandeler enn større byer. 	(Illeris, 2002)	 	
Hvilken betydning har dette for 	Lillehammer	? 	
Mye av denne teorien trekker i retning av at det er grunnlag for 	vekst i Lillehammer. Det er en sterk 	
kunnskapsklynge nord i byen, infrast	rukturen vil bedres fram i med	 bedre togforbindelse	r, ny E6, høy 	
bostedsattraktivitet og høy attraktivitet for besøksindustrien. Men det knytter seg utfordringer til sterk 
konkurranse	 innen varehandel (med blant annet Ringsaker), stor spredning både av bedrifter og fritids-	
boliger og lav tetthet i bysentrum.

Nytte og kostnader ved omdis	ponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	22	 	
 
For Lillehammer betyr dette at det er viktig å bygge videre på de næringer som har vært viktig for 	byen	 	
over tid. Varehandel er en	 av disse. I tillegg kommer lager og logistikk	 som følge av Lillehammers posi	sjon 	
som regionsenter for et større omland nordover. Men like viktig er det å bygge næringsliv basert på den 
kunnskapsbasen som Lillehammer har i form av høy utdannelse og store u	tdanningsinstitusjoner. 	 	
3.3.2	 	Funksjonell region	 	
En funksjonell region er en geografisk beskrivelse av en samling kommuner eller deler av kommuner der 
det er interaksjon/samkvem mellom kommuner, tettsteder og mennesker. En funksjonell region er i dag 
tett knytt	et opp til pendlingsomland og akseptabel arbeidsreisetid. Med mer effektive transportmidler 	
og raskere reisetid utvides funksjonelle regioner i arealmessig omfang. En funksjonell region har skoler, 
offentlige tilbud, handelstilbud, boliger 	og arbeidsplasse	r, som vil være ujevnt fordelt i regionen. Den 	
største byen er vanligvis kjernen eller motoren i regionen, med flest arbeidsplasser, det beste handels-
tilbudet og det kollektive knutepunktet. En funksjonell region behøver ikke være administrativt definert, 
slik et fylke er, men kan gå på tvers av ulike administrative grenser. 	 	
Regional grad av funksjonalitet vil for eksempel kunne avhenge av:	 	
o 	Hvor er arbeidsmarkedet og hvordan foregår pendlingen mellom kommuner?	 	
o 	Hvor er boligmarkedet og i hvilken grad påvirk	er det tilrettelegging for næringsliv?	 	
o 	Hvordan påvirkes regionen av tettstedsutvikling, kommunikasjon, avstand, omfang av offentlige 
etater/institusjoner, turistdestinasjoner m v?	 	
o 	Avstand mellom kommunene og bykommunens arealmessige størrelse.	 	
Funksjonelle	 regioner kan ha flere nivåer med underregioner. Osloregionen er en funksjonell region 	
med svært stor geografisk utbredelse. 	Stadig bedre tog	tilbud er en viktig årsak til at Osloregionen stadig 	
vokser i utbredelse. Men med økt geografisk omfang, øker samti	dig antall delregioner av hovedregio-	
nen. Men slik situasjonen er i dag, bidrar infrastruktur først og fremst til en utvidelse av boligmarkedet.	 	
Mjøsregionen er også en funksjonell region, med ett felles arbeidsmarked og et stadig bedre togtilbud 
mellom fl	ere av byene. Men avstandene er dels store, slik at pendleravstanden er så stor at den redu-	
serer den interaksjonen en ser i for eksempel Osloregionen I tillegg er det stor konkurranse mellom 
Mjøsbyene. 	 	
Vi så av pendlerstatistikken foran at det er størst s	amkvem mellom byene og deres omkringliggende 	
nabokommuner, selv om det også er arbeidskraftuveksling mellom byene rundt Mjøsa. Denne forventes 
også å øke med utbygging av nytt sykehus ved Mjøsbrua/Moelv. 	Det er særlig reisetid som b	egrens	er 	
interaksjonen m	ellom byene. 	Arbeidsp	endling avtar med øk	ende reisetid	 og 	omfanget avtar sterkt	 når 	
reisetiden overstiger 45 minutter	 en vei	. 	
3.3.3	 	Lokalisering, klynger og preferanser 	 	
Det er ikke likegyldig hvordan næringsområdet er organisert og lokalisert	 	
Ulike typer nærin	ger har ulike lokaliseringspreferanser. Ulike regioner har ulike komparative fortrinn og 	
trekker til seg ulike typer bedrifter. Det blir viktig å målrette 	områdenes	 fortrinn slik at likeartet virksom-	
het samlokaliseres. Vista Analyse gjennomførte en spørreu	ndersøkelse hos bedrifter i Akershus i forbin-	
delse med analysen for Plansamarbeidet. 	(Vista Analyse, 2013)	 Under presenterer vi noen resultater fra 	
spørreundersøkelsen.

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommu	ne	 	
 	
Vista Analyse	 	23	 	
 
Bedrifter innen lager, logistikk og produksjon er opptatt 	av fleksibilitet og langsiktighet ved valg av etab-	
leringssted. Deretter følger lokaliseringskriteriene 	– i synkende rekkefølge 	- nærhet til hovedvei, nærhet 	
til arbeidskraft, arealpriser, nærhet til kollektiv transport, nærhet til kunder, kommunal tilrette	legging; 	
områdets profil, eksponering fra vei eller bane, estetiske omgivelser og klynger. 	 	
Samlokalisering av virksomhet 	– klynge som fortrinn	 	
Mens samhandling, nettverk, infrastruktur og profilering kan utløse komparative fortrinn, vil samlokali-
sering av	 bedrifter også kunne gi regionen fortrinn. Klyngedannelser har vært fremhevet de senere 	
årene og også her er det tilgjengelig offentlige virkemidler	 for å styre i ønsket retning	. Klyngebegrepet 	
beskrives på forskjellige måter. NHD beskriver en klynge som 	en geografisk samlokalisering/opphopning 	
av økonomisk aktivitet der en samling bedrifter/næringer har gevinster av å lokalisere seg nær hver-
andre. Selve klyngemekanismen består i at lønnsomheten påvirkes positivt av aktiviteter i klyngen (St.m. 
nr 39 	– 201	2-13). To ulike tilnærminger til klynger knytter seg til 	(Krugman, 1997)	 (Porter, 1990)	 der 	
Porter legger vekt på at klynger er verdifulle fordi de bidrar til eksport og innovasjon, mens Krugmann 
vektlegger at klynger bidrar til at samlet verdiskapning blir større enn den ellers ville vært.	 	
Innovasjon Norge har bedriftsnettverk og klynger som et av sine satsingsområder, og det har vist seg å 
være stor interesse fra næringenes side for u	tvikling av k	lynger og nettverk.	 	
Torger Reve m fl har analysert hva Norge skal leve av når oljen tar slutt. 	(Reve, 2012)	. Hvordan kan 	
norske bedrifter hevde seg på det internasjonale markedet når vi har verdens høyeste kostnadsnivå? 
Deres ko	nklusjon er at næringslivet krever kompetanseutvikling og Norge må derfor satse sterkere på 	
kompetanse slik at kunnskap og kompetanse kan gi grunnlag for næringsutvikling i fremtiden. Den teo-
retiske koplingen ligger i Michael Porters klyngetenkning. Forfat	terne har utviklet en modell som besk-	
river næringslokalisering langs seks attraktivitetsdimensjoner 1) klyngeattraktivitet, 2) utdanningsat-
traktivitet, 3) talentattraktivitet, 4) forsknings	- og innovasjonsattraktivitet, 5) eierskapsattraktivitet og 	
6) milj	øattraktivitet. I tillegg til disse må bedriftene utnytte de seks attraktivitetsdimensjonene gjennom 	
kunnskapsinteraksjon, samarbeid og rivalisering. Dette omtales som kunnskapsdynamikk. Denne dyna-
mikken er et resultat av samhandling mellom bedrifter i nær	ingsklyngen, kunnskapsinstitusjoner og 	
andre tjenester.	 	
Arealmessig disponering 	– gjennom arealplan 	- av likeartet virksomhet i ett geografisk felt/område/bygg 	
kan stimulere til utvikling av klynger.	 	
Flere handels	klynger i	 Lillehammer	 	
Det er 	flere	 handels	klynger i Lillehammer. Se for eksempel 	nærings	- og handelsanalysen Vista Analyse 	
gjennomførte for Lillehammer 	(Vista Analyse , 2017)	. Store handelsklynger nord og vest for byen, en 	
betydelig kunnskapsklynge nord for byen og kul	tur og opplevelsesklynge i sentrum. I tillegg er det store 	
idrettsanlegg samlokalisert øst for sentrum.	 Representanter for handelskonseptet 	Rusta	 uttalte nylig til 	
Dagens Næringsliv at de søkte to lokaliseringer, begge eksempler på klyngetenkning.	 	
- 	Enten næ	r konkurrenter	 	
- 	Eller nær leverandører av komplementære goder	 	
Det	 finnes 	også	 aktører som ønsker profilering og synliggjøring	. Biltemas lokalisering på Lillehammer er 	
et 	slik	t eksemp	el. Stort	 bygg med en logo godt 	synlig 	fra E6. Slike etableringer er arealk	revende, redu-	
serer potensialet for handelsklynger og medfører en betydelig arealbruk. Eksempler på handelsklynger 
i Lillehammer er:	 	
- 	Gausdal, Megaflis, Møbelringen	 - handel

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	24	 	
 	
- 	Jula, Jysk, Bohus, Europris	 – handel 	 	
- 	Strandtorget med Elkjøp, Plantasjen, Rema m fl	 – handel	 	
- 	Shopping og annen detalj + service tjenester og kultur 	– Storgata	 	
- 	Området	 mellom E6 og Industrigata	 - Bil/motor/rekvisita	 	
- 	Kompetanseklynge Storhove og Rosenlund	 	
3.3.4	 	Næringsaktivitet i sentrumssoner	 	
I økende grad lokaliserer både forretnings	messige tj	enester	 generelt og	 kunnskapsnæringer seg i bye-	
nes sentrumsområder. Lokaliseringen er drevet både av at det er her virksomhetene lettest får tilgang 
på kvalifisert arbeidskraft. 	En slik lokalisering gir en vinn	-vinn	-effekt 	ettersom næringslivs	utviklingen 	for-	
sterkes gjennom 	øk	t tilbud og etterspørsel etter 	personrettede tjenester som serveringsnæ	ringer, ser-	
vice og daglighandel, i områder der det er opphopning av mennesker.	 	
Generelt øker andelen bosatt i sentrumssoner. 	I Lillehammer økte andelen som bor i te	ttsteder med 	
fem 	prosent fra 2012 til 2017, mot 	ni prosent for Oslo. 	Men om	 andelen sysselsatte i sonen øker	 eller 	
minker henger sammen med	: 	
1) om det legges til rette for næringsvekst i sentrumssonene. Her vil både arealplanlegging, loka-
lisering av kollektiv	knutepunkt og generell sentrumsattraktivitet være viktig. 	 	
2) Om k	ommunen generelt kjennetegnes av sysselsettingsvekst el	ler ikke. Dersom sysselsettingen 	
faller, men faller mer utenfor sentrum enn innenfor vil andelen øke. Tilsvarende vil det være 
omvendt, an	delen i sentrum kan falle fordi det vokser både utenfor og innenfor, men mest 	
utenfor.	 	
Det bør være et strategisk mål for Lillehammer å 	bidra til økt tetthet og tilrettelegge for 	høy arealutnyt-	
telse i sentrumskjernen.	 	
Dersom vi ser på lokalisering av virks	omhet som skaper tetthet, ser vi av de to kartene på figuren under, 	
at næringsområdene ikke er tilstrekkelig arealeffektivt utnyttet til at næringsområdene nord	 for byen 	
faller under SSBs sentrumsdefinisjon	: «En sentrumskjerne er et område med minst fire u	like hovednæ-	
ringsgrupper med sentrumsfunksjoner. I tillegg til detaljvarehandel må offentlig administrasjon eller 
helse	- og sosialtjenester eller kulturell virksomhet, underholdning eller annen tjenesteyting være repre-	
sentert. Avstanden mellom virksomheten	e skal ikke være mer enn 50 meter. Det må være minimum 50 	
ansatte i sentrumssonen	.»

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	25	 	
 
Figur 	3-3 	Sentrumskjernen 	– etter SSBs 	sentrums	definisjon	 (til venstre)	. Virksomhetslokalisering 	
(til høyre).	 	
 	
Kilde SSB 	– temakart	 og Vista	 Analyse/Rambøll

Nytte og kostnader ved omdis	ponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	26	 	
 	
4	 	Fakta om Lillehammer	 	
I dette kapitlet gir vi en kortfattet oversikt over enkelte utviklingstrekk for Lillehammer relatert til den 
omkringliggende region. For flere detaljer se handels og næringsanalysen (Vista Analyse, 20	17).	 	
4.1	 	Vekst i byene 	– man lavere enn snitt for landet	 	
Lillehammer er regionsenter og regional motor for Gudbrandsdalen, men har færre innbyggere enn 
både Gjøvik, Hamar og Ringsaker. Med kortere avstander fram i tid 	– bedre E6 og 	dobbeltspor på jern-	
banen 	til Lillehammer 	- forventes hele Mjøsregionen b	li et enda mer sammenhengende 	bolig	- og ar-	
beidsmarked. Befolknings	veksten skjer i byene.	 	
Figur 	4-1 	Antall innbyggere etter kommune. 2008	-2018	 	
 	
Kilde SSB	 	
Veksten h	ar variert en del mellom bykommunene, men de	t var i perioden 2008 til 2018 	høyest vekst i 	
Elverum og lavest i Ringsaker. Alle kommunene i regionen har ligget under	 landssnitt for befolknings-	
veks	ten. 	 
0	
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000	2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommu	ne	 	
 	
Vista Analyse	 	27	 	
 
Figur 	4-2 	Prosentvis endring i folketall, utvalgte kommuner, fra 2008 til 2018	 	
 	
Kilde SSB	 	
Kommunene i 	Mjøsregionen 	har en yngre befolkning sammenliknet med mer 	perifer	e kommuner	. Mens 	
Lom har rundt 45 prosent av befolkningen over 50 år, ligger andelen i Lillehamme	r og Gjøvik på mellom 	
35 og 38 prosent. Hamars andel ligger rundt 40 prosent. Det er en økende andel innbyggere over 50 år 
desto lenger fra regionsenteret kommunen ligger og det pågår en forgubbing i de perifere kommunene.	 	
På den annen side har Hamar noe m	indre reduksjon i andel unge mellom 25 og 45 år i forhold til de 	
andre kommunene i Mjøsregionen som alle taper andeler unge. Nedgangen skjer over hele landet, men 
andelen mellom 25 og 45 år er 	lavere enn 	land	sgjennomsnitt	et i Mjøsregionen. 	 	
I figuren under	 vises andelen over 50 år og av denne framskrevne statistikken fremgår det at Elverum 	
og Lillehammer forventes å ha en lavere andel eldre enn alle øvrige kommuner. Dette henger sammen 
med lokaliseringen av store utdanningsinstitusjoner.	 	
Figur 	4-3 	Andel av befolkningen over 50 år per kommune. 2008, 2017 og 2040. I prosent.	 
 	
Kilde SSB/Vista Analyse	 	
00%
02%
04%
06%
08%
10%
12%
14%
00%
05%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%	2008	2017	2040

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	28	 	
 	
4.2	 	Sterk interaksjon mellom byene og det nære omland 	– selvstendige 	
arbeidsmarked i Mjøsbyene 	 	
Det er en betydelig ut	veksling av arbeidskraft mellom kommunene rundt hver av byene. Det er eksem-	
pelvis stor interaksjon mellom Hamar, Stange, Løten og Ringsaker, mellom Gjøvik og Østre og Vestre 
Toten og mellom Lillehammer og 	Ringsaker og 	Øyer.	 	
Nord for Lillehammer er det Gaus	dal og Øyer som har størst utpendling, noe som henger naturlig sam-	
men med arbeidsmarkedet i Lillehammer. Lenger nord i Gudbrandsdalen 	er det 	kun Sel kommune 	som 	
har større innpendling enn utpendling.	 	
Figur 	4-4 	Oversikt over antallet som bor og jobber, pendler ut og pendler inn i kommunene i re-
gionen, 2017	 	
 	
Kilde SSB	 	
Figur 	4-5 viser hvordan arbeidspendlingen inn til og ut fra Lillehammer fordeles på andre kommuner. 	
Det er hovedsakelig 	bosatte i Ringsaker, Gjøvik, Øyer og Gausdal som pendler inn til Lillehammer. 	Ut-	
pendlingen er også størst til de samme kommunen i tillegg til 	Hamar	. 	
Det er flere som pendler fra Lillehammer til Hamar enn fra Hamar til Lillehammer, mellom Gjøvik og 
Lilleh	ammer går pendlerstrømmen i retning Lillehammer.	 	
0	5 000	10 000	15 000	20 000	
Hamar	
Ringsaker	
Løten
Stange
Elverum	
Lillehammer	
Gjøvik
Øyer	
Østre Toten
Vestre Toten	
Bor og jobber	Pendler ut	Pendler inn

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	29	 	
 
Av figuren går det også fram at Osloområdet (Ullensaker (Gardermoen), Oslo og Bærum) utgjør et viktig 
arbeidsmarked for bosatte på Lillehammer, men at det også er en del som pendler fra Osloområdet til 
Lill	ehammer. 	 	
Med kortere reisetid mellom byene 	– både med utbedret E6 og 	dobbeltspor på Dovrebanen til Lille-	
hammer, vil	 interaksjonen mellom Mjøsbyene øke. 	 Nytt dobbeltspor og bedre togtilbud er særlig viktig 	
for interaksjon mot Gardermoen og Oslo, men vil o	gså legge til rette for økt pendling mellom Lilleham-	
mer og Hamar/Ringsaker.	 	
Figur 	4-5 	Pendling til og fra Lillehammer, 2015. Til venstre; pendling inn til Lillehammer. Til høyre; 
pendling ut fra Lillehammer	 	
 	
Kilde SSB/Vista Analyse	 	
4.3	 	Høy utdanning og god inntekt	 – godt grunnlag for varehandel 	 	
Lillehammer har et høyt utdanningsnivå både relatert til den omkringliggende region og relatert til 
lands	-snittet. Dette gir et godt utgangspunkt for vekst og utvikling 	og det gir grunnlag for et høyt inn-	
tektsnivå. Lillehammer har også et høyt inntektsnivå relatert til de øvrige kommuner i regionen. 	Gjen-	
nomsnittsinntektene 	har vært jevnt økende over hele landet og det gjelder også for Lillehammer, selv 	
om nivået ligger li	tt under snitt for landet.

Nytte og kostnader ved omdis	ponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	30	 	
 
Figur 	4-6 	Andel av personer 16 år og eldre, Utdanningsnivå, utvalgte kommuner og landet, 2016	 	
 	
Kilde SSB/Vista Analyse	 	
Figur 	4-7 	Innt	ekt gjennomsnitt, utvalgte kommuner og landet, 2008	-2016. Prisjustert (2015 kro-	
ner)	 	
 	
Lillehammer har en høy andel sysselsatte innen offentlig forvaltning relatert til de andre kommunene i 
regionen, mens Hamar og Gjøvik har noe høyere andel sysselsatte i k	unnskapsbedrifter. Lillehammer 	
har også en høyere andel sysselsatte innen kundeintensiv varehandel.	 	
0 %
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %
100 %	
Uoppgitt eller ingen
fullført utdanning
Universitets- og
høgskolenivå lang
Universitets- og
høgskolenivå kort
Videregående skole-nivå
Grunnskolenivå	
0	
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
350 000
400 000
450 000
500 000	
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommu	ne	 	
 	
Vista Analyse	 	31	 	
 
Figur 4 8	 	Antall sysselsatte innen ulike næringer etter arealbrukskateg	orier. I prosent av alle sys-	
sel	satte. 201	5. 	
 	
4.4	 	Lillehammers varehandelsomsetning stagn	erer	 	
Av kommunene i Mjøsregionen har 	Hamar den største omsetningen i varehandel mål i volum. Ringsaker 	
er den raskest voksende handelskommunen i Hedmark og Oppland og er i ferd med å passere Lilleham-
mer og Gjøvik. Taperen er de små kommunene. Det pågår en 	sentralisering av handelstilbud og omset-	
ning i regionen, men med noe vekst i hyttekommunene, men Lillehammer er ikke vinneren i denne 
utviklingen.	 Noe av dette henger sammen med et stadig bedre tilbud i hyttekommunene, slik vi ser i 	
Ringsaker og Øyer. Vek	sten i Ringsaker henger sammen med den store handelsetableringen langs E6 og 	
et bedre tilbud i hytteområdene. Hamar har hatt en vekst som antagelig henger sammen med en utvi-
delse av nye handelstilbud og handelskonsepter som har tatt markedsandeler. Lilleha	mmer og Gjøvik 	
har tatt ut noe vekst, men begrenset i forhold til Hamar og Ringsaker. Tendensen blir enda tydeligere 
når vi ser på utviklingen i omsetning	 målt etter snitt per innbygger.	 	
0 %
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %
100 %	
Ressursbasert produksjon
Offentlig forvaltning
Kunnskapsbedrifter
Kundeintensiv handel og service
Flyttbar produksjon
Arealkrevende handel og service

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	32	 	
 
Figur 	4-8 	Omsetning av	 detaljhandel totalt 	- minus drivstoff til motorvogn» for utvalgte kommu-	
ner. Utvikling 2008	-201	7 	
 	
Kilde SSB/Vista Analyse	 	
Figur 	4-9 	Omsetning per innbygger av detaljhandel totalt 	- minus drivstoff til motorvo	gn» for ut-	
valgte kommuner, handelsregioner, fylker og landet, 2008	-201	7. 	
 	
Kilde SSB/Vista Analyse	 	
Ringsaker posisjonerer seg også som en handelskommune med stor utbygging av store handelsformater 
langs E6 (IKEA; COOP OBS/Bygg m fl). I figurene viser vi ut	viklingen etter vareslag for Ringsaker, Lille	-	
hammer og landssnitt. Det illustrerer blant annet at Lillehammer har nedgang for utvalgsvarer og en 
begrenset vekst innen plasskrevende konsepter 	- og at Ringsaker har en langt høyere omsetning målt 	
0	
500 000 000
1 000 000 000
1 500 000 000
2 000 000 000
2 500 000 000
3 000 000 000
3 500 000 000
4 000 000 000	
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017	
0	
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
140 000	
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	33	 	
 
per innbyg	ger for plasskrevende varer enn de øvrige Mjøsbyene. Det er en generell tendens, også for 	
landet, at kategoriene bredt vareutvalg og plasskrevende varer er i vekst. 	 	
Figur 	4-10	 	Omsetning per innbygger av ulike	 varegrupper i Ringsaker, 2008	-2017	 	
 	
Kilde SSB/Vista Analyse	 	
Figur 	4-11	 	Omsetning per innbygger av ulike varegrupper i Lillehammer, 2008	-201	7 	
 	
Kilde SSB/Vista Analyse	 	
 	
0	
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
90 000
100 000	
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017	
0	
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000	
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	34	 	
 
Figur 	4-12	 	Omsetning per innbygger av ulike varegrupper i landet. 2008	-2017	 	
 	
Kilde SSB/Vista Analyse	 	
 
 	
0	
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
90 000	
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017

Nytte og kostnader ved omdisponeri	ng av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	35	 	
 	
5	 	T	render i 	vare	handelen	 	
Varehandelen har gjennom siste tiår beslaglagt store arealressurser, særlig gjennom etableringer av 
lange rekker med bi	g-boxes i avlastningssentre for arealkrevende virksomhet. Kan vi forvente at denne 	
trenden vil fortsette, eller ser vi tendenser til at denne type etableringer avtar? Hvordan vil økt netthan-
del med økt behov for gode lokaliseringsalternativer for lager som	 skal sende varer ut til kunden slå ut? 	
I dette kapitlet drøfter vi trender vi har sett konturene fram til i dag og hvordan utsiktene ser ut fram 
mot 2030.	 	
5.1	 	Store endringer i varehandelen	 	
Utvikling av ny teknologi og tilrettelegging for rask handel er to se	ntrale tendenser som har preget va-	
rehandelen i Norge det siste tiåret. Et eksempel på denne utviklingen er norske forbrukeres handel over 
nett. Statistikk fra SSB viser at omsetningen fra netthandel har doblet seg på få år på landsbasis, fra 8 
milliarder i	 2009 til 21 milliarder i 2017. Etter hvert som store nettaktører har dukket opp i Europa, både 	
i form av nye etableringer og økt tilstedeværelse fra store multinasjonale selskaper, har kostnader og 
tidsbruk for transport av varer gått ned, noe som har bid	ratt til å gjøre netthandel mer attraktivt. I årlige 	
spørreundersøkelser siden 2009 finner SSB at andelen nordmenn som har handlet over nett i løpet av 
det siste året (i alderen 16	-79 år) har gått fra 67 prosent til 75 prosent 	(SS	B, 2017)	. Statistikken antyder 	
derfor at en stor del av den økte omsetningen i de senere år skyldes at de som handler på nett bruker 
mer penger enn tidligere. Omsetningen fra netthandel på landsbasis utgjør likevel en beskjeden andel 
av total omsetning f	ra detaljhandel, og var i 2017 på 4 prosent. Til sammenlikning utgjorde handel med 	
klær 6,5 prosent, sportsutstyr og fritidsbåter 4 prosent, elektriske husholdningsapparater 3,5 prosent 
og dagligvarer 37 prosent.	 	
Innenfor salget av 	utvalgsvarer og utstyr	 som klær, møbler, husholdningsapparater og kosmetikk i butikk, 	
har butikkene med såkalt bredt vareutvalg hatt en god vekst de siste årene. Denne gruppen består av 
stormagasiner med et generelt varesortiment der hovedvekten ikke er på matvarer. Eksempler på	 kje-	
der m	ed slike konsepter er Europris, Rusta	, Nille	 og	 Coop OBS med flere	. Flere av aktørene i dette mar-	
kedet har en ekspansiv strategi og veksten i denne bransjen har i flere år vært større enn i andre bransjer. 
Fra 2014 til 2017 økte total omsetning fo	r bredt vareutvalg med 19 prosent. Veksten var størst i begyn-	
nelsen av perioden (9 prosent det første året) og har avtatt siden. 	Samtidig som nye aktører kommer 	
inn i markedet, forsvinner andre. Vi ser tendenser til en viss omfordeling og/eller fortrengnin	g mellom 	
aktører der noen forlater markedet mens andre kommer inn. 	Aktører som Jernia, Nille og Gresvig mer-	
ker denne konkurransen, mens andre som Rafens og Tilbords er slått konkurs. (Kilde; Dagens Næringsliv 
20.08.18).

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	36	 	
 
Figur 	5-1 	Prosentvis vekst i omsetning 	 	
 	
Kilde: SSB 	omsetning i varehandelen	 	
Denne utviklingen kan være en i	ndikasjon på 	at 	når nye aktører kommer inn i markedet så vil andre 	
forsvinne. Dette betyr at det ikke nødvendigvis er slik at det må st	illes areal til disposisjon for alle nye 	
aktører som kommer inn i markedet. Kanskje vil tilbudet stabilisere seg med det antallet aktører vi ser i 
dag.	 	
Kundenes etterspørsel etter bredt vareutvalg og rask handel har også resultert i en økning i antall 	stor	e 	
butikkenheter inne i 	kjøpesentre	ne	 i løpet av de siste årene. Etter hvert som senterne har økt i popula-	
ritet, har butikkene ønsket seg inn og en rekke sentre har derfor utvidet sine arealer. Ifølge en oversikt 
utarbeidet av Cushman & Wakefield var Norge 	i 2017 det landet i Europa med flest kvadratmeter kjø-	
pesenter per innbygger 	(Wakefield, 2017)	. Videre har bruken av smarttelefon blant norske kon	sumenter 	
økt kraftig, og i dag 	har 91 prosent av de mellom 18	-80 år tilgang på ege	n smarttelefon ifølge SIFO 	
(Storm	-Mathisen, 2016)	. Tall fra spørreundersøkelser viser at mobilen så langt brukes mest til sosiale 	
med	ier, nyheter og betaling (Ibid), men det antas å være kun et tidsspørsmål før ny teknologi er 	på full 	
fart inn i butikklokalene med sterk effektivisering av drift. I så fall vil sysselsettingen gå ned i varehande-
len og kunden vil kunne få all informasjon via nettet i stedet for fra butikkpersonalet.	 I takt med innfa-	
singen av ny teknologi, har også 	en rekke nye tjenester oppstått. På Østlandet har flere bedrifter spe-	
sialisert seg på handel av dagligvarer over nett med levering på døra. Denne bransjen er i vekst og flere 
av selskapene har planer om å utvide til byer som Bergen, Stavanger og Trondheim.	 Andre populære 	
tjenester er utleie av fritid	sbolig på Airbnb, bilutleie på Nabobil og Foodora som bruker syklister til å 	
frakte take	-away fra restauranter til kunder.	 	
5.2	 	Framtidsutsikter	 mot 2030 og 2050 	 	
Tradisjonelt har det vært et klart skille mellom pro	dusent og forbruker i varehandelen. Med implemen-	
teringen av ny teknologi har dette skillet blitt mer glidende, ofte i form av at konsumentene har fått 
større ansvar i transaksjonene. 	 	
I tillegg til at varer i butikk kan prøves og testes, har butikkhandel d	en fordelen over netthandel at varen 	
leveres på stedet. En naturlig utvikling for nettbutikkene er derfor å jobbe mot utjevning av disse for-
skjellene. Rask levering er viktig for nordmenn når de handler på nett, og kvartalsvise spørreundersø-
kelser utført f	or Bring Research viser at halvparten av norske forbrukere nå forventer levering fra nett-	
handel innen tre dager 	(Bring Research, 2017)	. Denne utviklingen gjør at nettleverandørene har behov 	
for lagerlokaler med god beliggenhet o	g god logistikk. Høsten 2017 åpnet for eksempel Zalando et nytt 	
lager utenfor Stockholm, noe som ifølge selskapet selv reduserer leveringstid i Norge med 1	-3 dager 	
0	5	10	15	20	25	
Bredt vareutvalg ellers	
Sport	
Dagligvarer	
Klær	
Byggvarehus	
Prosentvis vekst i omsetning fra 2014 til 2017

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	37	 	
 
(Zalando, 2017)	. En annen fremgangsmåte for å oppnå raskere og 	enklere transaksjoner i varehandelen, 	
er etableringen av sentre for vareutlevering som brukes til å betjene nettkunder (også kjent som pick	-	
up	-pun	kter). For kundene kan en slik ordning være attraktiv ved at bestilling over nett kan være tidsbe-	
sparende, og s	enteret for vareutleveringen kan ha en beliggenhet som er lett tilgjengelig med bil, ek-	
sempelvis på veien til hytta. Litt framover i tid er det også mulig at varer kan bli levert ved hjelp av droner. 
Den norske nettbutikken Kolonial, som selger dagligvarer	 på nett og leverer på døra, er blant norske 	
aktører som har begynt å jobbe med små leveringer på denne måten 	(Teknisk Ukeblad, 2017)	. 	
Utviklingen med kraftig vekst i netthandelen tvinger tradisjonell varehandel til omstilling o	g utvikling. En 	
strategi som stadig trekkes fram fra bransjeanalytikere er å satse på å utvikle opplevelser og konsepter 
i butikkene 	(Thon Eiendom, 2018)	 (E24, 2018)	. På denne måten kan butikkene utny	tte sitt komparative 	
fortrinn sammenliknet med nettbutikkene. Eksempler på denne utviklingen er kjøpesentre som i dag 
satser på kino, ba	deland og skøyte	-is på vinteren.	 Vi ser en økende tendens til kombinasjon av tilbud av 	
varer og tjenester rundt handelss	tedene. Denne tendensen kan utvikles ved Strandtorget som har en 	
attraktiv beliggenhet for boligetableringer og rekreasjonsareal. 	 	
I framtiden er det mulig at effektiviseringen av tjenester og varehandel vil gjøre mange jobber i denne 
bransjen overflødige.	 Et viktig spørsmål i forskningslitteraturen om automatisering har derfor vært å 	
kartlegge hvilke yrker som er mest aktuelle for teknologisk effektivisering og robotisering. Estimater for 
hvor stor del av det norske arbeidsmarkedet som vil bli tatt over av	 roboter, har imidlertid vært relativt 	
sprikende. En studie utført for Kunnskapsdepartementet i 2015 fant at én av tre jobber har høy sann-
synlighet for å bli automatisert de neste 20 årene 	(Pajarinen, 2015)	, mens en liknende st	udie publisert 	
av OECD i 2018 konkluderte med at seks prosent av norske jobber kan bli automatisert 	(Quintini, 2018)	. 	
Historisk har innovasjon og utvikling imidlertid ikke bare ført til nedleggelser av arbeidsplasser, men 
også 	gitt opphav til nye yrker og muligheter. Et viktig og uavklart spørsmål for framtidens handel av 	
varer og tjenester er om en slik såkalt kreativ destruksjon vil fortsette, eller om behovet for arbeidskraft 
vil avta.	 	
Norgesgruppen har nylig kjøpt opp Alna s	enter for 2 milliarder kroner	3. Det er grunn til å anta at Alna 	
har e	n optimal lokalisering som pick	-up punkt i tillegg til et bredt butikkutvalg. Dette stemmer overens 	
med de anbefalinger Vista Analyse ga til Lillehammer kommune i sin handelsanalyse, der 	vi pekte på 	
behovet for å etablere gode handelsparker med bredt utvalg. Slike samlokaliseringer vil kunne være 
svært gunstige også fra et logistikksynspunkt. Dersom disse varehusene endrer konsept fra å være la-
ger+ butikk til å være lager+butikk+netthandel	 vil frakten av varer være effektiv p	å grunn 	av arealmessig 	
samlokalisering. 	Lillehammer kan også være svært god lokalisering med tanke på leveranse av varer 	
handlet på nett fordi Lillehammer kan serve hele Gudbrandsdalen og Mjøsregionen. Samlokalisering vil 
være 	svært viktig fordi transportørene vil søke å frakte så mange varer som mulig til samme destinasjon. 	
Kan det tenkes at det blir behov for et 	pick	-up	-punkt ved Storhove som leverer varer til gjennomreisende 	
fra alle butikker i Lillehammer?	 	
Amazon som i har e	t forretningsprinsipp om å kunne levere varer til kunden innen 24 timer, har etablert 	
et begrenset antall lager i for eksempel Tyskland.	 	
 	 	 	3 www.hegnar.no

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	38	 	
 
Figur 	5-2 	Amazon	s lokaliteter	 i Tyskland	 	
 	
Kilde: google maps	 	
Nye kombin	asjoner på vei inn	 	
De siste 18 månedene har det vært en økende uro knyttet til netthandel. For de kommuner som har en 
sterk samling av big	-boxes som kanskje kan endres fra butikk+lager til butikk+lager+netthandel og se-	
nere til lager+netthandel vil ha et fo	rtrinn dersom de har denne typen handelskonsepter samlokalisert 	
i klynger. Fordelen for sentrum vil også være at det blir færre kunder til disse box	-miljøene når netthan-	
delen øker. Men man skal være klar over at den økende andelen pickup	-punkter vil genere	re trafikk til 	
disse punktene. Slik markedet ser ut akkurat nå er det kombinasjonen butikk+lager+netthandel+pick	-up 	
i ett og samme bygg som er mest aktuelt. Det er nettopp dette som er Alna	-modellen som Norgesgrup-	
pen betalte mye for.	 	
En annen trend er at b	utikker som tidligere har hatt butikk+lager i samme bygg, og som nå har en utvik-	
ling mot butikk+lager+netthandel(evt +pickup) er i ferd med å flytte inn i kjøpesentrene og/eller bysen-
trum. Amazon åpner butikker i sentrum der de selger et sine best	-sellere,	 IKEA har åpnet kjøkkenavdel-	
ling i Oslo i bolig	-og	-interiør	-klyngen på Skøyen.	 	
Vi står overfor en periode der vi kan forvente enda en transformasjon i varehandelen. Nye aktører skal 
inn. Kanskje skal Amazon inn med et lager i Mjøsregionen, kanskje kommer Z	alando med sitt lager. Sam-	
tidig kan det være at de åpner butikk i sentrum eller i kjøpesenteret for sine bestsellere og bruker big	-	
boxes til lager. 	 	
Basert på utviklingstrekkene blant produsentene innen vare	- og tjenestehandelen i løpet av de siste 	
årene, 	kan det tyde på at norske konsumenter legger vekt på store vareutvalg, rask handel/levering og 	
enkel adkomst til butikkene. Dersom disse trendene vedvarer, er det sannsynlig at nettbutikkene i fram-
tiden vil satse på å ytterligere redusere tiden mellom best	illing og levering av varen. For å få til dette vil 	
nettbutikkene være avhengig av lagerlokaler som både er i nærheten av kundene og som har tilgang på 
god logistikk og infrastruktur. I tettsteder og byer kan de samme utviklingstrekkene fortsette å drive

Nytte og kostnader ved omdisponeri	ng av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	39	 	
 
fram handelsklynger i utkanten av sentrumsstrøk som er tilrettelagt for enkel adkomst med bil. Ettersom 
netthandelen fremdeles utgjør en liten andel av detaljhandelen, er det et potensial for vekst i dette 
markedet i årene som kommer. Dette potensialet har 	fått flere og flere norske kjeder til å etablere et 	
tilbud over nett, og i framtiden framstår derfor kombinert bruk av lokaler til både lagervirksomhet og 
butikk som mer aktuelt.	 I skissene under har vi presentert 	et sett prinsippskisser over hvordan hande	len 	
er i endring og hvilke romlige og arealmessig implikasjoner dette kan få.	 	
I figurene under har vi presentert noen skisser som illustrerer hvordan handelen er i endring og at dette 
vil gi ytterligere implikasjoner på arealbruken fremover.	 	
I Figur 	5-3 viser vi en skisse med tradisjonell arealbruksfordeling. Lageret er lokalisert eksternt og varene 	
fraktes til butikkene fra lager med varebil. Kunden forflytter seg fra bolig til butikk med bil, syklende eller 
kollektivt og frakter 	varene hjem. 	Norgesgruppen med Asko er eksempler på dette. 	 	
I Figur 	5-4 viser vi en skisse som illustrerer mange av dagens big	-boxes. 	Her er butikk og lager i ett og 	
samme bygg. IKEA er eksempel på dette. 	 	
Som vi ser av figurene, 	vil alle disse konseptene generere mye transport og mye trafikk.	 	
Figur 	5-3 	Full service og eksternt lager	. 	
 	
Kilde Dyrvik arkitekter /Vista Analyse	 	
Figur 	5-4 	Full	 service og internt lager	 	
 	
Kilde Dyrvik arkitekter /Vista Analyse	 	
I Figur 	5-5 har vi skissert et konsept der kunden handler via nettet, varen distribueres av selger til et 	
pick	-up	-punkt 	– evt et postkontor 	- der kunden henter var	en og frakter hjem selv. I dette alternativet er 	
transportomfanget redusert betraktelig. Slike 	pick	-up	-punkter	 vil normalt være lokalisert nær bosted.	 	
I Figur 	5-6 har vi skissert en situasjon der kunden bestiller varen på nett og v	aren distribueres rett hjem 	
til forbruker. En slik situasjon vil kreve høy befolkningstetthet for å være lønnsom og miljø	smart.

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	40	 	
 
Figur 	5-5 	Netthandel med 	pick	-up	-punkter 	
 	
Kilde Dyrvik arkitekter /Vista Analyse	 	
Figur 	5-6 	Netthandel med full hjemtransport	 	
 	
Kilde Dyrvik arkitekter /Vista Analyse	 	
I Figur 	5-7 har vi illustrert hvordan arealbehovet kan endre seg med ny arealmessig organisering 	av varer 	
og nytt distribusjonssystem av varer mellom lager og forbruker. 	 	
Figur 	5-7 	Framtidig organisering av varer og transport	 	
 	
Kilde Dyrvik arkitekter /Vista Analyse	 	
Vi kan forvente at transport og logisti	kk blir de store utfordringene for tilbyderleddet i årene som kom-	
mer. Amazon har gått foran og har effektivisert distribusjonsleddet betraktelig. Vi kan forvente at det 
kritiske leddet vil være å finne den optimale lokalisering av lagerfunksjonen. Det vil 	være krav om raskt 	
hjemleveranse, slik at de optimalt lokaliserte punktene vil bli kritisk viktig for leverandørene.

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	41	 	
 
Ringsaker kommune har et sterkt fortrinn 	for slike lagerfunksjoner 	- med Rudshøgda og Nydal, men det 	
kan være at det vil være for langt un	na 	Gudbrandsdalen 	– eller at det e	r for nær Gardermoen som er blitt 	
et av landet viktigste transportmessige knutepunkt	, ikke på grunn av flytransport men på grunn av god 	
tilgjengelighet 	til hele Østlandsområdet	. For de virksomheter som velger å legge hoved	lager til Garder-	
moen, k	an Nydal og Rudshøgda være for nær.	 Det gir Lillehammer et fortrinn.

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	42	 	
 	
6	 	Intervjuundersøkelse	 	
Det er gjennomført samtaleintervjuer med representanter 	fra Lillehammer kommune, lokalt næringsliv, 	
markedsanalytikere og destinasjonsappa	ratet. Intervjuene er gjennomført som samtaleintervjuer dels 	
i møter og dels på telefon.	 Vi gjengir 	synspunkter	 fra samtalene under.	 	
6.1	 	Sterk konkurranse på pris 	 	
En av utfordringene 	for Lillehammer er 	god tilgang på areal	er i Ringsaker med lave arealpriser.	 Det opp-	
lyses om priser ned til NOK 250	 000 per daa 	I Ringsaker. I Lillehammer varierer prisene mellom 250	 000 	
til over 1 mill	. NOK per daa og variasjonene kan være store også innen samme område. 	 Prisvariasjonene 	
henger sammen med næringskategorier. Mens v	arehandelsaktører kan være villige til å betale godt for 	
en tomt som er godt eksponert mot E6 og med god tilgjengelighet, vil næringer som lager, logistikk og 
maskin ikke kunne konkurrere på samme prisnivå. Dette gjør at handelsaktørene er svært attraktive	 i 	
markedet	, samtidig som det presser ut andre aktører som har lavere betalingsevne. Med tilbydere av 	
rimelige tomter i Ringsaker utfordres Lillehammers næringsstruktur og arealbruk.	 	
En annen konsekvens av at enkelte handelsaktører har fått anledning til å	 etablere seg på gunstige tom-	
ter gjennom dispensasjoner og omregulering, er at private grunneiere sitter på gjerdet og venter for å 
se om det kan skje en omregulering som utløser høyere betalingsvillighet. Dette gir en treghet i marke-
det og redusert tilgan	g på areal. 	 	
6.2	 	Brukt versus ubrukte tomter 	– flat versus skrå tomt 	 	
De fleste ønsker seg en flat	, ubebygd tomt. Med mange gamle industribygg (Nortura, Mesna Bruk, Tine 	
m fl) er flere av næringseiendommene i Lillehammer lite attraktive eller	 også er ikke pris	nivået høyt nok 	
til at grunneier ser seg tjent med å rive byggene. Slike bygg blir derfor omdisponert og leid ut til et formål 
der byggene er akseptable, men leieprisene lave. Dette skaper næringsområder med lav attraktivitet. 
Både 	deler av 	Strandtorget o	g Industrigata har en slik karakter. Dette skaper treghet i etterspørselen og 	
lave priser. Lav attraktivitet i gamle industriområder gjør også at området er dårlig egnet for kombina-
sjonen bolig/næring. 	 	
En mulig tilgang på nytt areal på Hovemoen 	bidrar 	ogs	å til 	treghet i etterspørselen. Dette er arealer som 	
er svært gunstige med hensyn til arrondering. Større aktører sitter avventende for å se om disse area-
lene åpnes for næringsutvikling og mange håper nok også på en mulig utvikling for handel ved Stor-
hove/	Hovemoen.	 	
6.3	 	Trafikale utfordringer	 og mangelfull infrastruktur	 	
Lillehammer by har enkelte trafikale utfordringer. Dels er tilgjengeligheten ut og inn av Strandtorget 
utfordrende og kapasiteten i enkelte veikryss i sentrum beskrives av Vegvesenet som begrense	t. Strand-	
torget som søkte om å erstatte et trelastfirma med en sportsforretning, fikk avslag pga en innsigelse fra 
Vegvesenet som mente at en utvidelse av handelstilbudet på Strandtorget kunne trekke flere kunder 
fra Lillehammer by og dermed økt kø problem	atikk i krysset ved Banken. I tillegg nevnes kø ut på E6 på 	
store utfartsdager pga lav parkeringskapasitet/logistikk på Strandtorget.

Nytte og kostnader ved omdisponeri	ng av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	43	 	
 
Av andre trafikale utfordringer nevnes manglende infrastruktur i Industrigata 	– som er blindvei 	– som 	
reduserer interesse	n for etableringer i Industrigata nord (nord for opptrekksarmen). 	Den politiske dis-	
kusjonen knyttet til veiforbindelse fra Industrigata til Storhove har igjen bidratt til at grunneiere sitter 
på vent. Bedre tilgjengelighet vil øke attraktiviteten og dermed	 prisen på arealene. Det skaper også 	
treghet i tilbudet.	 	
6.4	 	Sterke konkurrenter i markedet	 	
Når arealprisene er lave, tomtene er godt egnet for nybygg og tilgjengelighet og eksponering er god i 
Ringsaker 	– både på Nydal og Rudshøgda 	– fremstår Ringsaker som en	 sterk konkurrent.	 Med bedre 	
veiforbindelse	r reduseres reisetiden	 mellom Mjøsbyene reduseres og dermed øker sannsynligheten for 	
at de som i dag er lokalisert i alle tre byene, etter hvert vil effektivisere driften og Ringsaker blir da et 
aktuelt lokaliseri	ngsvalg. 	Dette er en utvikling som kan forventes fram mot 2030.	 	
En annen konkurrent er Gardermoen som gjennom siste tiår er utviklet som landets mest attraktive 
kommunikasjonspunkt med god veiforbindelse til store deler av Østlandet. For store aktører med 	stort 	
arealbehov og kan dette være et alternativt lokaliseringspunkt. Pris vil ikke bare avhenge av tomtepris, 
men	 også av tilgjengelighet og nabolag.	 	
6.5	 	Stor usikkerhet i varehandelen	 	
Tydelig overgang til netthandel og store kjeder som tilbyr varer til lav 	pris, har skapt stor usikkerhet i 	
varehandelen. Flere aktører legger ned butikker, effektiviserer driften og tilrettelegger lager for nett-
handel. Logistikken for netthandel er noe annerledes enn for butikkdrift. Netthandelen gir store volum 
i retur, som er	 ett av flere problem. 	De som betaler høyere pris legger følgende faktorer til grunn:	 	
 	Samlokalisering med komplementær virksomhet	 	
 	God profilering fra E6	 	
 	Historisk tilknytning 	 	
 	Stedlig profil	 	
 	God tilgang til kunder	 	
Varehandelsaktørene er usikre på hvordan h	andelstilbudet utvikler seg. Flere av aktørene som ikke ble 	
definert som «plasskrevende» i kjøpesenterstoppen, har etablert seg inne i kjøpesentrene og erfart 
gode omsetningstall. Eksempler er Rusta og Claes Olsson. Dette bidrar til endret innhold i kjøpes	entrene 	
og det er tegn som tyder på at samlokalisering er viktig og at betalingsvilligheten er høyere for å komme 
inn i et større handelssenter enn å ligge eksternt i en big	-box. Interessen for etablering ved Strandtorget 	
er et eksempel på dette.	 	
Økt hande	l over nett har endret struktur på logistikk og transport og stiller i økende grad krav til optimal 	
lokalisering av virksomhet. I en slik konkurranse sitter flere aktører på gjerdet i påvente av hva som skjer 
fremover. I påvente av hvordan markedet agerere	r vil betalingsviljen være lav en periode til markedet 	
har tilpasset seg og stabilisert seg.	 	
6.6	 	Størst etterspørsel etter mellomstore tomter	 	
Resultatene fra gjennomførte intervjuer gir ikke grunnlag for å trekke tydelige 	konklusjoner	 om utvikling 	
i etterspø	rsel etter næringseiendommer. 	Etterspørselen etter tomter på mellom 4 og 10 daa er 	ifølge

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	44	 	
 
informantene i denne undersøkelsen 	størst. Det synes å være mangel på «den perfekte størrelse» som 	
hemmer utviklingen av de tomtene som er tilgjengelige. I tillegg t	il at tilgangen på mindre tomter opp-	
lyses å være stor, stilles det også andre krav til tomtetilgangen. Tilgjengelighet, pris, arrondering og 
tematiske klynger står sentralt ved valg av etableringsområde. 	 	
Det opplyses også å være etterspørsel etter større 	tomter, men det er stor variasjon mellom de som 	
tilbyr tomter og de som etterspør tomter blant informantene. Blant tilbyderne er svaret at etterspør-
selen er relativt lav og at prisene er lavere enn ønsket, mens de som ser etter eiendom forteller at det 
er vanskelig å finne en egnet lokalisering.	 	
6.7	 	Kommunen ikke tilstrekkelig næringsvillig	 	
Etterspørselen etter tomter forhindres	, ifølge noen av informantene	 også 	av det som oppgis å være treg 	
saksbehandling i kommunen, krav om høy arealutnyttelse, krav om kom	binasjon av bolig og næring og 	
manglende 	tilrettelegging av 	infrastruktur.	 	
Lillehammer kommune oppgis å være mindre næringsvennlig enn for eksempel Ringsaker der både po-
litikere og administrasjon er mer 	offensive mot	 den mulige kunden/etablereren. 	 	
Det er 	med andre ord ikke alene tomtemangelen som preger markedet.	 Flere av informantene etterly-	
ser en proaktiv kommune som selv stiller eget areal til disposisjon for næringsetableringer, som er ty-
delig i målene for de enkelte næringsområdene og som gjerne også 	kjøper opp eiendom. Et eksempel 	
som ble nevnt av flere var hvorfor ikke kommunen kjøpte opp arealene som fylkeskommunen stilte til 
disposisjon ved Storhove. Kommunen har større mulighet til å styre utviklingen og tilrettelegge for at-
traktive næringsklynger	 når den selv står som eier eller deleier. 	 	
Samtidig er det flere av informantene som opplyser å ha hatt gjennomgående god dialog mot admini-
strasjonen i kommunen. Men også disse peker på utydelige politiske føringer knyttet til næringsaktivitet 
der utvikli	ngen er ad hoc preget og mangler en rød tråd/tydelig strategi.	 	
6.8	 	Manglende fokus på strategiske klynger	 	
Dagens arealbruk er dels preget av tematiske klynger og dels preget av stor tematisk spredning. Mens 
Swix etablerte seg på Storhove med et bygg som dels p	rofilerer merkevaren, men som primært er pro-	
duksjon, lager og 	logistikk	-knutepunkt	, etableres det nå et kranselskap 	og	 en byggevareforretning 	på 	
eiendommen. 	Ingen av disse bedriftene følger den opprinnelige reguleringsbestemmelsen. Fravik av 	
opprinnelig str	ategi for området ender opp med en blanding av handel, produksjon og logistikk. Det gir 	
ifølge	 noen av informantene uforutsigbare rammevilkår, som preges av at det er politisk mulig å oppnå 	
dispensasjon fra reguleringsplan, noe som gir økt pris og dermed 	forventninger fra andre grunneiere 	
om å kunne oppnå det samme. 	 	
En av informantene stilte spørsmålet om ikke kommunen 	- eller fylkeskommunen som opprinnelig eide 	
tomten 	- burde ha arbeidet mer for en utvikling av området mot mer tematisk klynge som kunne 	styrket 	
områdets næringsmessige profil, ikke minst med tanke på at dette området blir sentralt når ny E6 kom-
mer med kryss i dette området. 	 	
Flere av de øvrige informantene mener også at kommunen er for lite proaktiv for å få på plass attraktive 
og funksjon	elle næringsområder.

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	45	 	
 	
6.9	 	Industrigata 	– et framtidig næringsområde?	 	
Landbruk, logistikk, handel, kontor og/eller bolig	 i Industrigata	? 	
De fleste av informantene har hatt innspill knyttet til Industrigata. Det pekes på flere muligheter og 
utfordringer:	 	
- 	Industr	igata har i dag en tydelig motorprofil 	- i tillegg til logistikk. Forøvrig er områdets profil 	
preget av tidligere industri med utrangert bygningsmasse. Alle tomtene er i bruk, men området 
preges av god plass.	 	
o 	Motor har dels utdatert og dels moderne bygning	smasse 	– langs hele gata	 	
o 	Handel er lokalisert primært øst for fv 213.	 	
- 	De nordlige deler av gata har dårlig tilgjengelighet 	– informantene etterspør en tilknytning nord-	
over mot den nye krysset ved Storhove ved ny E6	. 	
- 	Dårlige tomter med lite funksjonell bygn	ingsmasse som det per i dag ikke er lønnsomt å trans-	
formere	 	
- 	Relativt lav attraktivitet per i dag, og derfor også lave arealpriser	 	
- 	Delvis skrånende terreng som gjør det mer kostbart å sette opp nye bygg 	– særlig big	-boxes for 	
handel. Bilforretningene har de	rimot utviklet attraktive bygg 	– dog med noe grøntstruktur.	 	
- 	Gata blir mindre attraktiv desto lenger nord man kommer	 	
Informantene forteller om tunge reguleringsprosesser og urimelige krav fra kommunens side	. Det opp-	
lyses å være særlig utfordrende i 	at det k	reves boligandel i områder 	med tung næringsaktivitet knyttet 	
til transport og logistikk.	 	
Bil, verksted og motor	 	
Det er en stor motorklynge i Lillehammer. Den strekker seg langs hele Industrigata. På begge sider av 
E6 og beslaglegger store areal som ikke e	r bundet sammen i e	tt veisystem.	 	
Dekkmann og Biltema er eksempler på etableringer på store tomt med	 store	 bygg	 og betydelige areal-	
reserver rundt. Begge ligger innenfor det som kan beskrives som en motor	-klynge, men dersom det 	
skulle være mangel på areal i 	Lillehammer er dette eksempler på 	dårlig arealutnyttelse	. Hadde 	det vært 	
dårlig plass	, andre administrative føringer	 eller høyere priser, 	så hadde 	aktørene	 bygget tettere med 	
felles parkeringsplasser. 	Innerst 	i Industrigata 	er det	 et område for buss	- og ma	skinoppstilling. Nok et 	
eksempel på area	lbruk som ikke hører hjemme i en by med arealknapphet	 	
Store handelsaktører	 	
Informantene forteller at hva angår handelsetableringer så vil de fleste 	regionale aktører	 være lokalisert 	
i både Hamar/Ringsaker, Gjøvik og 	Lillehammer. Etableringer av big	-boxes i Industrigata stoppes både 	
av uklar definisjon av detaljvarer (småvarer) og arealkrevende varer (storvarer) og utfordringer med å 
definere hva som er hva ettersom bransjeglidningen har gått mot bredt vareutvalg der h	ver tilbyder 	
selger både storvarer og småvarer. Industrigata i forlengelsen av Rosenlund er definert for arealkre-
vende varer, men interessen for etablering har vært noe laber.

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	46	 	
 	
6.10	 	Lillehammers komparative fortrinn er bolyst og bokvalitet	 	
Flere 	av informantene	 forteller 	at Lillehammers fortrinn er at 	kommunen er et attraktivt sted å bo. Hit 	
flytter 	folk som er glad i natur, 	som 	«like	r kort vei	 til Besseggen	», «skiløyper utenfor døra» og 	som 	i 	
tillegg har relativt kort vei 	til Oslo sentrum. Næringss	jefen arrange	r jevnlige treff med ungdom som har 	
flyttet fra Lillehammer. Hensikten er å legge til rette for 	at tidligere L	illehamringer	 flytter	 hjem igjen. 	
Han opplever at disse gjerne	 kan ha et langt perspektiv, men de er interesserte i hva som skjer. Når det 	
er 	led	ige	 komptansearbeidsplasser så 	har det erfaringsvis vist seg å ta noe	 tid 	å få gode søkere. 	 	
6.11	 	Fra offentlige kompetansearbeidsplasser ti	l it og konsulent	virksom-	
het	 	
Tidligere 	var det 	mye kompetanse innenfor offentlig sektor, nå er det tydelig dreining mot it	, cyber og 	
logistikk. Markedet der ute vet ikke hva som er i ferd med å skje	, og det er en oppgave for kommunen 	
å bidra med informasjon	. 	
Gjennom det siste tiåret er stadig flere av de store konsulentselskapene etablert på Lillehammer. Dette 
gjelder både i	nnen revisjon, ingeniør og plan	- og samfunnsfaglig kompetanse.	 	
Lillehammer preges på et vis av en «i	solasjonseffekt	». Det er relativt kort til Hamar og Oslo, men for de 	
fleste er det i overkant 	langt å pendle. Arbeidsmarkedet er 	derfor 	begrenset. 	På den an	nen side opplever 	
informantene at det er stabil arbeidskraft på Lillehammer, med 	mindre sykdom, lavt sykefravær.

Nytte og kostnader ved omdisponeri	ng av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	47	 	
 	
7	 	Lav arealutnyttelse	 	
I dette kapitlet ser vi mer spesifikt på arealbruk i delområdene.	 	
7.1	 	Arealutnyttelse næringseiendommer 	 	
I dette kapitlet	 har vi foretatt beregninger 	på arealutnyttelse for 	næringseiendommer	 på 	Lillehammer 	
og sammenliknet disse med 	et utvalg	 handelsområder som det er naturlig å sammenlikne med. 	Disse 	
er;	 
- 	Strandtorget	 	
- 	Industrigata i Lillehammer	 	
- 	Langs E6 i Lillehammer	 	
- 	Industri	gata i Lillehammer, andre siden	 	
Sammenliknet med:	 	
- 	Varnaveien i Moss/Rygge	 	
- 	Grindalsmoen i Elverum	 	
- 	Langnes	 i Tromsø	 – big	-box	-parken	 	
- 	Alnasenteret i Oslo	 	
Vi har innhentet informasjon via flere kilder. Ettersom kildegrunnlaget varierer, vil det også være stor 
usikkerhet knyttet til resultatene. Resultatene bør derfor kun være veiledende. 	 	
Glokart.no	. Lillehammer har en kartløsning på nett med data om tomter og bygg. Det 	eksisterer også en 	
arealmålings	funksjon	 til denne kartløsningen	. Denne	 funksjonen	 er svært g	od til å beregne tomte	- og 	
bygningsoverflaten i Lillehammer.	 	
Google.no/maps	. Google maps 	har gode luftfoto og gatebilder som gir en 	relevant	 oversikt over områ-	
dene.	 Ulempen med bildene er at 	de ofte ikke er oppdaterte.	 	
Seeiendom.no	. Seeiendom.no er en kar	tløsning på nett som har informasj	on om alle eiendommer i 	
Norge, i	nkludert størrelsen på tomten. 	 	
Kommunekart.	com	 Kommunekart.com har informasjon om både størrelse på tomt 	og	 bygninger der-	
som kommunene har gitt tilgang til kartlag. Moss har kartlag med i	nformasjon om tomt og bygg, mens 	
Lillehammer, Elverum, Tromsø og Oslo har ikke det.	 	
Gulesider.no	 Gulesider.no har 	oppdaterte	 kart med oversikt over en del av butikkene. Men det er ikke 	
mulig å få informasjon om arealer i kartet. 	 	
Selvlaget kart i GIS	. Vi h	ar brukt programmet QGIS i kombinasjon med OpenStreetMap til å gjøre egne 	
målinger av tomt og bygningsoverflate for områdene av interesse.	 	
I Tabell 	7-1 har vi stipulert fotavtrykket på bygningene på Strandtorget og sammenliknet me	d handels-	
parker i Moss/Rygge, Elverum, 	Tro	msø og Alna/Oslo. 	Strandtorget har i	følge våre beregninger en utnyt-	
telsesgrad på 51 prosent mot Langnes og Alna som har rundt 40 prosent. Utnyttelsesgraden på Grin-
dalsmoen i Elverum er betydelig lavere, men område	t er under utvikling og det kan forventes økt utnyt-

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	48	 	
 
telse i årene som kommer. Varnaveien Moss/Rygge har en betydelig høyere arealutnyttelse enn de øv-
rige	 (Se	 Figur 	7-8). Til sammenlikning viser bildene i 	Figur 	7-4 foran at arealutnyttelsen i Lillehammer er 	
svært dårlig sammenliknet med for eksempel Varnaveien.	 	
7.1.1	 	Regneeksempel	 	
I tabellene under har vi sti	pulert et arealregnskap der vi har sett på bygningsmassens fotavtrykk og re-	
latert denne til oppgitt arealst	ørrelse og sammenliknet dette med handelsparker i andre byer. 	Tabell 	
7-1. Videre har vi i et regneksempel sett på utnyttelsesgraden når vi har justert etter et anslag for etasjer. 	 	
Vi ser av tallene at det er til dels svært store 	variasjoner i arealutnyttelse på de ulike områdene, men 	
også innenfor hvert område.	 	
Tabell 	7-1 	Stipulert areal	bruk	 med arealutnyttelse etter fotavtrykk.	 Strandtorget sammenliknet 	
med 	et utvalg 	andre 	områder	. 	
 	Strandtorget, 
Lillehammer	 	
Varnaveien, 
Moss/Rygge	 	
Grindalsmoen, 
Elverum	 	
Langnes 	– 	
storhandels-
park, Tromsø	 	
Alnasenteret, 
Oslo	 	
Byggoverflate	-	
fotavtrykk	 	
47 	756 m	2 	36 	955 m	2 	62 	079 m	2 	23 	322 m	2 	40 	033 m	2 	
Tomt	 	93 	556 m	2 	59 	788 m	2 	444 	688 m	2 	58 	531 m	2 	91 	035 m	2 	
Utnyttelsesgrad	 	51 %	 	62 %	 	14 %	 	40 %	 	44 %	 	
Kilde: glokart.no, OpenStreetMap og Vista Analyse	 	
 
Tabell 	7-2 	Stipulert arealbruk Strandtorget sammenliknet med 	et utvalg 	andre 	områder.	 	
 	Strandtorget, 
Lillehammer	 	
Varnaveien, 
Moss/Rygge	 	
Grindalsmoen, 
Elverum	 	
Langnes stor-
handelspark	, 	
Tromsø	 	
Alnasenteret, 
Oslo	 	
Byggoverflate	 	47 	756 m	2 	36 	955 m	2 	62 	079 m	2 	23 	322 m	2 	40 	033 m	2 	
Etasjer	 	1,25	 	1,25	 	1 	2,25	 	3 	
Bygg	 	59 635	 m2 	46 	193 m	2 	62 	079 m	2 	52 	475 m	2 	120 	097 m	2 	
Tomt	 	93 	556 m	2 	59 	788 m	2 	444 	688 m	2 	58 	531 m	2 	91 	035 m	2 	
Utnyttelsesgrad	 	64	 % 	77 %	 	14 % 	90 %	 	132 %	 	
Kilde: glokart.no, OpenStreetMap og Vista Analyse

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	49	 	
 
 
Tabell 	7-3 	Stipulert arealbruk andre områder I Lillehammer	 	
 	Indus	trigata i Lilleham-	
mer	 	
Langs E6 i Lillehammer	 	Industrigata i Lillehammer, 
vestsiden	 	
Byggoverflate	 	5 553 m	2 	6 903 m	2 	15 	245 m	2 	
Etasjer	 	2 	2 	2 	
Bygg	 	11 	106 m	2 	13 	806 m	2 	30 	491 m	2 	
Tomt	 	12 	057 m	2 	24 	977 m	2 	180 	233 m	2 	
Utnyttelsesgrad	 	92 %	 	55 %	 	17 %	 	
Kilde: gl	okart.no, OpenStreetMap og Vista Analyse	 	
7.1.2	 	Arealbruk 	på Lillehammer, eksempler	 	
Samlokalisering av likeartet handelsvirksomhet er gunstig. Handelsaktører vil gjerne være samlokalisert 
med enten konkurrenter eller med virksomheter som komplementerer eget tilbu	d. 	 	
Sammenlikner vi Strandtorget med andre områder med utgangspunkt i kartpresentasjoner synliggjøres 
grad av arealeffektivitet ytterligere. I det følgende viser vi arealbruk etter kart.	 	
Strandtorget i Lillehammer	 – lav arealutnyttelse	 	
Strandtorget består 	av et kjøpesenter over to etasjer, samt flere mindre 	forretnings	bygg over en etasje	 	
(Plantasjen, El	-kjøp, Rema, Outlet, Europris m fl	). Figuren under viser byggenes fotavtrykk	. En av utford-	
ringene 	på S	trandtorget er trafikkomfanget med køer ut på E6 på sto	re handels	- og utfartsdager. 	 	
Figur 	7-1 	Tomt og næringsbygg på Strandtorget i Lillehammer	 	
 	 	
Kilde:	 glokart.no, OpenStreetMap og Vista Analyse	 	
Området langs Industrigata er utviklet etter 	stykkevis	-og	-delt	-prinsippet der utviklingen skjer på en og 	
en tomt uten at det foreligger planer for en helhetlig utvikling i området. 	Oversikt over arealutnyttelse 	
i øvre del av gata vises i 	Figur 	7-4.

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	50	 	
 
Figur 	7-2 	Tomt og næringsbygg ved Industrigata i Lillehammer	 	
 	 	
Kilde: glokart.no, OpenStreetMap og Vista Analyse	 	
I nedre deler av Industrigata (	Figur 	7-3) e	r det potensial for betydelig transformasjon. Området består 	
av utda	terte industribygg og 	har 	dårlig tilgjengelighet. Dette er blant annet eksemplifisert ved at Felles-	
kjøpet ser etter ny tomt med bedre lokalisering. 	 	
Figur 	7-3 	Tomt og næringsbygg ved Industrigata i Lillehammer	 	
 	
Kilde: OpenStreetMap og Vista Analyse	 	
Lite	 arealeffektivt og lav attraktivitet gir potensielt lave arealpriser	 	
Industrigata har et potensial for utvikling, men 	framstår	 i liten grad som et effektivt og attraktivt næ-	
ringsområde i dag. Området har i stor 	grad preg av å huse lager, logistikk, motor og produksjon. Bildene 	
under er illustrasjoner på hvordan arealene brukes. Området består også av tidligere industrilokaler som 
ennå ikke er revet/transformert. Det gir lav effektivitet. Videre er det dels park/	gras/grøntområder 	
rundt de fleste byggene og det synes å være god plass. Området begrenset attraktivitet for an	dre typer	 	
næring	svirksomhet	 og en utvidelse av området gjennom tilrettelegging av eksisterende jordbruksareal 	
kan forvente å gi lave arealpriser.

Nytte og kostnader ved omdisponeri	ng av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	51	 	
 
Figur 	7-4 	Billedcollage fra Industrigata 	– nord for fv 213

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	52

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	53	 	
 	
 	
Kilde Vista Analyse	 	
Langs E6 	– Storhove og Hovemoen	 	
Både Swix	-området og området der Gausdal Landhandel holder til har relativt	 god arealutnyttelse. 	
SWIX	-området kunne hatt en annen næringsprofil, men slik det utvikles blir arealutnyttelsen god. Gaus-	
dal	-tomten er en samlokalisering av komplementære tilbydere med felles parkering og må ansees å 	
være god. 	 	
Figur 	7-5 	Tomt og næringsbygg langs E6 i Lillehammer	 
 	
Kilde: glokart.no, OpenStreetMap og Vista Analyse

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	54	 	
 
 Figur 	7-6 	Arealbruk etter tomtestørrelse etter karttjenest	en Qgis.	 	
 	
Kilde 	Kart	verket og OpenStreetMap	 	
Kartene over viser næringsarealer og 	-bygninger basert på data fra Kartverket og 	OpenStreetMap	. Det 	
er usikkerhet knyttet til registrering og klassifisering av bygninger og arealer i begge registrene, men de 
overlapper i stor grad o	g gir et relativt godt bilde på næringsarealer og 	-bygninger i Lillehammer. 	 	
Alle kartene vi har presentert illustrerer lav arealbruk og dårlig utnyttelse av det som tidligere var land-
bruksareal.	 	
7.1.3	 	Arealbruk, handelsparker i andre byer	 	
Varnaveien	 i Moss/Rygg	e 	
Varnaveien i Moss/Rygge har en svært høy arealutnyttelse for plasskrevende handel. 	 	
Figur 	7-7 	Tomt og næringsbygg på Varnaveien i Moss/Rygge	 	
 	 	
Kilde: kommunekart.com og seeiendom.no

Nytte og kostnader ved omdisponeri	ng av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	55	 	
 
Figur 	7-8 	Big	-box	-strukturen langs Varnaveien, Moss/Rygge	 	
 
 	
Foto Vista Analyse	 	
Grindalsmoen i Elverum	 	
Grindalsmoen er under utvikling og det pågår en fortetting i området, men per i dag er arealutnyttelsen 
lav.	 	
Figur 	7-9 	Tomt og næringsbygg på Grindalsmoen i Elverum	 	
 	 	 	
Kilde: seeiendom.no, OpenStreetMap og Vista Analyse

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	56	 	
 
Figur 	7-10	 	Eksempel på bygningsmasse Grindalsmoen/Nordmoen utenfor E	lverum	. 	
 	
 	
Kilde Vista Analyse	 	
Langnes	 i Tromsø	 	
Arealutnyttelsen for storvarehandel i Tromsø synes å være relativt god.	 	
Figur 	7-11	 	Tomt og næringsbygg på 	Langnes	 	
 	 	
Kilde: seeiendom.no, OpenStreetMap og Vist	a Analyse

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	57	 	
 
Alnasenteret i Oslo	 	
Alnasenteret er et eksempel på effektiv arealutnyttelse der mange storhandelsbutikker er samlokalisert 
i ett senter med felles parkeringshus.	 	
Figur 	7-12	 	Tomt og næringsbygg på Aln	asenteret i Oslo	 	
 	 	
Kilde: seeiendom.no, OpenStreetMap og Vista Analyse

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	58	 	
 	
8	 	Nytte og kostnader ved omdispo-
nering av jordbruksarealer	 	
8.1	 	Innledning	 	
Rådmannen vurderer å legge fram forslag til arealdel av kommuneplanen som innebærer at dyrka mark 
omdisponeres ti	l næring og handel, og ønsker utredet samfunnsøkonomisk konsekvenser (nytte og kost-	
nader) av et slikt tiltak.	 	
Det er flere utfordringer knyttet til å gjennomføre en fullstendig samfunnsøkonomisk analyse knyttet til 
omdisponering av dyrka mark til næring og	 handel. Utfordringene er særlig knyttet til kvantifisering og 	
verdsetting av virkninger 	– som igjen er avgjørende for de påfølgende trinn av analysen. Vurderingene 	
av samfunnsøkonomisk lønnsomhet vil derfor måtte baseres på kvantifiseringer og verdsettin	ger som 	
samlet og hver for seg er beheftet med betydelig usikkerhet.	 	
Samfunnsøkonomiske analyser gjennomføres med et Referansealternativ og et 	– eller flere 	– Tiltaksal-	
ternativ. 	Vi legger til grunn at 	Referansealternativet baseres på 	at 	dyrka mark	 ikke om	disponeres til 	
næringsformål, mens T	iltaksalternativet inneholde	r omdisponering av dyrka mark 	i område 90 (A, B og 	
C) som er foreslått tatt inn 	i kommuneplanen. 	 	
Figur 	8.1 	Område 90 A, B og C	. Jordbruksareale	r som foreslås omdisponert til næringsformål

Nytte og kostnader ved omdisponeri	ng av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	59	 	
 
Arealene som foreslås omdisponert utgjøre til sammen 385 	daa	 fordelt med 	144 	daa	 på Skikstadjordet 	
(90A), 	157 	daa	 sør for opptreksarm fv. 312 (90B) og 	84 	daa	 nord for opptrekksarm fv. 312 (90C). 	 	
I samfunnsøk	onomiske analyser er det vanlig å inndele de direkte nytte	- og kostnadsvirkningene av til-	
takene for de som berøres på ulike sektorer:	 	
 	Konsumenter (enkeltindivider)	 	
 	Næringsliv	 	
 	Offentlig sektor	 	
 	Tredje part	 	
Arealmarkedet er gjennom plan	- og bygningsloven innd	elt i en rekke delmarkeder. Verdien av arealene 	
påvirkes direkte av hva slags bruk det legges opp til i kommuneplaner og reguleringsplaner. Generelt 
er verdien høyere for arealer som tas i bruk til utbyggingsformål sammenliknet med arealer med land-
bruks	- eller naturformål. Det kan da ligge en gevinst for grunneier dersom landbruksarealer omdispo-	
neres til f.eks	. næringsformål.	 	
Samtidig må det legges til grunn at det ligger sterke samfunnsinteresser til grunn for reguleringen av 
arealmarkedet, dvs. at bru	ken 	– og eventuell omdisponering 	- av arealer har konsekvenser som ikke 	
reflekteres i markedsverdien av arealene. 	 	
I dette kapitlet forsøker vi å systematisere slike virkninger. 	Blant virkningene som kan identifiseres er:	 	
1. Mulig økonomisk gevinst for grun	neier av arealer som omdisponeres og mulig gevinst eller tap 	
for eiere av andre arealer	 	
2. Endringer i kostnader (og inntekter) for kommunen knyttet til etablering og drift av infrastruktur	 	
3. Nytte og kostnader for befolkningen for øvrig (særlig knyttet til tra	nsport)	 	
4. Virkninger for samfunnet for øvrig	 	
a. 	Verdi av tapt dyrkingsareal	 	
b. Eksterne kostnader knyttet til endringer i transportsystemet	 	
Samfunnsinteressene kommer også til uttrykk ved at det er fastsatt statlige 	planretningslinjer for sam-	
ordnet bolig	-, areal	- og transportplanlegging. Viktige punkter fra retningslinjene refereres i avsnitt 	8.2	 	
En samfunnsøkonomisk analyse omfatter samlede virkninger for hele Norge, mens virkninger på kom-
munenivå betraktes som fordelingsvirkninger. 	 I dette arbeidet legger vi til grunn at virkninger for Lille-	
hammer kommune står sentralt. Beskrivelsen av fordelingsvirkninger vil derfor være en sentral del av 
analysen.	 	
8.2	 	Statlige planretningslinjer	 	
Gjeldende statlige planretningslinjer for samordnet bol	ig-, areal	- og transportplanlegging ble fastsatt 	
ved kongelig resolusjon av 26.9.2014. I retningslinjene pekes det på at tidlig medvirkning fra alle parter 
kan bidra til å løse konflikter og at effektiv arealutnyttelse og samordning av areal	- og transportp	olitik-	
ken kan bidra til å løse konflikter og at effektiv arealutnyttelse og samordning av areal	- og transportpo-	
litikken kan spare klimautslipp, natur	- og arealressurser, herunder dyrka jord.

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	60	 	
 
Punkter i retningslinjene som framheves som særlig viktig for jor	dvernet	4: 	
 	Rammene for utbyggingsmønsteret bør fastsettes i regionale planer 	– som trekker langsiktige 	
grenser mellom by og tettstedsområder og store, sammenhengende landbruksområder.	 	
 	 Det skal legges særlig vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transf	ormasjon i by	- og tettsteds-	
områder og rundt kollektivknutepunkt. I områder med stort utbyggingspress bør det legges til 
rette for arealutnyttelse ut over det som er typisk.	 	
 	Potensialet for fortetting og transformasjon bør utnyttes før nye utbyggingsområder	 tas i bruk. 	
Nye utbyggingsområder bør styres mot sentrumsnære områder.	 	
 	Det er nødvendig å ta vare på god matjord, men jordvernet må balanseres mot storsamfunnets 
behov.	 	
 	Planleggingen av utbyggingsmønsteret og transportsystemet skal omfatte alternativvurde	ringer 	
som beskriver konsekvenser for miljø og samfunn.	 	
 	Ved forslag om omdisponering av verdifull dyrket eller dyrkbar jord, bør potensialet for fortetting 
og transformasjon være kartlagt.	 	
8.3	 	Hva er verdien av 	jordbruksarealene?	 	
Omsetning av landbrukseiendom	mer er i dag konsesjonsbelagt 	– og det er knyttet	 betingelser (bo	- og 	
driveplikt	) til erverv av slike eiendommer. Verdien av fulldyrket jord beregnes med utgangspunkt i årlig 	
avkastning, hvor grunnlaget for taksten er 25 * årlig avkastning. Eksempler på 	verditakster inneholder 	
beregnet årlig avkastning på 200 	– 700 kroner per år som gir en verditakst på 5.000 	– 17.500,	- kroner 	
per 	daa	 jordbruksareal.	 	
Lillehammer kommune 	(Lillehammer kommune, 2018)	 har gjort en faglig vurdering	 av flytting av mat-	
jord fra og mulige erstatningsarealer for arealene mellom Gudbrandsdalsveien og jernbanen fra Lille-
hammer meieri til Storhove. I notatet refereres det til kostnadsanslag opp mot 500.000,	- kroner per 	
daa	 knyttet til flytting og reetabler	ing av jordbruksareal. Dette tilsvarer 30	-100 ganger av verditakst for 	
tilsvarende jordbruksarealer.	 	
Ved alternativ anvendelse av arealene til næringsformål, vil verdien variere avhengig av beliggenhet 
(tilgjengelighet) og hvilken utnyttelsesgrad det legg	es opp til. På bakgrunn av gjennomførte interv	juer 	
med flere aktører anslår vi at betalingsvilligheten for nye arealer til ca. 250.000,	- kroner per 	daa	. For 	
arealer med mulighet for høy utnyttelse og god beliggenhet vil verdien være betydelig høyere. Vi	ktige 	
stikkord for god beliggenhet er:	 	
 	Tilgjengelighet (nærhet til sentrum og/eller knutepunkter i transportsystemet)	 	
 	Nærhet til andre aktører med komplementære og konkurrerende virksomhet (gjelder særlig 
handel, men i noen grad også kontorarbeidsplasser)	 	
Dette er vilkår som i liten grad er oppfylt for jordbruksarealen	e som søkes omdisponert.	 	
 
 	 	 	
4 	Hentet fra Prop. 127 S Jordbruksoppgjøret 2015 	– endringer i statsb	udsjettet 2015 m.m. Vedlegg 4: Nasjonal jordvern-	
strategi

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	61	 	
 
Figur 	8.2 	Privatøkonomisk verdsettin	g av arealer sammenliknet med kostnader ved reetablering 	
av jordbruksarealer	 	
 	
Figur 	8.2 illustrerer de store verdiforskjellene mellom jordbruks	- og næringsarealer 	– og at kostnadene 	
ved reetablering av jordbruksareal er vesentlig høyere enn verdien som næringsareal. Dersom det for-
utsettes etablering av nytt j	ordbruksareal tilsvarende det som omdisponeres, vil det ikke være lønnsomt 	
for grunneier med omdisponering av arealene. Uten slike bindinger framstår en omdisponering fra 
jordbruk til næringsareal som svært lønnsomt for grunneier: Gitt at 250.000,	- krone	r per 	daa	 er en opp-	
nåelig pris er verdien av jordbruksarealene som foreslås omdisponert ca. 100 mill. kroner, som jord-
bruksareal er verdien ikke høyere enn 4 	– 6 mill. kroner.	 	
8.4	 	Hvordan påvirkes arealmarkedet ved omdisponerin	g av jordbruks-	
areal på Lillehamme	r?	 	
Alternativer til å utnytte jordbruksarealer vil være at eksisterende arealer for utbyggingsformål i Lille-
hammer utnyttes mer intensivt 	– eller at nye etableringer i større grad skjer i andre kommuner. Som 	
utgangspunkt for å vurdere forskjeller i utvikl	ing av arealmarkedet på Lillehammer, sammenlikner vi 	
derfor arealbruken i kommunen med andre bykommuner på Østlandet og med nabokommunene.	 	
Statens kartverk utarbeider arealstatistikk på grunnkretsnivå for alle kommuner i Norge. Lillehammer 
kommune har et 	totalt areal på 478 kvadratkilometer (kvkm)	5. Dette fordeles på 47 kvkm åpne områder, 	
25 kvkm innsjø, 2 kvkm elv med tørrfall, 59 kvkm myr, 304 kvkm skog, 30 kvkm dyrket mark 8 kvkm by	- 	
og tettbebyggelse, 0,3 kvkm industriområde og 2 kvkm med andre arealb	ruksformål. Andre arealbruks-	
formål inkluderer blant annet idrettsformål, hyttefelt, gravplasser og steinbrudd.	 	
Samlet utgjør arealet som er tatt i bruk til utbyggingsformål 10,3 kvkm, tilsvarende ca. 440 kvadratmeter 
per innbygger. I 	Figur 	8.3 sammenlikner vi Lillehammers arealforbruk per innbygger med et utvalg andre 	
 	 	 	
5 Kartverket: Arealstatistikk for Norge 2018

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	62	 	
 
bykommuner, hovedsakelig på Østlandet. Av figuren går det fram at Lillehammer er blant bykommu-
nene med lavest tetthet (mest utbygd areal per innbygger). Et gjenno	mgående trekk er at tettheten 	
øker med kommunens folketall, men det er bare de største byene som har et arealforbruk på mindre 
enn 300 kvadratmeter per innbygger.	 	
Figur 	8.3: 	Utbygd areal, kvadratmeter per innb	ygger. Utvalg av bykommuner på Østlandet	 	
 	
Kilde: Vista Analyse AS (basert på data fra Statistisk Sentralbyrå og Statens Kartverk)	 	
Figuren indikerer at Lillehammer har et potensial for fortetting av boliger og næringsvirksomhet uten at 
det behøver å gå ut	 over viktige kvaliteter. Med en vekst på 10 prosent innenfor eksisterende utbygd 	
areal, vil Lillehammer få en tetthet tilsvarende byer som Sandefjord, Fredrikstad og Sarpsborg, med en 
vekst på 25 prosent blir tettheten tilsvarende Tønsberg, mens det krev	es en vekst på 45 prosent for å 	
få en tetthet tilsvarende Moss.	 	
Lillehammers øvrige nabokommuner, Ringsaker, Øyer og Gausdal, har alle et utbygd areal på mer enn 
1.000 kvadratmeter per innbygger. Dette indikerer at disse kommunene har en tilgang på rimeli	ge area-	
ler til ulike utbyggingsformål som Lillehammer vanskelig kan konkurrere mot.	 	
Figur 	8.4 viser eksempel på arealutnyttelse for transportbedrifter (buss) på Lillehammer (Industrigata 	
ved jordbruksareal som foreslås omdisponert	) sammenliknet med tilsvarende virksomhet lokalisert i 	
Oslo (kommunen med minst arealforbruk per innbygger). Dette eksemplet 	– og flere eksempler i kapittel 	
7 illustrerer at det ligger en betydelig arealreserve i områder som al	lerede er regulert til utbyggingsfor-	
mål.

Nytte og kostnader ved omdisponeri	ng av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	63	 	
 
Figur 	8.4 	Eksempel på arealutnyttelse. Sammenlikning mellom transportbedrift på Lillehammer 
(Industrigata, til venstre) og på Alnabru i Oslo (til høyre)	 	
 	
Kilde: maps	.google.no	 	
Omregulering av landbruksarealer gir økt tilgang på arealer for utbygging og flere valgmuligheter for 
aktører som ønsker å etablere eller utvide virksomhet på Lillehammer	 sammenliknet med situasjonen 	
uten omregulering. Det er rom for betydelig 	høyere utnyttelse av arealer som er tatt i bruk til utbyg-	
gingsformål, i utgangspunktet er tilgangen på arealer tilstrekkelig at aktører som vurderer etablering i 
området bør finne plass på Lillehammer.	 	
Til tross for fortettingsmulighetene oppgir flere av a	ktørene i intervjuundersøkelsen at det er vanskelig 	
å finne egnede arealer, dvs. at markedet for videre utvikling av utbygde arealer fungerer dårlig. Dette 
kan ha flere årsaker: For høye prisforventninger hos aktørene som sitter på arealer, for liten beta	lings	-	
villighet hos aktørene som ønsker etablering og/eller at gjeldende arealplaner setter begrensninger for 
utvikling.	 	
En sikker konsekvens av å legge ut jordbruksarealer for utbygging til næringsformål er at interessen for 
fortetting i eksisterende områ	der i første omgang vil reduseres, dvs. at det bidrar til å redusere verdien 	
av utbygde arealer i Lillehammer. Langsiktige virkninger er mer usikre. Det kan tenkes at nye arealer 
tiltrekker seg virksomheter som andre aktører ønsker å etablere seg i nærh	eten av (økt etterspørsel). 	 	
Vi vurderer det 	likevel 	sannsynlig at knapphet på arealer (uten omregulering) vil bidra til 	å øk	e verdi	en	 	
på eksisterende arealer	 og på den måten bidra til at næring	seiendommer som i dag har lav utnyttelse 	
utvikles med sikte på	 mer aktivitet	. 	
Gitt en utvikling i retning av høyere markedsverdi på næringseiendommer i Lille	hammer (med fortet-	
ting), er det sannsynlig at aktører som legger stor vekt på tomtepriser i større grad vil søke seg til nabo-
kommunene (evt. arealer lengre fra s	entrum i Lillehammer) mens Lillehammer vil styrke sin posisjon i 	
forhold til aktører som har nytte av samlokalisering / fortetting. 	 	
Arealkrevende virksomheter som krever god tilgang til E6 kan etableres på Hovemoen (når området 
åpnes for nye næringsetab	leringer) eller i Lillehammers nabokommuner.

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	64	 	
 	
8.5	 	Kostnader ved kommunal infrastruktur	 	
Kommunen har ansvar for lokale veier, vann, avløp og renovasjon. Kostnader ved vann, avløp og reno-
vasjon (VAR) finansieres av brukerne etter selvkostprinsippet, mens investe	ringer, drift og vedlikehold 	
av veinettet må dekkes av kommunens frie inntekter. 	 	
VAR	-avgiftene i bykommunene på Østlandet (utvalget i 	Figur 	8.3) var i 2018 gjennomsnittlig 10.900 kro-	
ner per innbygger	6. Lillehammer ligger noe ov	er gjennomsnittet med avgifter på 12.700,	- kroner per 	
innbygger. I 	Figur 	8.5 vises hvordan utbygd areal per innbygger og kommunale avgifter varierer mellom 	
kommunene i utvalget. Inntegnet regresjonslinje indikerer at avgiftene r	eduseres noe med økende 	
arealforbruk per innbygger, men sammenhengen er ikke statistisk signifikant. 	 	
Figur 	8.5 	Kommunale avgifter og utbygd areal per innbygger, bykommuner på Østlandet	 	
 	
Kilde: Vista Analyse	 	
Lillehammers nabokommuner i nord, Øyer og Gausdal, har tilsvarende nivå på kommunale avgifter som 
Lillehammer, mens Ringsaker i sør har betydelig høyere avgifter (15.000,	- kroner per år). Dette er kom-	
muner med færre bosatte og høyere arealbruk per innbyg	ger enn Lillehammer. 	 	
Den enkle analysen gir ikke holdepunkter for å trekke konklusjoner om at kostnader ved å tilby kommu-
nal inf	rastruktur vil påvirkes i særlig grad av om ny næringsvirksomhet etableres på omdisponerte land-	
bruksarealer eller gjennom mer i	ntensiv bruk av ek	sisterende næringsområder. Vi har derfor ikke 	
grunnlag for å trekke konklusjoner om hvordan effektiviteten i kommunens VAR	-tjenester påvirkes av 	
arealbruksstrategi i kommunen.	 	
 	 	 	
6 Basert på opplysninger hentet fra smartepenger.no	 y = 	-5,188x + 12874
R² = 0,0619	
 -	
 2 000
 4 000
 6 000
 8 000
 10 000
 12 000
 14 000
 16 000
 18 000	
 -	 100	 200	 300	 400	 500	 600	
Kommunale avgifter, kroner per år	
Utbygd areal per innbygger

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	65	 	
 	
8.6	 	Arealbruk og transport	 	
8.6.1	 	Kapasitet og forsinkelser i veinettet	 	
I forbindelse med revisjon av kommunedelplan for Lillehammer by (Byplanen) var SWECO engasjert til 
å belyse trafikale problemstillinger blant annet knyttet til kapasitet på eksisteren	de vegnett, hvordan ny 	
E6 vil påvirke trafikkbildet i byen og virkninger	 av nye veger. 	 	
Beregningene er gjennomført med veivalgsmodellen CONTRAM som fordeler trafikk på vegnettet under 
hensyn til vegenes avviklingskapasitet. Trafikkvolumene til/fra de ulike sonene i modellen antas propor-
sjonal med utvikling i folketall i son	en.	 	
Funn i analysen kan kortfattet oppsummeres ved:	 	
 	Trafikkvekst vil gi tiltagende avviklingsproblemer i sentrum. Om morgenen er det trafikk fra sør 
mot nord som forsinkes mest, i ettermiddagsrush er forsinkelsene størst i motsatt retning. 
Dette henger s	ammen med at arbeidsplasser i større grad er lokalisert nord for sentrum, mens 	
tyngdepunktet for boliger ligger sør for sentrum.	 	
 	Ny E6 har liten betydning for trafikkavvikling på det øvrige vegnettet i kommunen, men det 
pekes på at E6 vest for Lågen gir mu	lighet for etablering av flere kryss og tilrettelegging for mer 	
aktivitet langs avlastet E6 på strekningen Strandtorget	-Storhove	 	
 	Nye vegforbindelser som er testet i modellen avlaster i liten grad eksisterende veinett, men kan 
være viktig for å bedre tilgje	ngelighet til enkelte områder.	 	
For dagens veinett er det beregnet kjøretøykilometer og kjøretøytimer i rushtid for dagens trafikkvolu-
mer 	– og med forutsatt befolkningsvekst på 10 prosent, 20 prosent og 40 prosent. Med utgangspunkt 	
i SWECOs resultater har 	vi beregnet gjennomsnittshastighet for biltrafikken, økning i forsinkelse og et 	
anslag på forsinkelseskostnader for trafikantene som følge av trafikkveksten. Beregningene gjengis i 
Tabell 	8.1. Det er foruts	att en gjennomsnittlig forsinkelseskostnad på 150,	- kroner per kjøretøytime. 	
Dette er et grovt anslag basert på forutsetninger om tidsverdier for ulike reisehensikter og 	– lengder i 	
Statens vegvesens Håndbok V712.	 	
Tabell 	8.1 	Virkninger av økt biltrafikk	 	 	
Dagens tra-	
fikk	 	
10 prosent 	
vekst	 	
20 prosent 	
vekst	 	
40 prosent 	
vekst	 	
Gjennomsnittshastighet (km/time)	 	41,9	 	41,2	 	40,3	 	37,6	 	
Ekstra forsinkelse (timer/dag)	 	- 	90	 	223	 	727	 	
Forsinkelseskostnader (mill. kr./år)	 	- 	3,5	 	8,7	 	28,4	 	
Kilde:	 	Vista Analyse	 	
Av tabellen går det fram at omfanget av forsinkelser blir 3	-4 ganger større med en trafikkvekst på 40 	
prosent sammenliknet med beregningene med 20 prosent vekst. 	Tiltak som kan føre til mindre vekst	 I 	
biltrafikken, 	vil derf	or ha en betydelig 	– og økende 	– nytte i form av mindre forsinkelser og/eller redusert 	
behov for investeringer i vegnettet. Med en befolkningsvekst på 40 prosent, oppnås en reduksjon i 
forsinkelseskostnader på 20 mill. kroner per år dersom bilbruken inter	nt i kommunen per innbygger kan 	
reduseres med 15 prosent sammenliknet med dagens bilbruk.

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	66	 	
 	
8.6.2	 	Betyr det noe hvor nye virksomheter lokaliseres?	 	
For å kartlegge betydningen for transportomfanget av hvor i kommunen ny virksomhet etableres, har 
vi etablert en enke	l modell hvor bosatte og arbeidsplasser er fordelt på grunnkrets. Vi har deretter 	
etablert et arbeidsreisemønster (grunnkrets til grunnkretsnivå) som er kalibrert slik at turer til/fra grunn-
kretsene stemmer med tallet på bosatte og arbeidsplasser i grunnk	retsen. 	 	
Modellen inkluderer ikke reiser ut av eller inn til kommunen, disse vil gjennomgående være betydelig 
lengre enn kommuneinterne reiser. 	Figur 	8.6 viser modellberegnet avstandsfordeling for arbeidsreiser 	
med 	bosted	 og 	arbeidsplass	 i Lillehammer. En stor andel av arbeidsplassene lokalisert sentralt og størst 	
befolkningstetthet nær sentrum gir mulighet for kort vei til/fra arbeidet for store dele	r av befol	kningen 	
på Lillehammer. I våre beregninger får vi en gjennomsnittlig reiselengde på 4,58 km og at 2/3 av de 
kommuneinterne reisene er kortere enn 5 km. For mange er det derfor mulig å gå eller sykle til/fra 
arbeid.	 	
Figur 	8.6 	Avstandsfordeling, modell for kommuneinterne arbeidsreiser. Dagens situasjon.	 
 	
For å illustrere mulige virkninger på transportomfanget av lokalisering av nye arbeidsplasser, har vi gjen-
nomført beregninger med 2.000 nye arbeidsr	eiser per dag til/fra arbeidsplasser lokalisert i sentrum 	
(Storgata sør) eller på Hove. Tallet på sysselsatte er forutsatt økt proporsjonalt i alle grunnkretser.	 	
Vi beregner en økning i samlet reiselengde per dag på 8.400 km (7,7 prosent) med lokalisering	 av ar-	
beidsplassene i sentrum og 11.000 km (9,8 prosent) med lokalisering av arbeidsplassene på Hove. For-
skjellen i biltrafikk vil være noe større, fordi en større andel av arbeidsreisene til/fra sentrum vil være 
korte (50 % under 3 km til/fra sentrum, 	25 % under 3 km til/fra Hove). Gjennomsnittlig reiselengde for 	
de nye reisene til/fra sentrum beregnes til 4,2 km, til/fra Hove er gjennomsnittet 5,5 km. Gjennomsnitt-
lig lengde for alle kommuneinterne reiser går noe ned (til 4,55 km) med lokalisering i s	entrum og svakt 	
opp (til 4,66 km) med lokalisering på Hove. Fordeling på avstandsintervall er vist i 	Figur 	8.7.

Nytte og kostnader ved omdisponeri	ng av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	67	 	
 
Figur 	8.7 	Avstandsfordeling, nye arbeidsreiser i sentrum eller på Hove	. 	
 	
For bosatte i andre kommuner som pendler inn til arbeidsplasser i Lillehammer med bil, er det ikke store 
forskjeller i tilgjengelighet avhengig av om de nye arbeidsplassene kommer i sentrum eller på Hove. 
Samlet for pendlere fra nord og sør gir antake	lig Hove noe kortere reisetider enn sentrum. For pendling 	
med kollektive transportmidler er forholdet motsatt 	– og forskjellene langt større. Kollektivtilbudet gir 	
gode muligheter for pendling til arbeidsplasser i sentrum for bosatte nær jernbanestasjone	r på InterCi-	
tystrekningen sørover.	 	
Tilsvarende beregninger kan gjennomføres for reiser med andre formål, men da uten restriksjoner på 
sammenheng mellom tallet på arbeidsplasser og bosatte. Med tilsvarende reisemotstand som vi be-
nytte for arbeidsreiser fin	ner vi da en gjennomsnittlig reiselengde for bosatte i kommunen på 3,6 	– 4 	
km for virksomheter lokalisert i eller nær sentrum. Avstander til/fra Strandtorget (Sorgendal) beregnes 
f.eks.	 til 3,8 km. For virksomheter lokalisert på Korgen (4,4 km) eller Hove	 (5,4 km) blir avstandene 	
lengre.	 	
Sammenholdt med beregningene av forsinkelseskostnader (avsnitt 	8.6.1	) gir beregningene i dette av-	
snittet grunnlag for følgende konklusjoner:	 	
 	Lokalisering av ny næringsvirksomhet har stor betydn	ing for framkommelighet og forsinkelses-	
kostnader for trafikantene. Virksomheter med mange arbeidsplasser og/eller stort antall kun-
der bør derfor lokaliseres på steder med god tilgjengelighet for alle trafikantgrupper.	 	
 	Jordbruksarealene som foreslås omdisp	onert har dårlig tilgjengelighet sammenliknet med om-	
rådene nærmere sentrum 	– og steder som f.eks. Strandtorget.	 	
 	Omfanget av forsinkelser i biltrafikken vokser langt mer enn proporsjonalt med trafikkvolu-
mene. Med en middels utnyttelse av omregulerte areale	r til næringsformål, kan forsinkelses	-	
kostnader for trafikanten fort utgjøre 5	-10 mill. kroner per år sammenliknet med en mer sentral 	
utbygging av tilsvarende størrelse.	 	
8.7	 	Betydningen av landbruksjorden som ressurs 	 	
Det er to hovedtyper av argumenter for å t	a vare på landbruksjord. Det ene går på at konsentrert areal-	
bruk gir høyere effektivitet og mer velferd enn spredt arealbruk.	 I foregående avsnitt har vi gjennomgått 	
denne typen problemstillinger i forhold til å ta i bruk jordbruksarealer til næringsform	ål på Lillehammer.

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	68	 	
 
De	n andre hovedtypen av argumenter	 dreier seg om 	verdien av landbruksjord som ressurs	 og betyd-	
ningen av nasjonal produksjon av landbruksvarer:	 	
1. Det er global knapphet på matjord 	– og Norge har mindre matjord per innbygger enn gjennomsnit-	
tet. Befolkningsutvikling og virkninger av klimaendringer er forhold som vil forsterke knappheten 
(og dermed bidra til at verdien av jordbruksarealer vil kunne øke)	 	
2. Høy 	selvforsynings	grad	 av 	korn og 	andre jordbruksprodukter er viktig av beredskapshensyn. 	 	
Norskprodusert mat er trygg 	fordi det er strenge reguleringer knyttet til bruk av sprøytemidler 	mv.	 	
Det er også betydelige ringvirkninger, blant annet i form av sysselsetting i næringsmiddelindustri.	 	
Vi har ikke funnet 	anslag på hvor mye disse elementen	e betyr i kroner (per 	daa	), i den samlede vurde-	
ringen må derfor betydningen behandles som en ikke	-prissatt konsekvens. 	 	
8.8	 	Oppsummering av nytte	- og kostnadselementer	 	
En del virkninger av omdisponering av foreslåtte arealer fra jordbruk til næringsarealer i 	Lillehammer 	
kan til en viss grad kvantifiseres og verdsettes:	 	
– 	Den ø	konomisk	e verdien av 	jordbruksarealene som omdisponeres	 til næringsformål øker bety-	
delig	 	
– 	Verdien av andre 	– eksisterende 	- næringsområder vil mest sannsynlig reduseres. 	Vi har ikke 	
grunn	lag for å konkludere om reduksjonen samlet vil være større eller mindre enn verdiøk-	
ningen på omdisponert landbruksareal.	 	
– 	Sammenliknet med mer økt tetthet på mer sentrale næringsarealer vil en utnyttelse av jord-
bruksarealene medføre økt biltrafikk. Dette vi	l gi høyere forsinkelseskostnader for trafikan-	
tene og/eller kreve investeringer for økt kapasitet i veinettet.	 	
– 	Vi har ikke grunnlag for å konkludere om hvordan kostnadene knyttet til VAR	-tjenester påvir-	
kes av om det fortettes eller bygges ut nye områder. 	 	
Det er betydelig usikkerhet knyttet til de faktorene som er vurdert, men v	år vurdering er at det er mer 	
sannsynlig at kostnadene er høyere enn nytten	 enn motsatt	, dvs. at samfunnsøkonomisk lønnsomhet 	
ved omdisponering av arealene er tvilsom også når det ik	ke legges vekt på betydningen av landbruks-	
jorden som ressurs.	 	
Når betydningen av landbruksjorden som ressurs tillegges vekt, er det en klar konklusjon at den fore-
slåtte omdisponeringen av arealer ikke er samfunnsøkonomisk lønnsom.	 	
Konklusjonen tar utgangsp	unkt i dagens situasjon 	– og vurderinger av utviklingen i årene framover. Når 	
fortettingspotensialet i eksisterende næringsområder er hentet ut, vil nytten av å ta i bruk nye arealer 
være høyere. 	Samtidig vil også betydningen av matjord som ressurs endre	s over tid. Vi har derfor ikke 	
grunnlag for å vurder om eller når det vil være samfunnsøkonomisk lønnsomt å omdisponere arealene.	 	
Omdisponering av jordbruksareal til næringsformål er en irreversibel beslutning, mens beslutningen om 
omdisponering også kan 	treffes på et senere tidspunkt. Også dette forholdet tilsier at arealene ikke bør 	
omdisponeres nå.

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	69	 	
 	
9	 	An	befaling	 	
I dagens situasjon vurderer vi at samfunnets kostnader 	– når jordvern tillegges vekt 	– er betydelig høy-	
ere enn nytten ved å omdisponere jordbr	uksarealer (områdene 90 A, B og C) fra jordbruk til nærings-	
formål. Den viktigste årsaken til dette er at det er betydelig potensial for høyere utnyttelse av områder 
som allerede er tatt i bruk til utbyggingsformål 	– og at fortetting vil medføre mindre tr	afikkproblemer 	
enn utvikling av mer perifere områder. 	 Anbefalingene i dette avsnittet bygger på denne konklusjonen.	 	
9.1	 	Bygg på komparative fortrinn	 	
Når arealer utnyttes lite effektivt så er enten arealprisen for lav eller etterspørselen	 er liten. 	Flere a	v 	
informantene opplyser at etterspørselen	 er stor	. Men hvordan kan 	da 	de arealene som utvikles ikke 	
utnyttes effektivt? Og 	hvorfor er	 arealprisen	e lave?	 Hva kan gjøres	 for å bedre denne situasjonen? Og 	
kan kommunen bidra?	 	
Så lenge arealprisen er lave og ti	lbudet av areal på attraktive tomter er stort i Ringsaker, vil også areal-	
prisene holdes nede i Lillehammer. Mens Ringsaker har ledig ubrukt areal til disposisjon må Lillehammer 
konkurrere i det samme markedet. Utfordringen i Lillehammer er næringsareal med	 utdaterte industri-	
lokaler, jordbruksareal og bynære områder med dels dårlig tilgjengelighet. En slik konkurranse er vans-
kelig å vinne så sant ikke Lillehammer utnytter og utvikler andre komparative fortrinn. Lillehammers 
fortrinn er stabil arbeidskraft, h	øy bostedsattraktivitet og et betydelig nedslagsfelt innen fritidsmarke-	
det. Men med kortere avstander mellom Mjøskommunene vil disse fortrinnene svekkes i den forstand 
at «isolasjonseffekten» reduseres og interaksjonen mellom Mjøsbyene vil øke. 	 	
Lillehamme	r har imidlertid sitt fortrinn som:	 	
 	et særlig attraktivt boligområde, 	 	
 	en strategisk god beliggenhet for store hytteområder, 	 	
 	lange handelstradisjoner og et variert handelstilbud	 	
 	en god kombinasjon av handel og service som er sæ	rlig viktig nå når	 forbruket	 dreier fra kjøp 	
av varer til kjøp av tjenester	 	
 	en ko	mmune hvor innbygger	ne har høy 	kompetanse	 	
Konklusjon; Lillehammer kommune må styrke sine fortr	inn. Det betyr tilrettelegging 	for økt sirkulasjon, 	
økt attraktivitet og tydelig 	næringsprofil på næringsområdene 	– gjerne med tydelige næringsklynger.	 	
9.2	 	Ugunstig regulering og stadige dispensasjoner gir en fastlåst situasjon	 	
Så lenge prisene varierer fra NOK 25	0 000 til over en million per daa, samtidig som det er mange private 	
grunneie	re og dispensasjoner gis i flere av områdene, vil mange være avventende og sitte på tomtene 	
sine i påvente av bedre pris. 	 	
Til dels begrenset tilgjengelighet og trafikale utfordringer bidrar ikke til å bedre denne situasjonen.	 	
Konklusjon: 	En	 sterkere	 kommu	nal	 styring i form av gode, relevante og forutsigbare rammevilkår, bedre 	
trafikal sirkulasjon og tilgjengelighet vil kunne utløse større aktivitet og transformasjon i viktige områder	.

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	70	 	
 	
9.3	 	Fritidsmarkedet	 	
Fortsatt vil mange av aktørene i Mjøsregionen være lokal	isert i alle byene. For alle byene ligger det en 	
begrensning i det lokale markedet som er for lite for mange av virksomhetene. Mens Gjøvik dekker Vest	-	
Oppland, dekker Hamar også Østerdalen mens Lillehammer dekker Gudbrandsdalen og et fritidsmarked 
med 25	 000 hytter. Ringsakers styrke ligger i å være sentralt lokalisert der driften av ulike virksomheter 	
effektiviseres fra tre lokasjoner til en. 	 	
For Lillehammer er fritidsmarkedet særlig viktig, både for bygg	- og anlegg og for handel. Utfordringen 	
med fritids	markedet er faktoren tid. Knapphet på fritid gjør at fritidsmarkedet søker de handelsstedene 	
med den mest effektive tilrettelegging av tilbudene. Den tilbyderen som tilbyr flest varer til best pris og 
med best tilgjengelighet vil ta markedsandeler. 	 	
Konklu	sjon: Dersom fritidsmarkedet er særlig viktig for at Lillehammer skal kunne opprettholde sin po-	
sisjon som handelssted, bør handelstilbudet være kompakt, enkelt tilgjengelig, ha gode priser og stort 
tilbud. Med ny E6 vil behovet for samlokalisering av hande	lstilbudet være enda viktigere. Det innebærer 	
at Strandtorget/Mesna bør utvikles for et mer kompakt handelssted med større tilbud. Det bør i mindre 
grad skilles mellom detaljhandel (småvarer) og arealkrevende handel (storvarer), men i stedet åpnes for 
en u	tvikling av Strandtorget/Mesna til et stort og kompakt handelssted for alle varer. Det kan vurderes 	
å begrense utviklingen mot konsepter over f eks 800 eller 1	 000 m	2, slik at de små butikkene fortrinnsvis 	
etableres i sentrum. Dette innebærer at eierne må 	bygge ut et bedre parkeringstilbud. Vi mener at om-	
rådet kan utvikles for et betydelig større omfang av forretninger for å unngå spredning og for å øke 
attraktiviteten for Lillehammer som handelssted og demme opp for etterspørsel etter handelsareal ved 
Stor	hove. Ved Storhove bør det kun etableres handel innen bygg og bolig. 	 	
Det kan 	– dersom dette blir interessant i markedet 	– vurderes etablert et 	pick	-up	-punkt for felles vare-	
utlevering fra alle butikker i Lillehammer, slik at kunder som reiser til hytta kan	 hente ut varer fra all 	
forretninger på ett og samme sted. 	 	
Området har betydelige opplevelseskvaliteter med Mjøsstranden. Disse kan utnyttes for aktivitetstilbud 
– også for tilreisende 	– som bading, utleie av kajakk, bad, badstu osv	. – og boliger. I tilleg	g bør gangaksen 	
langs Mesnaelva utvikles og utbedres slik at byen vokser mellom sentrum og Mjøsa.	 	
Slik utviklingen og trendene er i dag, ser det ut til at det ikke er handelen som kan redde sentrum, men 
at det er snarere kultur, aktivitet, bespisning i kom	binasjon med flere boliger og sterke kunnskapsbe-	
drifter som vil kunne styrke sentrum.	 	
9.4	 	Behov for sterkere styring	 – katergorisering av næringsareal	 	
Det 	er nødvendig å øke 	attraktiviteten, 	tilgjengelighet og areal	effektiviteten	 i Lillehammer	. Målet må 	
være å	 fortette, samlokalisere og oppgradere næringsområdene. 	 	
Nortura	-bygningene 	er et eksempel 	på en stor industritomt som 	på sikt	 bør	 erstattes av nye bygg og 	
området effektiviseres. De gamle industrilokalene ved Mesna bør 	kunne 	erstattes av mer tidsriktige 	
handelsbygg. Områdene bør utvikles med en tydelig næringsprofil slik at de trekker ny virksomhet inn i 
et felles område.	 	
Sett fra en enkelt handelsaktørs side vil en lokalisering på en tomt med god tilgjengelighet og god eks-
ponering fra E6 være attraktiv. F	or noen vil det i tillegg gi økt attraktiv	itet å ligge isolert slik at man kan

Nytte og kostnader ved omdisponeri	ng av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	71	 	
 
konkurrere mot andre. COOP Obs på Rudshøgda har en slik lokalisering. Med økt lokalt tilbud oppover 
Gudbrandsdalen 	– Øyer, Ringebu, Vinstra og Otta 	– vil behovet for å stoppe på R	udshøgda og Strand-	
torget på vei til hytta reduseres. Dette vil gjelde uavhengig av	 hvor veien legges. Det 	kan forventes ar-	
gumenter for å etablere 	handel me	d dagligvarer og andre varer ved Storhove	-krysset for å ta del i denne 	
konkurransen	, me	n et annet strategisk grep 	vil vær	e å st	yrke Strandtorget/Mesna som handelssted. 	
Men dette krever sterk politisk styring. For hver aktør som tillates etablering av handelstilbud ved Stor-
hove, vil Strandtorget/Mesna og sentrum svekkes. 	 	
Motsatt vil en tydelig strategisk plan for lokalisering kunn	e styrke hvert område. En slik strategisk plan 	
vil kunne være:	 	
Industrigata nord for opptrekksarmen 	– bil, motor, logistikk og produksjon. Nødvendig med ny vei til 	
Storhove. Denne vil da øke tilgjengeligheten mellom E6 og sentrum. Arealprisene for slike om	råder lig-	
ger relativt lavt. Arealreservene er store og arealutnyttelsen er lav. Det betyr at nytt areal (jordbruks-
areal) vil svekke muligheten for å arealeffektivisere. Det bør ikke bygges boliger i dette området.	 	
Utnyttelse av potensialet i området kan påbegynnes før 2030 og videreutvikles fram mot 2050. 	 	
Industrigata sør opptrekksarmen til Rosenlund	. Området b	ør videreutvikles for bolig og husholdningsret-	
tet handel og tjenesteyting. Begrens skille mellom småvarer og storvarer. Skill i stedet på arealstørrelse 
– det kun forretninger over en viss arealstørrelse kan etableres utenfor bydelssenteret Rosenlund. 	 	
Handelstilbudet i dette området kan være e	n «Strandtorget light» for de som ikke trenger et like stort 	
tilbud som Strandtorget. Gjerne vinmonopol	. 	
Mål	et må være å transformere 	fra motor/verksted mv til primært boliger.	 	
Utnyttelse av potensialet i perioden fram mot 2030.	 	
Strandtorget/Mesna	 – utvikling mot et stort handelssted i kombinasjon med Mjøsnære boliger, sjøakti-	
viteter og rekreasjon. Området anbefale	s utviklet uten begrensninger innen varehandel mot Østlandets 	
største og mest effektive handelssted for beboere og hyttegjester. Gjerne vinmonopol. 	 	
Utnyttelse av potensialet i perioden fram mot 2030.	 	
Sentrum 	– boliger, kunnskapsarbeidsplasser, kultur, opp	levelse, service og tjenesteyting og handel uten 	
begrensninger. Handelen tar seg opp der det er folk. Målet må være å tilrettelegge for friksjonsfri tilgang 
for besøkende i form av gode parkeringsløsninger 	– f.eks	. i fjell. 	 	
Storhove 	– Handel innen bygg og 	motor. Bensin, 	pick	-up	-punkt for varer til forbireisende. God tilgjeng-	
elighet	 inn til sentrum gjennom 	forlengelse av Industrigat	a. 	
Utover dette lager, logistikk, produksjon osv	. 	
Utnyttelse av potensialet i perioden etter at ny E6 er ferdig.	 	
Hovemoen 	– Lager, logi	stikk, produksjon, osv. Ikke publikumsrettet handel utover byggevarer. 	 	
Det 	bør være et tydeligere skille mellom områdene. For å få til dette bør kommunen inn og styre ster-	
kere, gjerne gjennom å tilby eget areal. Ved at kommunen tar et tydeligere grep, vil	 prisene kunne hol-	
des nede for den virksomheten som kommunen kan miste pga	. lavere priser i Ringsaker. Samtidig 	
unngår man en situasjon der 	grunneiere blir sittende på tomter som ikke utnyttes i påvente av bedre 	
pris.

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	72	 	
 
Bibliografi	 	
Asplan Viak . (2015). 	Sluttrapport 	- statistikk og analyser av plandata.	 	
Bring Research. (2017, 11 6). 	Netthandel skal forenkle og spare tid.	 	Hentet fra 	
https://www.bring.no/radgivning/netthandel/bring	-research	-netthandel	-skal	-forenkle	-og	-	
spare	-tid	 	
Damwad. (2014). 	Utredning om serveringsnæringen for Nærings	- og fiskeridepartementet.	 	
E24. (2018, 2 3). 	Eksperter: Dette må kjøpesentre gjøre for å unngå «dødsspiralen»	. Hentet fra 	
https://e24.no/naeringsliv/netthandel/eksperter	-dette	-maa	-kjoepesentre	-gjo	ere	-for	-aa	-	
unngaa	-doedsspiralen/24245396	 	
FAVEO. (2015). 	Kartøegging av næringsarealer i Grenland.	 	
Florida, R. (2002). 	The Economic geography of talent.	 	
Glaeser, E. L. (2001). 	Consumer City	 (Journal of Economic Geography. utg.).	 	
Huwart, V. o. (2013). 	Econ	omic Globalisation; Origins and Consequences.	 	
Illeris, S. (2002). 	Smitter byenes vækst? Større og mindre byers påvirkning av regional økonomisk 	
utvikling.	 	
Krugman, P. R. (1997). 	Developmetn, Geography and Economic Theory	 (MIT press. utg.).	 	
Menon Economic	s. (2017). 	Den tette byens verdi. 	(Menon publikasjon 44/2017. utg.).	 	
OECD. (2012). 	Promoting growth in all regions.	 	
Oslo kommune og Akershus fylkeskommune. (2015). 	Regional plan for areal og transport i Oslo og 	
Akershus.	 	
Pajarinen, M. P. (2015). 	Computer	ization and the Future of Jobs in Norway.	 Statistisk sentralbyrå.	 	
Porter, M. (1990). 	Competitive Advantage of Nations.	 	
Quintini, L. N. (2018). 	Automation, skills use and training.	 OECD.	 	
Regjeringen.no. (2018). 	Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre.	 	
Re	ve, T. (2012). 	Et kunnskapsbasert Norge.	 	
Rice, V. a. (2006). 	Spatial dererminants of productivilty. Analysis for the regions of Great Britain.	 	
Sivaev, S. o. (2013). 	Beyond the Hight Street; Why our cityr centres really matter.	 	
Squires. (2002). 	Urban Spr	awl; Causes, Consequences and Policy Responses.	 	
SSB. (2017, Januar 4). 	Tre av fire har handlet på nett det siste året.	 	Hentet fra 	
https://www.ssb.no/teknologi	-og	-innovasjon/artikler	-og	-publikasjoner/tre	-av-fire	-har	-	
handlet	-pa	-nett	-det	-siste	-aret

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	73	 	
 
Statistis	k sentralbyrå. (2016). 	Arela for boligbygging beregnet ut fra kommuneplanens arealdel. Metode 	
for identifisering av ledige områder.	 	
Storm	-Mathisen, A. (2016). 	Forbrukere og smarttelefon.	 SIFO.	 	
Storper, M. (2011). 	Why do regions develop and change? The cha	llenge for geography and economics.	 	
Tachenieva, G. (2010). 	Sprawl Repair Manual.	 	
Teknisk Ukeblad. (2017, 1 9). 	De vil bruke droner til å levere maten hjem til deg.	 Hentet fra 	
https://www.tu.no/artikler/de	-vil-bruke	-droner	-til-a-levere	-maten	-hjem	-til-deg/	367186	 	
Telemarksforskning. (2016). 	Regional analyse for Akershus 2016. Befolkningsutvikling, næringsutvikling. 	
innovasjon, utdanning og scenarier.	 	
Telemarksforskning. (2016). 	Regional analyse for Akershus.	 	
Thon Eiendom. (2018, 3 8). 	Kjøpesentre ø	ker satsingen på opplevelser	. Hentet fra 	
http://www.thoneiendom.no/magasin/kjopesenter/kjopesentre	-oker	-satsningen	-pa	-	
opplevelser/	 	
Transportøkonomisk institut. (2017). 	Statlig lokalisering 	- hvor og hvorfor?	 	
Vista Analyse . (2017). 	Nærings	- og handelsanal	yse Lillehammer.	 VA rapport 2017	-13.	 	
Vista Analyse. (2013). 	Næringsutvikling i Osloregionen 	- vekstmuligheter i alternative utbyggingsmønstre.	 	
Vista Analyse. (2014). 	Samfunns	- og næringsanalyse for Mosseregionen.	 	
Vista Analyse. (2017b). 	Lokale virkninger	 av alternative traseer for ny E6, Lillehammer.	 VA rapport 	
2017/22.	 	
Vista Analyse og Damwad. (2015). 	Helhetlig samfunns	- og næringsutvikling i Mosseregionen.	 	
Wakefield, C. &. (2017). 	European Shopping Centres.	 	
Zalando. (2017, 7 11). 	Zalando opens fulfill	ment center near Stockholm.	 	Hentet fra 	
https://corporate.zalando.com/en/newsroom/en/press	-releases/zalando	-invests	-further	-	
growth	-opens	-fulfillment	-center	-near	-stockholm

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	74	 	
 
Vedlegg	 	
A	 	Verktøy og databaser	 	
Database over omsetningsstatistikk i varehandel (VistaVare). 	 	
Vista Analyse	 har sammenstilt omsetning i varehandelen (SSBs varehandelsstatistikk) for årene 2000	-	
2012 i et Excel	-basert verktøy der omsetning etter bransje og varekategori ligger på fylkesnivå, kommu-	
nenivå og på bydelsnivå for de største byene, totalt og per innbygge	r. I verktøyet er det lagt inn prisjus-	
tering, forbruksjustering (etter regionale variasjoner i SSBs forbruksstatistikk) og prognoser for vekst 5 
år frem i tid. Disse dager arbeides det med å utvikle verktøyet slik at det kobles mot demografi og inntekt. 
Ve	rktøyet gir dokumentasjon på regional variasjon i handelslekkasje og import av kjøpekraft og er godt 	
egnet som empirisk dokumentasjon på sentralitetsnivå, regionale variasjoner, regional interaksjon og 
regional attraktivitet. Hovedinndelingen bygger på ni 	hovedkategorier varer, men er detaljert helt ned 	
på et femsifret NACE	-nivå. 	Verktøyet inneholder tidsserier som viser utvikling over tid.	 	
Klynge og næringskategoriseringsverktøy (OsAker	). OsAker ble utviklet av Vista Analyse i 2013 og viser syssel-	
setting m	ed en kategorisering av næringslivet som avklarer regionale variasjoner i arealbruk og lokalise-	
ringspreferanser. Næringsliv og bransjer er gitt etter SSBs standard for næringsgruppering (NACE	-koder), 	
mens det geografiske nivået er grunnkretser (geografisk 	nivå under kommune). Verktøyet skiller ut kom-	
petansearbeidsplasser og produksjons	- bedrifter samt arealkrevende virksomhet og publikumsintensiv 	
virksomhet. Verktøyet er benyttet til å undersøke hvordan politiske føringer påvirker arealbruk slik som 
sykehus	, universitet eller hovedflyplass. Verktøyet utgjør også kartlegging av næringsklynger/samloka-	
liseringstendenser. Verktøyet inneholder tidsserier som viser utvikling over tid.	 	
Kommune	-attraktivitetsbarometer	. (Komstat	). Vista Analyse har gjennom flere år 	levert Kommune	-NM til 	
NHO med grunnlag i Kostra	-databasen til SSB. Dette er 16 indikatorer for perioden 2008	-2013 innen 	
pendling, arbeidsmarked, kommunal tilrettelegging for næringsutvikling, demografi og kompetanse mv. 
Databasen er videreutviklet for regi	onal sammenlikning og utvikling og er tilgjengelig på kommune, re-	
gion og fylkesnivå.

Nytte og kostnader ved omdisponeri	ng av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	75	 	
 
Vista analyses verktøy 	Komstat

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	76

Nytte og kostnader ved omdisponering av jordbruksareal til næringsformål i Lillehammer kommune	 	
 	
Vista Analyse	 	77	 	
 
 	
 
 	
Vista Analyse AS	 	
Meltzersgate 4	 	
0257 Oslo	 	
 
post@vista	-analyse.no	 	
vista	-analyse.no